纽约市房产税制度缓解了短期收入冲击-彭博社

办公室占城市房产税收入的20%，总收入的10%。

摄影师：Victor J. Blue/Bloomberg纽约市的房产税制度有助于解释为什么曼哈顿办公市场的“末日”情景只会导致房地产税收入在短期内出现轻微短缺。

纽约市审计长布拉德·兰德最近进行的一项最坏情况 分析 发现，在六年内办公楼市值下降约40%将导致2027财政年度税收减少11亿美元，这是该市当前财政计划的最后一年。这仅占预计房产税征收额的3%。

为什么半空的办公室和租金下降没有引发更大的税收损失？

首先，纽约不是根据最近的销售确定商业地产的价值。相反，该市根据业主提交的关于其物业的滞后收入和支出信息设定价值，并在五年内逐步调整评估价值。这些延迟的影响也可以在上世纪90年代初的衰退中找到先例。

“城市房产税制度的一部分是它内置了很多滞后性，”该市独立预算办公室前副主任乔治·斯威廷说。“所有的变化都会逐步实施，并且它们会在相当长的一段时间内逐步实施。”

纽约市商业物业评估价值滞后于经济衰退

来源：纽约市财务主管办公室，纽约市财政部

根据纽约市市长埃里克·亚当斯的发言人称，从7月1日开始的当前财政年度，城市评估名册上的估值是基于2021年提交的信息。

房地产税是纽约市财政收入的最大来源，为其当前年度1,090亿美元预算的约30%。办公室占据了该市房产税收入的20%，以及总收入的10%。随着企业将许多工作转向远程或混合工作，该市预计办公室空置率今年将达到创纪录的22.7%，引发对税收影响的担忧。

兰德的情景是基于纽约大学斯特恩商学院和哥伦比亚大学商学院研究人员最近的一项研究，该研究发现，租金收入、续租率、入住率和办公室租金的减少将在未来六个日历年内使该市办公楼的价值下降44%。

由于基于净营业收入的办公室估值具有渐进性，财务主管假设办公市场价值将从2025财政年度至2027财政年度每年下降6%，并将进一步下降直至2031年。

值得注意的是，财务主管的分析并未估计办公室入住率下降对城市税收的间接影响，比如对商业房地产贷款人的影响或对餐馆和商店的波及效应。

尽管纽约办公市场前景黯淡，但上世纪90年代初的房地产衰退为该市财政风险提供了一些历史视角。

当时，基于投机建造的办公楼供应过剩、深度衰退以及后勤业务的大规模外流导致商业房地产崩溃。

然而，商业空间的评估价值直到1994财政年度才开始下降。

根据审计长的报告，从峰值到谷底，评估价值在1998财政年度下降了13%。当时，Sweeting表示，该市正在复苏，他目前是纽约大学城市事务中心的高级研究员。

“再次，你会看到滞后效应延迟了经济状况对房产税的影响，”Sweeting说。“并不能避免这些影响，只是它们会晚一些出现。”