亿万富翁斯特恩利希特看到由美联储加息引发的“5级飓风”- 彭博社

巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht）是一位亿万富翁投资者，在金融动荡时期以捡便宜货而闻名，他正在准备下一步投资。

Starwood Capital Group董事长在美国储蓄和贷款危机以及后来的大萧条后收购了贱卖资产。随着利率大幅上涨，他再次寻找机会，商业房地产价值下跌。

“我们正处于5级飓风中，”斯特恩利希特在6月接受采访时说，这段采访将在即将播出的Bloomberg Wealth with David Rubenstein节目中播出。 “这种情况就像一个黑暗的阴影悬挂在整个行业上，直到我们得到一些缓解或对联邦储备局长期做法的理解。”

斯特恩利希特：‘我们正处于5级飓风中’

拥有1150亿美元资产管理规模的Starwood也不例外：它面临着一家非上市房地产投资信托基金的赎回请求。最近，该公司未能为亚特兰大一座写字楼的2.125亿美元抵押贷款进行再融资或偿还。

这种困境不同于过去的房地产衰退，当时房地产行业的激进风险扩散到更广泛的金融体系。根据斯特恩利希特的说法，这一次，商业房地产是联邦储备局试图通过加息来稳定通胀的副作用。

现在融资更加昂贵且更难获得。拥有浮动利率贷款的房东面临着更高债务支付的前景。虽然在远程办公时代，办公室空置率不断上升，但对其他类型房产（公寓、仓库、酒店）的需求目前仍然强劲。这种情况在经济衰退中可能会发生变化。

与此同时，严格的信贷条件正在使开发商开始项目或重新融资现有建筑变得更加复杂。在最近的一个例子中，斯特恩利希特说，斯达伍德向33家银行申请一笔小型物业贷款，只收到了两份报价。

放贷方也不愿接管陷入困境的资产。有一次，斯达伍德试图放弃一栋办公楼，但放贷方反而提出重组贷款。

作为放贷方，斯达伍德也曾处于另一种情况之中。在该公司为一位计划翻新华盛顿办公楼的知名房东提供融资后，借款人放弃了这个项目。斯特恩利希特说，斯达伍德以比上一个业主支付的价格大幅折扣收购了这栋建筑，但在需求疲软的时候，它正在花钱租赁该物业。

整个美国的放贷方面临着类似的挑战，预计到2024年底，将有约1.4万亿美元的商业房地产债务到期。

“你可能会看到第二个RTC，”斯特恩利希特说，指的是负责清算上世纪80年代末和90年代初失败的储蓄和贷款协会资产的政府实体——清算信托公司。

巴里·斯特恩利希特摄影师：维克多·J·布鲁/彭博社“你可能会看到400或500家银行倒闭，”他说。“他们将不得不出售。这也将是一个巨大的机会。”

62岁的斯特恩利希特在RTC时代创立了自己的房地产公司，购买公寓并在18个月后以三倍的购买价格将其卖给亿万富翁萨姆·泽尔。

斯达伍德在金融危机后也达成了交易，包括与其他投资者一起以27亿美元的价格从联邦存款保险公司购买了Corus Bank的一些资产，该公司为交易提供了低成本融资以加快销售速度。

斯特恩利希特现在看到了与此类似的情况，因为联邦存款保险公司正寻求出售Signature Bank账目上持有的商业房地产贷款，该银行于三月份破产。

“政府将通过提供非常廉价的融资来支撑该投资组合的价值，”他说。

在接受彭博采访时，斯特恩利希特讨论了利率上涨和信贷收紧的影响。他还谈到了他对写字楼业主的展望，他是如何开始从事房地产的，以及投资者应该把钱放在哪里。

要观看斯特恩利希特的完整采访，请在7月25日晚上9点纽约时间收看*《与大卫·鲁宾斯坦一起的彭博财富》*。这次采访是在6月28日纽约录制的。问题和答案已经过简化和编辑以提高清晰度。

许多人认为，由于高利率使人们更难偿还贷款，房地产市场将陷入困境。我们很快就会有很多违约。您对这一观察有何看法？

当利率上升时，任何固定收入流都会贬值。而通常，房地产是罪魁祸首。我们经常在经济中引发灾难。银行变得过于热心，贷款额达到成本的100%。

在这种情况下，我们真的是联邦行动的意外后果。我们并没有真正引起这个问题。银行没有过度拉伸贷款价值。目前，房地产大部分资产类别的基本面都还可以。公寓市场、工业物流市场、酒店市场——这些都处于良好状态。

但毫无疑问，美联储已经做出了极端反应，试图放缓经济增长 - 显然相当晚 - 这已经影响了房地产价值。房产的收益率正在上升，以反映这种更高的利率。信贷供应大幅减少。

您对美联储持批评态度。您认为他们提高利率过快过多。对于新冠疫情，他们应该采取什么措施？

我对杰罗姆·鲍威尔的处境表示同情。我们必须提高利率。我们本应该更早这样做。鲍威尔不应该采取负利率。他不应该一直到22年5月购买抵押贷款。这应该早就停止。

但当他最终停止时，他却朝着另一个方向走去，而且速度如此之快。我在说，“只是等等。等待看看你所做的影响。”因为，就像房地产复杂体系，我们不会一夜之间爆炸。我们会在接下来的一年半内爆炸成一系列爆炸，因为贷款到期，人们无法偿还。

当您公开批评美联储主席时，是否更难与他见面？

我实际上正在代表整个行业与他和美联储理事会进行交谈。我们很多人，包括我们自己，在我们的贷款上设有利率上限。因此，目前我们没有问题。

但这个上限将到期。然后，我们将不再支付1%或2%，因为我们有上限，或者4%，我们将支付8%或9%。许多资产将无法支付债务服务。因此，您将不得不与贷款人进行谈判。您将不得不重写这些贷款。这将导致严重的信贷紧缩。

在任何资产类别中，该国尚未调整到资本成本。但它即将到来。经济将放缓。你可以看到数字。CEO的信心下降，消费者信心下降，零售销售下降。服务经济非常强劲。感觉就像最后的挣扎，然后我们会进入应该是什么样子的状态 — 你期望的状态 — 我希望这是一次轻微的衰退。我希望他能做到。那将是相当成功的执行。

有时候人们说现在最好的投资机会是负债困扰的房地产债务 — 你可以以折扣价从银行购买债务。但你认为现在买还为时过早吗？

你知道，我们本来要归还一栋办公楼。他们说，“慢着。如果你愿意，我们会重组贷款。我们会把贷款减半。你把钱放在这里。我们会把这个作为次级票据。”因为银行不想要这些资产。他们没有准备好持有这些资产。这不是他们的业务。

所以你开始看到一些事情。我们将看到[Signature]银行投资组合的大交易。那将成为市场的基准。

在’07-’08年，很多人在房地产世界赚了大钱，当时他们购买了负债困扰的房地产。80年代末也是如此，当时有RTC。你看到会有基金成立来购买这些资产吗？但你认为这些资产一两年内不会可用？

现在你在房地产市场上有一个不寻常的情况，因为每个人都在关注收益曲线。它表明利率以后会更低。每个人都说，“你知道，坚持到’25年。坚守你的资产。”因此交易量急剧下降。

除非你今天必须出售某物，否则今天没有人想要出售任何东西。他们认为明天会更美好。因此，在大多数情况下，每个人都在推迟任何销售。但你所看到的是，当贷款到期且借款人无法支付当前的债务服务时。必须有所作为。不幸的是，我们也是贷款人。

未来我们会改变办公楼的真正价值评估方式吗？因为租户不会再需要那么多空间？或者你认为最终租户会回来，员工也会回来吗？

在家办公的现象是美国的现象。如果你去英国或德国，租金上涨，德国顶级房地产市场的空置率 —— 柏林、法兰克福、慕尼黑、汉堡 —— 都低于5%。人们已经回到办公室了。你和我去中东，他们也是满的。我们在亚洲有办公室，它们也是满的。所以这是一个美国的情况。

在美国你有两个市场。好的建筑将保持出租，我猜租金率会相当不错。而B和C级的物业将会变成 —— 也许是麦田之类的东西。会非常漂亮。在纽约市我们将会有所有这些小型中间区域公园，因为那些建筑将没有其他用途。

关于办公室的另一件事是人工智能。人工智能将影响一些一直是办公空间大量使用者的行业。因此，在投资方程中，这是一个很大的问号。

假设我是一个普通人。作为房地产投资者，我应该把钱投在哪里？

高利率正在抑制建造的单户住宅单位数量，因此现在你会发现住宅越来越稀缺。考虑到建筑成本，整个住宅综合体 —— 包括出租的独栋住宅、多户住宅、住房市场，甚至住宅用地 —— 我认为它们在今天是有趣的投资机会。

现在投资房地产信托基金对人们来说是一件好事吗？

我认为房地产在任何个人的资产负债表中都有一席之地。在大流行期间，我们筹集了一笔特殊情况基金，并购买了15家房地产信托公司的股票，一度涨了70%。我们将再次这样做。如果你从长期来看，其中一些是好公司，只是处在错误的利率环境下。我甚至不会说它们的资产负债表有问题，但它们实在不受青睐。市场上有一些真正的好买点。所以如果你足够聪明，你可以购买一些公共房地产信托基金。

普通房地产信托基金投资者可以期待什么样的回报？

在抵押贷款房地产信托基金方面，Starwood Property Trust，我们支付10%的股息。所以你可以得到这个股息以及股票的任何升值，而且该股目前交易价格低于账面价值。它通常是高于账面价值交易的。它曾经以1.23倍的价格交易，现在是0.9倍。所以如果它恢复，你将获得15%的回报。我们在过去10年平均年回报率为11.3%。

为什么有人想要从事房地产行业？为什么这是一个好的行业？

你必须找到利基市场，在房地产中有很多利基市场。而且这是非常微观的，一块一块地。如果今天我没有我的公司，我能否在像纽约这样的城市购买并重新装修公寓和住房。我可以通过这样做赚钱。我有一个朋友的朋友买了300套房子。他把客厅改成卧室，全部放在Airbnb上。他赚了一大笔钱，并将Airbnb作为他的分销渠道。这是一个巨大的产业。总是有事情可以做。

你在职业生涯的大部分时间都在美国东北部。你在康涅狄克长大，出生在长岛。但你选择搬到了迈阿密。几年前为什么这样做？搬到迈阿密有没有后悔？

嗯，我妈妈在那边。而且我离婚了。这是一个原因。改变你的生活，重新开始。这样做显然有税收优惠。当时我出售了我公司的一部分股权。我当时在康涅狄克。我在格林威治，我们的总部在那里。我看了一下我在正常年份的旅行日历，我只有大约三分之一的时间在家。所以我认为搬家并把那里作为我的运营基地不会那么困难。结果我正好抓住了这个机会。

我是迈阿密的早期定居者。你知道，那里的房价可能翻了两三倍。我应该把我所有的钱都投在房子上。我会拥有全球表现最好的房地产基金。

如果你妈妈来找你，说：“我有10万美元。我需要把它投资在哪里？你会说在哪里，房地产吗？

今天如果你看我的投资组合，我有一大笔以前从未有过的现金，因为我把这笔钱存入银行得到了5%的利息。很快我将开始投资这笔资金，当我看到美联储政策开始变化时。当美联储基本告诉你他们已经完成时，我认为房地产将会受到很强烈的支持。

此外，我会把一部分资金投资到海外。我会投资一些没有美国赤字的国家，并为我的投资增加一些多样性。