加拿大租赁市场受高利率冲击，房东面临压力-彭博社

借贷成本的历史性飙升正在烧伤加拿大投资者，他们几年前与开发商签订合同，购买尚未建成的房产。

摄影师：Kamara Morozuk/Bloomberg

就在利率再次上涨后不久，一些构成加拿大租赁市场主干的小型房地产投资者开始担心他们可能会被起诉。

多伦多律师马克·莫里斯自7月以来一直接到他们的电话，他们的情况大致相似：他们几年前与开发商签订合同，购买尚未建成的房产。他们打赌，到房屋竣工时，市场已经上涨，他们同意支付的新投资看起来像是个便宜货。

他们没有料到的是，去年历史性的利率飙升破坏了他们的计算。随着7%左右的抵押贷款利率超过他们可以收取的租金，这些交易看起来像是赔钱的。这让投资者别无选择，只能放弃交易，并准备好律师，以防开发商因合同违约而起诉他们。

“他们宁愿与开发商被坑，也不愿与银行被坑，”莫里斯说。“我在办公室里看到很多人正在经历触目惊心的时刻。”

马克·莫里斯摄影师：Chloë Ellingson/Bloomberg在美国，较高的利率也在扼杀投资者购买房屋的兴趣。根据Redfin Corp的数据，与去年同期相比，这类交易在第二季度下降了45%。

但对于加拿大而言，目前普通房地产投资者感受到的压力可能预示着整个住房市场的根本性调整。多年来，这些房东一直通过购买公寓和改建低层住宅来填补加拿大的租赁市场，因为公寓建设放缓到了极低水平。

他们现在拥有该国最昂贵市场的大约三分之一的房产，多伦多和温哥华。但在明年之前利率几乎没有下降的前景下，更多人可能发现他们每月的利息成本超过了他们收取的租金，迫使他们出售房产。这将在库存历史性低位时减少租赁单位，使寻找公寓变得更加困难。

尽管这种困境似乎正在推动待售房产数量的增加，但库存仍然如此短缺，以至于 价格 没有大幅下降。这一切都有可能进一步加剧加拿大所有住房类型的短缺， 伤害购房者 和租户。

“现在一切都很糟糕，”多伦多的房地产经纪人丹妮尔·莱维说道，她既与买家又与租户合作。“人们无法承担租金。人们无法支付他们的抵押贷款。人们无法实现购买房屋与家人开始新生活的目标。我们需要市场中更多的供应。”

加拿大房地产投资者面临的问题是，无论他们是在购买新房产还是已经拥有浮动利率抵押贷款的房产，如今的利率都无法支撑。加拿大蒙特利尔银行的建模显示，在多伦多，任何人使用标准首付款的抵押贷款购买当今价格的出租房产，按照当今租金收费，每月将面临大约1000加元（约738美元）的亏损。

尽管一些困扰似乎推动了待售房产数量的增加，但库存仍然极度短缺，导致价格并未大幅下跌。摄影师：詹姆斯·麦克唐纳/彭博社自2016年以来，这些现金流计算一直为负值，但投资者通常愿意忽略这一点，因为其中一部分支付是用来偿还抵押贷款本金的，从而在投资中建立资产净值。但在过去一年里，现金流已经变得如此严重地负值，以至于抵消了这些资产净值增长，蒙特利尔银行的建模显示。

尽管加拿大房地产委员会发布的每月数据并不专门跟踪投资者活动，但有传闻证据表明，自加拿大央行在6月恢复加息以来，上市物业数量的增加是由投资者对这种压力做出的反应。

“许多人达到了他们的破产点，”多伦多一家专门为普通房地产投资者提供服务的经纪公司的房地产经纪西米昂·帕帕利亚斯说。他估计，自加拿大央行再次开始加息以来，新上市物业数量增加的一半是由他们贡献的。

“在6月和7月，当人们看到连续增加时，他们只是说，‘见鬼了，我需要做出改变，’”他说。

莫西·韦因斯坦（Moshe Weinstein）在多伦多郊区的房东就是其中之一。韦因斯坦于2022年4月搬进了那里的一套两卧室公寓，就在加拿大央行开始将基准利率从0.25%提高到今天的5%的加息行动之际。不久，他的房东开始要求提前支付房租，称自己难以跟上自己的账单。他开始每周给韦因斯坦打电话，说他需要出售公寓，并请求韦因斯坦搬出以便更容易找到买家。然后，房东的妻子和女儿也开始打电话，描述他们的财务困境，并恳求韦因斯坦搬出，以便他们能够卸掉这套公寓。

今年早些时候，韦因斯坦同意搬出，尽管他能找到的唯一另一个地方是一套租金更高的一卧室公寓 — 更不用说还要支付近9000加元的搬家费用了。

“我知道我不必搬走，但我是一个好人，我为那个家伙感到难过，”韦因斯坦说。“我缩减了规模，我支付更多的钱，我不得不花掉所有这些我不想花的钱。”

在安大略省，房产的出售并不终止租约，但如今市场上的少数买家往往是在寻找自己的住所。 （新业主只能在接管房产后才能开始驱逐程序，这将延迟他们搬进去的能力。）这只会缩小出租房屋的库存。因此，在某种程度上，韦因斯坦也许很幸运能找到一个新地方 — 或者他能够负担得起。

在多伦多大都会区，根据咨询公司Urbanation的数据，今年夏天月租金达到了创纪录的每月2,803加元，空置率下降到了2%以下。这导致潜在租户之间的激烈竞争，出现了竞标战和提前支付一年租金的情况变得更加普遍。

然而，由于利率上涨得更快，根据Urbanation和加拿大帝国商业银行今年早些时候的研究，去年在多伦多购买租赁公寓的投资者中，超过一半的人每个月都在亏钱。多伦多房地产律师莫里斯表示，如果这种压力持续下去，越来越多的投资者将被迫放弃他们的租赁物业。

“租金金额的增长速度不够快，无法弥补利率大幅上涨带来的影响，”他说。“实际上，我们正在淘汰所有那些在等待的人。这就是我们开始看到的情况。”