瑞典负债累累的房东可能需要出售房产以筹集资金 - 彭博社

瑞典备受困扰的房东正面临越来越大的压力，不得不出售房产以筹集现金，因为在接下来的18个月内有170亿美元的债务到期。

尽管房地产公司一直抵制强制性出售，但采取行动的时间正在缩短。随着债券和股票市场几乎关闭，处置变成了最后的选择之一。

无序的筹集现金风险导致在全球受冲击最严重的房地产市场之一出现大幅折扣。这可能引发一连串的连锁反应，重新设定整个行业的估值并加剧资金缺口。瑞典央行警告称，房东快速大量出售可能威胁到该国的金融稳定。

设在斯德哥尔摩的SBB总部大楼。摄影师：Andrey Rudakov/Bloomberg“第一选择将是进行资本重组并度过难关，但并非所有人都有这个选择，”Aktia Bank的投资组合经理Jonne Sandstrom说。“如果市场的普遍情绪恶化，再融资将变得更加棘手，我会感到最担忧。”

在一年多前创下创纪录的交易之后，瑞典的商业地产交易量已降至十年来的最低水平。这表明卖方希望的价格与买方愿意支付的价格之间存在差异。大量的信用降级，包括越来越多的房东跌入垃圾级别，表明僵局可能很快结束。

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周一，Corem Property Group与另外两家合作伙伴达成协议，将房屋公司Klövern的51%股权出售给房地产投资者Nrep，约合2.3亿美元，以便偿还明年到期的债券。根据房东的声明，这笔交易将对Corem第二季度利润造成约10亿瑞典克朗（9200万美元）的会计打击，该公司在5月份选择了不提前偿还混合债券。

“较高的利率正在侵蚀负债较多的小型房地产公司的利润，”FastPartner AB首席执行官Sven-Olof Johansson在接受采访时表示。“他们将更难以在银行体系中再融资债券，因此今年秋天对他们来说将会很艰难。”

FastPartner — 斯德哥尔摩最大的办公楼房东之一 — 失去了本月初的投资级评级。

瑞典房东需要在明年前 refinancing 170亿美元

瑞典房地产公司各种货币的年度债券到期情况

数据来源：彭博社编制的数据

陷入困境的房东Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB — 更为人熟知的是SBB — 已经成为瑞典商业房地产困境的中心，但问题更为深远。有四家公司的债券到期收益率至少比瑞典央行票据高出10个百分点，使它们陷入困境。

今年，债务到期总额相对可控，为49亿美元，但2024年这个障碍将翻了一番，达到121亿美元。Heimstaden Bostad — Heimstaden AB的子公司 — 到期金额最高，为25亿美元，而SBB为7.65亿美元，根据彭博社编制的数据。

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当第一季度财报从周二开始陆续公布时，该行业的状况将变得更加清晰，FastPartner将率先公布财报。SBB将于7月14日公布其财务报告。

瑞典房地产公司债券处于困境水平

一些债券的交易利差超过主权债券收益率1,000个基点

来源：彭博社编制的数据

注：由于流动性低，瑞典公司债券市场可能会出现波动

到目前为止，对投资组合的下调幅度很小 —— 第一季度不超过约4%。这在很大程度上是由于交易的稀缺，而几个月来的第一笔重大交易将决定暴跌的程度。

穆迪公司的分析师在上个月的一份关于房地产行业的报告中表示：“瑞典面临着未来几年内公司债到期的风险。” 该评级机构指出，瑞典公司债的到期期限为三到四年 —— 是其他欧洲房地产所有者到期期限的一半左右 —— 这使得该国处于受高利率影响的最前沿。

今年1月，Fastighets AB Balder成为首家获得垃圾评级的瑞典房东。此后，FastPartner和SBB也加入了这一行列。尽管这些公司的债券收益率已经达到高收益水平 —— 在SBB的情况下甚至更高 —— 但失去投资级别地位意味着债券买家群变窄，融资成本大幅上升。

房地产公司的股价自2021年底达到峰值以来已下跌超过60%，使得权益发行成为一个不太受青睐的选择。此外，银行对增加对该行业的敞口越来越谨慎，这削弱了交易的资金来源。

“银行在保持交易市场活跃方面发挥着重要作用，”房地产服务公司Newsec的副首席执行官兼咨询部门负责人Max Barclay在接受采访时表示。“但目前情况并不乐观。”

瑞典房地产公司的评级出现下滑

大多数信用状况恶化，一些公司的评级已降至垃圾级别

来源：彭博社编制的数据

一些投资者已筹集现金以利用这种情况，但他们希望得到房地产所有者不愿提供的折扣。穆迪的基本情况是，到明年底，欧洲商业房地产的估值将从2022年水平下降5%至15%。瑞典的情况在“下行情景”中可能会下降更多。

然而，房东目前并不打算让步，他们表示在入住率高且现金流稳定的情况下，没有理由以低于账面价值的价格出售资产。

即使是需要在未来三年内续发16亿美元到期债券的SBB也表示不会为其房产提供折扣，据新任CEO Leiv Synnes表示。该公司上周将Linkoping南部城镇的房产出售给了该市政府拥有的实体，但3700万美元的收入只是其整体融资需求的一小部分。

“在这个市场上，我们没有理由出售任何资产，”FastPartner的Johansson表示。“现在不是卖出的时候 —— 当利率低时才是。”

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