英国房东挤压为建造租赁投资者铺平道路 - 彭博社

伦敦的运河地区开发项目，于9月4日。借贷成本的激增加剧了供需缺口，大型投资者可以从中获利。

摄影师：Jose Sarmento Matos/Bloomberg今年早些时候，美国私募股权公司Harrison Street房地产资本同意为英国第二大城市伯明翰的一项价值3亿英镑（3.77亿美元）的住房开发项目提供融资。

这是一系列所谓的建造-出租交易之一，投资者正在应用一种长期在美国常见的模式。被称为“多户住宅”跨越大西洋，Savills Plc和Knight Frank预测，这种模式最终可能占据英国租赁市场的约30%，相当于超过160万套房产，而目前不到10万套。

尽管这一领域在过去十年在英国已经确立，但随着利率上升至2008年金融危机前未曾见过的水平，正在发生一种新的转变。

首先，借贷成本的激增意味着一代租户被进一步排除在购买自己房屋之外，创造了一批绝望的客户。此外，更昂贵的抵押贷款 — 以及更严格的监管 — 正在挤压小型房东，这是一个主要由拥有几套房产的个人组成的碎片化群体，许多人正在考虑出售。

这加剧了供需缺口，大型投资者，从私募股权到养老金基金再到主权财富基金，可以填补并从中获利。

英国利率已上升至2008年以来的最高水平

英格兰银行已收紧政策以试图抑制通货膨胀

来源：英格兰银行

“房东面临的压力确实有利于多户投资者，”运营着CBRE集团英国住宅资本市场部门的安德鲁·桑德森表示，并且他也看到了该行业的增长。“成为买房出租投资者不再有任何税收激励的日子早已一去不复返。”

然而，投资于建造出租的基金和资金并非完全免疫于面临的小型房东所面临的挑战。通货膨胀激增推高了建筑成本，从原材料到工资，这意味着投资需要能够产生更高的收益。

尽管住房开工数量有所下降，但资金仍在涌入。根据萨维尔斯的数据，专门建造出租住房的投资在上半年超过了20亿英镑。按照目前的增长速度，仲量联行公司预计该行业在大约十年内的市场份额可能达到10%，而目前约为1.5%。

伦敦达根厄姆格林开发项目的建筑工地，这是一个由11栋楼组成的开发项目，几乎三分之一的公寓可能会变成建造出租，于9月4日拍摄。摄影师：何塞·萨门托·马托斯/彭博社毫不奇怪：15年来最高的抵押贷款利率将想要购房的人困在租房中。英格兰的租房养老金人数预计将在十年内翻倍，为投资者提供了一个机会，利用一个老龄化人口每年在租金上额外花费数十亿英镑的机会。

在其中涉及的大公司包括至少在过去十年中已经积累了65亿英镑资产组合的Greystar房地产合作伙伴有限责任公司。2022年底，它和阿布扎比投资局购买了伦敦南部一家前饼干工厂进行开发。

英国建造租赁投资一直在稳步增长

支付能力受限导致更多人滞留在租赁市场

来源：Savills

注：2023年的数据覆盖了1月至6月的时期

与此同时，一些小型房东正在搬离。55岁的房东Karen Gregory经营自己的租赁管理业务，今年在她的抵押贷款到期后被迫出售了她在伦敦北部的租赁住房，导致她的月供从497英镑上涨到将近1900英镑。

“我代表其他房东管理大约30套房产，我知道至少有五套正在出售，”Gregory说。“他们受够了利率上涨、监管和税收增加。”

供应因此受到影响。根据咨询公司TwentyCi的数据，可供出租的房屋数量已降至14年来的最低点。英国最大的买房出租贷款银行之一Paragon银行集团已经在房贷利率上涨和掉期市场波动中标志着房东申请的疲软。

买房出租贷款比标准交易更昂贵

来源：Moneyfacts

伦敦金丝雀码头对岸，香港亿万富翁郑裕彤一直在与投资者洽谈，为他在格林威治半岛房地产项目的另外两座塔楼提供资金。

养老金保险公司——英国最大的建造租赁投资者之一——最近曾就一项价值5亿英镑以上的出价进行谈判，但据一位知情人士透露，该交易最终未能达成。

程氏十年前购买了伦敦东部150英亩的土地，旨在建造超过15,000套住房单位以及学校和零售空间。在税收变化和英国脱欧改变市场形势后，开发商转向了租赁住房。

骑士龙格林威治半岛开发地点位于伦敦O2竞技场附近，开发商计划在9月4日建造两座建造租赁塔楼。摄影师：Jose Sarmento Matos/Bloomberg随着开发商在高利率时期寻找新的增收方式，建造租赁已成为伦敦建筑业的重要力量。据伦敦Molior研究机构称，4月至6月期间伦敦最大的新启动住房项目——位于巴金和达根厄姆前福特汽车公司工厂遗址的11栋建筑项目——预计将有近三分之一的公寓转变为建造租赁。

该国最大的上市开发商——传统上以建造待售住房而闻名——也加入了进来。

巴拉特发展有限公司在夏季表示，它正在“通过私人租赁部门销售来应对市场条件的变化。” Vistry Group Plc周二宣布将在伦敦西部为房东Grainger Plc建造约400套租赁住房。

2023年上半年英国按租赁建设投资者类型划分

来源：仲量联行

建造配备有会议室、健身房和游泳池的公寓的BTR行业已经成为美国的重量级选手。

在英国，这种趋势已经超越了伦敦。根据莱坊的数据，首半年在首都以外的交易占了90%的支出。

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除了通货膨胀，投资者面临的另一个风险可能是政治风险。在民意调查中领先的反对党工党提出了对海外买家实施限制的可能性，以利用选民对住房政策的不满情绪。

“如果没有足够多的预售，伦敦的大部分高楼都不会建成，” Grainger的首席执行官海伦·戈登说道。“向海外投资者出售是其中最好的方式之一。”

更昂贵的抵押贷款以及更严格的监管正在挤压小型房东。摄影师：Jose Sarmento Matos/Bloomberg无论如何，由于供应紧缩，投资者正在扩大他们的建造租赁计划的规模。拥有规划许可但尚未建成的项目预计将包含平均323套公寓。根据Knight Frank的数据，已完成项目的平均公寓数量为204套。

与此同时，英国的租房一代不断扩大，而传统房东的数量在减少。

“投资者愿意在艰难的经济条件下努力工作，以获取建造租赁的一部分，”经纪公司JLL的住宅研究副总监Karl Tomusk表示。“由于潜在的首次购房者、租户和小房东都面临着支付能力危机，机构正在介入填补这一空白。”