希腊房地产投资者Bluehouse陷入麻烦，法律问题不断增加-彭博社

当房地产投资者雅尼斯·德利卡纳基斯在2020年4月从26天的昏迷中醒来时，他发现自己的银行账户被冻结，他被赶出了他16年前共同创立的私募基金。

在这位驻雅典的Bluehouse Investment执行官陷入新冠引发的昏迷前几周，他一直在与合作伙伴就基金的估值问题争执。德利卡纳基斯认为他们趁机将他排除在公司之外，之前因公司表现不佳而发生争执。

“就外界而言，”剩下的两位合伙人之一在德利卡纳基斯病倒后不久发送的一封彭博社审阅的电子邮件中写道，“YD正在暂时退出工作，专注于康复，并将不再参与Bluehouse的工作。”

雅尼斯·德利卡纳基斯在2019年10月雅典Prodexpo会议上的座谈会上。来源：SGT SA这场争斗现在已经波及法庭——这只是一个小型私募股权公司的许多法律战线之一，该公司在过去20年吸引了资金管理人员，承诺通过投资获得双位数回报，如希腊的一家巨型购物中心、克拉科夫的玻璃办公大楼和布加勒斯特的土地开发项目。

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Laura Benitez 对Bluehouse Fall Out的看法（音频）

根据彭博社审阅的文件，该公司迟迟未将现金返还给投资者，其第一个基金每年的回报率约为百分之二，而最大的基金仍处于亏损状态。客户聘请律师事务所调查费用管理不当的问题，包括高管在未达到门槛时也拿取绩效费的指控，19年后仍在等待资产出售。

根据彭博社看到的文件，Delikanakis对Bluehouse提起了诉讼，指控公司不忠、欺诈和逃税。Bluehouse在电子邮件中表示，该公司另外还在起诉另一位前高管，指控其泄露可能对客户造成损害的内部电子邮件，而这位前高管否认了这一指控。塞浦路斯当局正在调查一起涉嫌违反法规的事件，一份彭博社看到的文件显示，一些投资者已经聘请了法务会计师编写一份调查该公司行为的报告。Bluehouse回应称，自己是一场匿名抹黑活动的目标。

宏伟抱负

Delikanakis于2004年与Charalambos Pandis和前投资银行家Victor Pisante共同创立了Bluehouse。该公司投资于中东欧地区的房地产资产，吸引了来自世界银行、Partners Group AG、欧洲复兴开发银行、洛克菲勒基金会以及几位希腊航运大亨等机构的约5亿欧元（5.38亿美元）的投资。

在向投资者展示时，Bluehouse 提出了“通过在房地产资产中进行股权和债务投资获得卓越的风险调整回报率。”它于2004年推出了第一个基金，最近的一个是在2016年。在那些年里，东欧房地产市场的前景令人充满希望，投资者被相对较高的回报率所吸引，以及Bluehouse声称与当地成功的开发公司有着深厚的关系，一份内部文件显示。

然而多年来，Bluehouse 未能实现许多雄心壮志。

据熟悉该战略的人士透露，合作伙伴们更注重支出而非剥离，这意味着在经理人能够关闭现有基金并将资金返还给投资者之前，新基金就已推出，资产管理规模的增加意味着更高的合作伙伴费用 —— 这一事实尤为重要，因为东欧房地产市场的预期潜力从未实现。

多年后，一些投资者才刚刚收回他们的资金，而在 Bluehouse 的一个基金清算后很久，其他人仍在等待他们的资本返还。洛克菲勒基金会、欧洲复兴开发银行和世界银行表示，他们不会就其投资组合中的个别投资发表评论。

投资失败

Bluehouse 的投资者回报

来源：Bluehouse 账户

截至2021年6月30日

根据当时的一份报告，截至2021年，承诺给 Bluehouse 第二基金的1.301 亿欧元中，投资者只收回了2360 万欧元。一位 Bluehouse 代表将该基金的表现不佳归因于2008年金融危机的影响，并表示现在已经返还了投资者资金的80%。

合同中的长期锁定协议也使得Bluehouse的两个主要基金中的资金难以让投资者获得——直到Pisante和Pandis清算基金并出售其剩余的房地产资产。在被联系以发表评论时，一位代表表示，Bluehouse两个主要基金中几乎所有的资产已经被出售。

根据知情人士透露，通过二级市场收购股份的Partners Group在最近几个月出售了其剩余持股，但拒绝置评。其他投资者仍在等待。不断上升的利率和暴跌的房地产价值可能意味着投资者将不得不等待更长时间——或者冒着比他们预期的更大损失的风险。

然而，Bluehouse的高管可能处于不同的境况。尽管私募股权公司在筹集基金时通常会拿出一部分自己的资金作为所谓的“共同风险”，但根据彭博社审查的一份2020年贷款文件以及知情人士透露的消息，Bluehouse的领导层至少部分资金是通过向一组银行贷款来承担承诺的。在被联系以发表评论时，Bluehouse表示该贷款是用于资金周转。

费用问题

随着资产负债表的下降，Bluehouse的费用结构成为一个主要的争议来源。根据2004年基金文件，为了在初始基金上实现目标为15%的内部回报率，Bluehouse收取了2%的咨询费用，基金经理在为投资者实现8%回报后将获得20%的利润。

然而，一些投资者认为相对较低的回报并不能证明2%的咨询费是合理的，并且在2020年后的某些情况下，根据一位熟悉私人投资者讨论的人士称，停止支付费用。知情人士表示，投资者声称他们的律师之后，对Bluehouse合伙人贪污超额利息的指控加剧，尽管基金尚未实现障碍回报——即投资者在经理人分享利润之前必须实现的最低回报。

作为对评论请求的回应，Bluehouse在一份声明中表示，支付“如果应付，将取决于基金的最终表现，这将由基金的审计师在最后剩余资产被处置时确定。”

紧张局势在2021年2月的一个下雪的雅典日爆发，当时Bluehouse办公室传开的认识是数百封内部电子邮件已发送给投资者、银行和第三方，根据一位在场的不愿透露身份讨论敏感事项的人士。在这些电子邮件中，有指控称德意志Pfandbriefbank的一名银行家帮助Bluehouse“减价”——在抵押品被减记后偿还少于应付贷款的金额。据称这是为了向该银行家支付80万欧元的个人款项。德意志Pfandbriefbank的代表未回复多次评论请求。

随着电话不断响起，合伙人们迅速发送电子邮件道歉泄露，并否认任何指控是真实的，根据一位在场的不愿透露身份讨论敏感事项的人士。Bluehouse的代表表示，投资者和合作伙伴一直被告知“匿名活动”的情况。

蓝屋聘请了律师事务所Pamboukis Maravelis Nikolaidis and Associates来审查匿名邮件，后来得出结论称没有证据证实任何不当行为、犯罪行为或基金管理不当的指控，根据该律师事务所发给投资者并被彭博社看到的一封信。蓝屋还委托审计和咨询公司德勤来核实其费用是否在市场范围内。德勤没有回应评论请求，但后来被彭博社看到的报告得出结论称费用在市场范围内。

在接下来的几个月和几年里，前商业伙伴和房地产投资者SPDI对剩余的蓝屋合伙人提起了欺诈指控的刑事投诉，涉及之前的一项联合投资。根据彭博社查看的信件，塞浦路斯和卢森堡的监管机构也收到了代表投资者就公司涉嫌不当行为的投诉。

塞浦路斯证券交易委员会在给彭博社的一封电子邮件声明中表示，在对蓝屋进行的调查中“表明存在关注的原因，正在对涉嫌违反相关法规进行调查。”根据彭博社查看的一封信件，要求蓝屋提供有关其2021年前两个基金的信息的卢森堡金融监管委员会（CSSF）拒绝确认目前是否正在进行任何调查。

然后，六个月前，咨询公司A&M，该公司曾受雇于律师事务所Michael Kyprianou & Co LLC代表一位蓝屋投资者，发布了一份审计报告，审查了基金管理不当、费用分配和可疑支付的指控。

报告确定，基金I的投资者应得的超额利息从未支付。在一个案例中显示，尽管根据基金条款，合伙人不应获得任何利润，但总合伙人“共收到360万欧元”。代表一位投资者委托进行的A&M报告还得出结论，从Bluehouse那里获得支付的Deutsche Pfandbriefbank银行家可能是在为某些其他过去的服务而受到奖励。

作为回应，Bluehouse表示并不知晓A&M报告的内容，并称将在基金剩余资产出售后计算基金I投资者的支付。Bluehouse还表示，合作伙伴的支付已经得到基金审计师的核实，并否认与DPBB银行家有任何不当行为的关系。

随着Bluehouse基金的逐渐清算，这些争议可能会在法庭上得到解决。根据法律文件，Delikanakis对他的前合作伙伴提起的两起诉讼的听证会已于四月开始。