纽约州的拿骚县和佛罗里达展示了住房成本的重要性 - 彭博社

纽约纳索县的利维敦。

摄影师：马修·卢达克（Matthew Ludak）为彭博商业周刊拍摄像许多纽约长岛的同龄人一样，23岁的杰森·穆勒（Jason Mueller）与父母同住。而且，像他越来越多的同龄人一样，他正在计划收拾行李搬走。“我的这一代人正在从长岛大规模迁出，”穆勒说，他提到了那些搬到纽约北部、北卡罗来纳和佛罗里达的朋友。“让我不愿留在长岛的头号原因是房屋成本，”他说。

在纽约长岛的100多个城市、镇和村庄中的任何一个公开听证会上，你很可能会听到很多抱怨。雇主抱怨找不到工人。千禧一代抱怨无法负担在自己长大的地方抚养孩子。婴儿潮一代抱怨孙辈住得太远。人们抱怨交通、税收以及破旧的购物中心和空置的办公园区侵蚀税基。但是，任何一个旨在通过引入新的人口或经济活动来解决这些问题的计划，在长岛都会遭到同一群人反对。

珍妮丝·米根（Janice Meegan）摄影师：达斯汀·米勒（Dustin Miller）为彭博商业周刊拍摄珍妮丝·米根住在纳索县，她热爱这里。去年12月，她搬进了一栋全新的房子，就在她的女儿、女婿和2岁半的孙女旁边。海滩和机场都很方便，尽管不总是需要开车：步行距离内有公园、杂货店和餐馆。

区别在于米根住在美国的另一个拿骚县——佛罗里达。

在过去十年里，长岛的郊区拿骚县和萨福克县允许的新住房比美国任何可比地方都少，而佛罗里达的拿骚县——杰克逊维尔外的州内繁荣东北角——却建不够快。长岛基本上停滞在它开创的经典20世纪发展模式中，交通拥堵的高速公路连接着孤立的单户家庭社区，而另一个拿骚至少在尝试以不同方式发展，将增长引入更密集、可步行的社区，通过小径和保护区连接起来。

相隔千里，这两个拿骚县是美国未来形成的一场从海岸到海岸的人口、政治权力和财富竞争中的参与者。人口统计学家说，多种趋势正在汇聚，大多数在新冠疫情爆发前数年就已存在： 住房成本飙升，部分原因是美国在过去十年里没有建造足够的住房，导致国家缺少数百万套房屋。延迟在20多岁时生孩子的千禧一代正迅速步入30多岁和40多岁。他们现在想要孩子，但 找不到空间。同时， 远程工作和混合工作使得更容易远离市中心办公室。

县建筑许可证发放

每千名居民

来源：美国人口调查局

数据反映了2013年至2022年的年均值

结果是美国人口的大规模迁移可能正在加速。自新冠疫情爆发以来，据人口普查局估计，每年从一个州搬到另一个州的人数都在增加，去年有大约一半的州的人口增加，而另一半的州的人口减少。总体而言，在过去三年里，近250万人离开了加利福尼亚、纽约、伊利诺伊、新泽西和马萨诸塞，而抵达德克萨斯、佛罗里达、卡罗来纳和亚利桑那的净人口超过200万。

当你访问两个拿骚时，你很快就会注意到身处这一切迁徙的两端是多么不同。你还会看到赢家和输家之间的差距可能会扩大，因为各地对到处房价激增的反应不同。

纽约长岛上的莱维敦的航拍视角，1949年。摄影师：尤因·加洛韦/乌伊格/斯托克图片社在纽约市长大的罗伯特·温特劳布，88岁，还记得当他们开始挖掘东边的土豆田来建造莱维敦，这个常被称为美国第一个郊区的地方。“从那时起，到处都是发展，”他说。温特劳布在拿骚县抚养了一个家庭，在短短20年内，该县的人口增加了两倍，但随着退休的临近，他和妻子“真的对拥挤感到沮丧”。在沿着95号州际公路巡游时，他们发现了一个宁静的小地方，一条绿树成荫的道路从高速公路通往一个拥有海滩和历史悠久的市中心的岛屿。“我和妻子决定改变我们的生活，”他说。他们在2002年将一个拿骚换成了另一个。

现在，魏恩特劳布看到了拿骚的繁荣，担心一切正在重演——新移民的涌入，建筑工程，交通拥堵。“每一块地产，都有人在建设什么，”他说，而县内的主要道路A1A，失去了一道连绵不绝的树墙，如同一条长岛高速公路一样拥挤——“这正是我们想要离开的。”

佛罗里达州费尔南迪纳海滩。摄影师：达斯汀·米勒，为彭博商业周刊拍摄根据人口普查估计，佛罗里达县的人口在短短两年内增长了7.6%，造成了严重的压力。除了街道拥堵外，长期居民还提到了儿童看护短缺，费尔南迪纳海滩历史悠久的市中心停车问题以及工薪阶层居民可以负担的住房减少。

曾经是较为负担得起的住房市场之一，杰克逊维尔都会区的房价在三年内上涨了53%，收入负担成本占比现在与全国平均水平相当。

拿骚，佛罗里达州的人口接近10万，要想与拥堵和住房成本高昂的拥有290万人口的郊区长岛相媲美，还有很长的路要走。根据2021年人口普查数据，纽约的拿骚和邻近的萨福克的中位毛租金约为每月2000美元——高于曼哈顿，几乎高于美国其他地方，除了加利福尼亚和弗吉尼亚北部的一些昂贵县外。

县人口

来源：由圣路易斯联邦储备银行编制的美国人口普查局数据

另一个区别是，在长岛，市政府几乎可以无限制地阻止发展，而佛罗里达的拿骚县却负担不起说“不”，即使它想要这样做。1995年的一项州法律要求政府对损害财产价值的新规定进行补偿，这一规定使该县陷入昂贵的诉讼之中。因此，决策者们试图变得有创意。“增长是不可避免的，”拿骚县经理塔科·波普说。“你可以反对它，忽视它，或者你可以接受它并塑造它成为你想要的样子。”

波普摄影师：达斯汀·米勒为彭博商业周刊拍摄拿骚县的策略是给予开发商激励措施，比如在某些地方允许更密集地建设，以换取遵循某些指导方针，比如留出空间用于公园、步道和自然区域。在详细的规划中，各种类型的住房被安置在沿着步道通往零售和其他便利设施的社区，旨在限制交通并避免丑陋的扩张。“我们想要创造完整的社区，”41岁的波普说，他是佛罗里达拿骚县的本地人，在2020年晋升为经理之前在县里担任规划师长达十二年。“我们希望人们搬到一个他们真正关心的地方。”

这些想法在疫情爆发前几年大多是理论性的，直到雷尼尔公司在Wildlight动工，Meegan最近从布法罗搬到了这个中央规划的小镇。雷尼尔公司是一家拥有拿骚县南部大片黄松林的木材公司，一直在逐一向开发商出售地块，创造了沿A1A典型的郊区扩张。作为东95号州际公路以东的一块优质地产，Wildlight的计划非常不同，精心布置在24000英亩的土地上，这个面积是拿骚县海滩目的地阿梅利亚岛的两倍。

在I-95和A1A交汇处的几千英亩土地现在成为一个需要50年才能建成的模型。这始于2017年完成的雷尼尔新总部，但在疫情期间住房需求激增时建设加快。商业区包括一个新开业的超市、医疗保健设施、YMCA和一系列精心策划的企业。附近是一个名为Wildlight Lofts的279单元豪华公寓综合体。在更深的树林里，有老年住房和数百栋不同形状和大小的独栋住宅，各处都处于不同的建设阶段。“你不需要开车，”米根说，这是一个“让你结识和问候人们”的好处，同时享受着更温暖的天气。“社区的布局方式为你提供了一个在北方无法拥有的生活方式的机会。”

佛罗里达拿骚县的Wildlight开发项目。摄影师：达斯汀·米勒，彭博商业周刊摄影师：达斯汀·米勒，彭博商业周刊“单调是不好的。我们想要多样化的用途，”雷尼尔Wildlight副总裁韦斯·欣顿说。“我们需要考虑年轻退休者和年轻家庭在寻找什么，”他说。由于想法是创造就业机会而不仅仅是住房，还计划建设酒店和轻工业区。雄心勃勃的第二阶段——占地15,000英亩，相当于曼哈顿的大小——计划建设更多这样的村庄中心，以及一个河滨公园和度假区。

Wildlight只是拿骚县计划中的几个区之一，还包括一个旨在改善A1A沿线美学的区域，以及一个旨在保护该县西部农村地区免受过度开发的区域。“出于必要性，我们在挑战极限，”Pope说。“否则，你就会变成一个巨大的650平方英里的分区。”

新来的居民正在改变拿骚的经济。尽管纽约的拿骚在2021年失去了赚取净收入525百万美元的纳税人，但最新的IRS数据显示，每年有4.04亿美元的收入流入规模小得多的佛罗里达州拿骚。根据该县商会的数据，到2023年上半年，约有850家企业开始或搬到该地区，其中约一半是在家办公。富裕的新移民可以享受佛罗里达州没有州所得税的优势，而纽约则有全国最高的州和地方税负，根据税基金会的数据。

随着涌入的人口使工薪阶层居民无法承受房价，计划通过非营利社区土地信托和允许建设“微型住宅”（围绕公园布置的小型住宅）来增加经济适用房。作为移动房屋的廉价、现代替代品。为了使经济多元化，西拿骚正在建设一个大型工业园区。“我们希望为我们的居民提供更高的工资，这样孩子和孙子辈可以留在这里，”拿骚县经济发展委员会执行董事Sherri Mitchell说。

与此同时，在长岛，六月的一个晚上让穆勒清楚地意识到他为什么可能需要离开。他与父母一起生活的亨廷顿镇正在就一个提案举行听证会，该提案旨在让业主更容易建造和出租附属住宅单位，或者ADU——地下室、车库上方或后院小屋中的公寓。这个想法是为了保留郊区的外观和感觉，同时为年轻人、单身者和老年人创造更多选择，但穆勒和他的许多邻居收到了一份警告传单，警告称该镇计划“摧毁我们的郊区单户家庭社区”。

穆勒，在他父母家。摄影师：马修·卢达克为彭博商业周刊拍摄尽管小册子中包含了几处不准确之处，但它起了作用。穆勒在亨廷顿市政厅外排队等候两个小时，才能进去作证。他说，这项提案——将ADU限制在750平方英尺，并限制其在某一区域的总数——看起来像是“常识”。房地产经纪人也发声，称住房急需。56岁的玛德琳·埃里蒂尔·梅斯特曼最近从加利福尼亚搬回长岛，她说她打算出租车库上方的ADU，以提供收入，这样她可以住在自己的家里“直到99岁”。

但支持者被反对者所占优势，绝大多数反对者的年龄至少是穆勒的两三倍。“我们正受到开发商和糟糕主意的围攻，”一位第五代居民说。一位女士说，有人告诉她“移民、恋童癖者或罪犯”会搬进ADU。居民们警告说，这项计划将改变亨廷顿的“特色”和“面貌”，该地区有82%是白人。反对意见的激烈程度使提案陷入僵局。“无论以何种形式出现，住房都变得有争议，”亨廷顿市议员琼·瑟戈尔说，她是该措施的主要发起人。

在疫情早期，许多纽约市居民，尤其是有孩子的千禧一代，向东部的拿骚县和萨福克县迁移。但寻找住房的人们遇到了困难，这并不令人意外。从2013年到2022年，美国最大的100个县中，拿骚县和萨福克县的人均允许新住房的数量比只有一个例外：克利夫兰的凯哈加县要少。纽约市北部近郊的韦斯特彻斯特县，在全国排名倒数20位，但仍设法以超过长岛两倍的速度建造。

像长岛这样的昂贵住房市场正在牺牲他们的未来。根据人口普查估计，拿骚县从2020年初到2022年中失去了将近5%的5岁以下儿童，而其总人口已经开始下降，尽管老年人口不断增加。穆勒说：“在长岛很难找到和我年龄相仿的人。”他希望在年底完成斯托尼布鲁克大学的研究生海洋科学项目后留下来，但即使他和他的伴侣，一名图书馆学生，找到好工作，当地的租金也看似高不可及。

自2020年4月以来的县人口变化

来源：美国人口普查局

“真正有才华”的员工正在离开，Melville的H2M建筑师+工程师公司首席人力资源官伊丽莎白·乌佐说，招聘一直是一个持续的挑战。“如果人们没有家庭关系，很难把人们迁移到这里，”她说。长岛协会的总裁兼首席执行官马特·科恩表示，由于经济问题导致年轻人的流失是长岛面临的“一项存在性问题”。非营利组织“消除种族主义”的总裁劳拉·哈丁更直言不讳。“长岛正在慢慢毁灭自己，”她说。

哈丁摄影师：彭博商业周刊的马修·卢达克尽管住房成本推动人们离开，但根据RealPage Inc.的数据，长岛的租金仍在上涨。与之形成鲜明对比的是，尽管在新冠疫情的头三年中美国吸引了第四大数量的新租户，但杰克逊维尔地区的租金现在下降速度比2010年以来任何时候都要快——6月份同比下降了2.57%，而郊区长岛的租金进一步上涨了2.3%。造成这种差异的原因是杰克逊维尔地区正在建设将近1.5万套公寓单位，这意味着该地区公寓存量将扩大11%。“需求很大，但供应更加充裕，”RealPage首席经济学家杰伊·帕森斯说。

住房可负担性

来源：美国人口普查局

*自有住房单位的中位数价值

这些趋势的输家开始注意到并采取行动，通常是通过推翻扼杀新住房项目的地方规定。加利福尼亚州已经批准了一系列措施，包括允许建造ADU的规定。昂贵的弗吉尼亚州阿灵顿市，根据州数据显示，自2016年以来出生率下降了24%，今年更容易在单户用地上建造复式住宅。

纽约州的民主党州长凯西·霍库尔今年借鉴了其他州的政策，推出了自己的住房改革方案，旨在在未来十年内在全州建造80万套住房。由于遭到长岛领导人的激烈反对，这个提案未能获得通过，他们对设定地方增长目标并鼓励在交通枢纽附近增加密度的规定感到愤怒。“我们从来没有谈论过将曼哈顿搬到郊区，”纽约州住房和社区更新部部长露丝安妮·维斯诺斯卡斯说，她发誓要“改进”这项提案并再次尝试。她表示，长岛需要增长来证明对其通勤者有利的昂贵投资的必要性，包括25亿美元的铁路扩建和位于曼哈顿中央车站深处的新110亿美元车站。“所有这些都不会消失。”

纽约州希克斯维尔。摄影师：马修·卢达克（Matthew Ludak）为彭博商业周刊拍摄纽约长岛的100多个地方政府中，一些自愿允许开发。帕乔格（Patchogue）利用新住房来振兴其市中心，并打造了一个繁荣的餐饮区。位于利维敦附近希克斯维尔火车站周围荒凉的空地经过多年的讨论后计划升级。但项目可能需要数十年才能启动：纽约东北港（East Northport）的一个146单元经济适用房项目在非营利组织花费45年抵制诉讼和富裕邻居的反对后，于今年夏天动工。绝大多数社区几乎没有建设任何东西，忽视了现有的州政府激励措施。人口普查数据显示，纽约的拿骚（Nassau）去年建设速度放缓，只发放了不到800个许可证，仅为疫情前的一半。佛罗里达州的拿骚（Nassau）人口仅为另一个拿骚的7%，却发放了几乎是其两倍的许可证。

根据人口普查估计，截至6月，全国约有170万套住房正在建设中，比四年前增加了47%。尽管分析师们警告房东面临公寓供应过剩的短期利润下降，但他们预测未来将有更多需求，这是由于本十年美国成年人口激增，约翰·伯恩斯研究与咨询公司估计为1800万。这些新租户和购房者是多户建筑没有因利率上升和成本增加而受到明显减缓的原因之一。

纽约州帕乔格的住宅。摄影师：马修·卢达克，彭博商业周刊然而，所有的建设只是在加强将人们从昂贵地区拉开并吸引他们前往更便宜地区的趋势。正在建设中的单位中，将近一半位于美国东南部，而仅有13%位于昂贵的东北部，这表明租金最不可能在最昂贵的地方下降。

在纽约州立法机构阻止霍库尔的住房改革之际，佛罗里达州州长罗恩·德桑蒂斯——距离宣布参加共和党总统候选人提名仅两个月的时间——正在签署他自己的法案。《居住本地法案》在住房上花费了7.11亿美元，同时推翻了地方性的区域规划法规，允许在商业和工业区域建设新的经济适用房。他表示：“我们希望人们能够住在他们工作的社区”，并宣传法律中的“创造性事物”，比如允许开发商将住房和零售混合。在美国增长最快的州中，他表示，“我们必须确保我们的基础设施和住房供应能够支撑这种增长。”