英国商业地产是一个赚钱的好选择吗？- 彭博社

伦敦市天际线上的办公楼和公寓大楼。

摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg欢迎来到 Money Distilled*。我是John Stepek。每个工作日，我都会关注市场和经济中最重要的故事，并解释这一切对你的资金意味着什么。*

英国商业地产值得购买吗？

不要错过本周的Merryn Talks Money播客。高盛的Sharon Bell告诉Merryn，通胀将会下降 — 但并非大多数人所期望的那样。。

如果我们正进入一个更加波动的通胀环境，正如Dario Perkins在Merryn最近与他进行的播客中所建议的那样，那么价值股和那些产生收入的股票可能会更受投资者青睐。

目前在英国股市产生高于平均水平股息的一个行业，并且通常与通胀时期联系在一起（因为它是一种“实际”资产 — 尽管关于这在现实中如何发展的证据并不一致）是商业地产行业。

现在，对商业地产持谨慎态度是有充分理由的。最明显的挑战是利率上升。就像所有那些即将重新融资并面临更高还款额的固定利率抵押贷款持有人一样，商业房东也将面临未来债务成本上升的前景。

同样，利率上升会损害房产的资本价值。如果你的银行账户可以获得0%的利息，你会接受店铺或办公楼的低租金收益。如果你可以从银行获得5%的利息，你将需要从同一家店铺或办公楼获得更高的收益。这可以通过两种方式实现。要么支付的租金需要增加，要么房产的价值需要下降，或者两者兼而有之。

然后是利率上升的间接影响——它们对经济施加的压力。如果上升的利率损害需求，那么更多企业最终将无法支付租金。一些企业将倒闭，如果整体经济放缓，就不会有一大堆潜在新租户排队等着接替它们。

另一个重大挑战更具有选择性。那就是封锁的后果，以及“居家办公”转变的重要性和持久性。

人们工作和购物模式的永久重新分配可能意味着城市的客流量减少，与此同时郊区的客流量增加，但覆盖范围更广，加上在线商务需求的持续增长。这将从长远来看以各种方式影响不同类型的房东，有些是负面的，有些是正面的。

在这方面，还没有定论。房地产服务巨头世邦魏理仕最近发布的一份有趣研究指出，大多数“混合”工作者仍然希望住在距离办公室30分钟通勤范围内。因此，虽然2021年看到了伦敦周围超过半小时车程的住宅交易有所增加，但比例在2022年又回到了疫情前的平均水平。

我直觉认为，那些能够在家工作的人会更多地在家工作（例如，一周可能有两天而不是一天），但全职“游牧民族”的比例仍然相对较小。

无论如何，对于投资者来说，问题始终是：这些新闻和预测已经反映在价格中了多少？

股息可持续吗？

商业地产价值肯定已经全面受到打击。资本经济学的高级房地产经济学家马修·波因顿认为，今年第一季度，特别是在办公室和零售地产方面，地产基本上已经回到了“公平价值”（而“工业”仍然有点被高估）。

但房东们能否应对不断上涨的成本并继续支付股息？在这方面，皮尔亨特券经纪人马修·萨佩里亚和詹姆斯·卡斯韦尔指出，去年股息支付创下了历史新高。然而，整个行业的股息覆盖率仍然大致与2012年以来的平均水平相当（换句话说，整个行业并没有过度伸展自己来支付股息）。

分析师们认为这是可持续的，尽管借贷成本上升，因为长话短说，从现在到2029年之间的债务成本估计上升虽然显著，但会被毛租金收入以每年略低于2%的速度增长所抵消，这似乎是可行的。

显然，这些是平均值，有些公司比其他公司更有优势。那么哪些地产集团可能值得进一步调查呢？

萨佩里亚和卡斯韦尔强调伦敦办公室集团 陆家嘴置地集团 （根据彭博编制的数据，毛收益率约为6.1%）和 英国土地公司 （约为6.4%）；GP和药房集团 Primary Health Properties Plc （约为6.3%）；德国和英国工业园区运营商 Sirius Real Estate Ltd. （约为5.5%）；以及分销专家 LondonMetric Property Plc （5.2%）被认为提供“有吸引力的股息故事”。

当然，如果你感兴趣，你应该进行自己的研究，并考虑这些股票是否符合你自己的投资组合需求。总的来说，股息的可持续性和商业地产房东的整体表现将取决于利率走势，以及经济的整体状况。

但是，如果你认为对后者的担忧过度，而前者可能已经达到顶峰或接近顶峰，那么现在可能是一个不错的入市时机 — 尤其是因为大多数涉及的公司已经回吐了紧随十月迷你预算恐慌之后的相当一部分反弹。

发送任何反馈、意见或问题至 [email protected]*，我会刊登最好的。如果你是通过朋友或同事转发的这封电子邮件，在这里订阅以获取你自己的副本。*

我今早读到的内容

• 从一次宜家之行中可以了解到原油价格的情况，作者哈维尔·布拉斯写道。
• 在与中国的新冷战中，**美国最好的策略是争取时间，**尼尔·弗格森说。
• 这次最新的股市反弹对日本来说确实是不同的**，作者吉罗伊德·里迪写道**。

东京证券交易所：或许正在走高。摄影师：Toru Hanai/Bloomberg### 午市市场

到目前为止，今天是个平淡的一天 — 富时100指数保持在大约7750点。黄金价格基本持平，约为每盎司1975美元，而原油（以布伦特原油计）略有上涨，每桶75.80美元。与此同时，英镑兑美元的汇率为1.245美元，同样基本持平。

关注 今日英国市场 获取即时影响市场的新闻和分析。

每日一句

“我认为津巴布韦希望从其领土出口的碳的任何资金中获得一部分是完全可以理解的事情。但问题在于，他们迅速行动，没有事先通知。”

Edward Hanrahan

碳项目开发商Climate Impact Partners的董事

长期以来，矿业和石油公司一直必须警惕并准备与那些在 价格高涨、时机良好时 决定提高他们收入份额的政府进行谈判。现在，在津巴布韦，生成碳信用的项目支持者也遇到了同样的问题。### 给…去国有化下个定义

• 126亿英镑 英国国民银行集团(NatWest Group Plc)同意从英国政府回购股份的价值，将该银行国家持股比例从之前的41.4%降至不到39%。

在你离开之前…

不要错过 《In The City》播客。 每周，彭博社的Francine Lacqua和David Merritt将带您走进伦敦金融城的幕后。

周二需要关注的主要新闻包括：

• 我们将获得最新的英国政府借款数据，以及来自英国、欧元区和美国的制造业和服务业活动调查。
• 在公司新闻方面，我们将看到食品生产商Cranswick Plc的全年业绩，以及地板专家Topps Tiles Plc的上半年数据。

订阅《The Brink》**，我们的新闻简报，报道企业破产、负债困扰和转型故事，每周二和周五发布。

如果您想要及时的新闻评论，偶尔会加入一些笑话，请关注我的Twitter账号。