旧金山美洲金字塔正在重建，赌注远程工作将会消退 - 彭博社

旧金山的美洲金字塔。

摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社美洲金字塔的第48层曾经是一个拥有旧金山湾全景的会议室。如今，那里是一个被挖空的建筑工地。到年底，那里将成为一个只对该塔客户开放的45座天空酒吧。

对于这座50年历史的旧金山地标来说，这是一次高端转型，也是对如今以空置建筑著称的房地产市场的大胆、昂贵的投资。

迈克尔·施沃摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社在市中心办公空置率接近30%的时候，这座城市最具代表性的塔楼的新业主将租金翻倍，并在这座三栋建筑群投资4亿美元进行翻修。对于迈克尔·施沃来说，他领导的投资团队于2020年购买了美洲金字塔，这些举措是对旧金山的韧性以及高端空间和设施将吸引已经习惯于家中舒适的工作者的赌注。

“人们试图否定旧金山的整个想法完全是胡说八道，”施沃说。“这是美国最重要的城市之一，也是西海岸最重要的建筑物。”

据施沃称，自翻修计划宣布以来，该建筑签订的五份租约每平方英尺为200至250美元，是旧金山顶级建筑物平均水平的两倍以上。开发商表示，所有交易的租金都超过每平方英尺120美元。

旧金山的金融区。摄影师：David Paul Morris/Bloomberg高853英尺（260米）的美国友邦金字塔坐落在旧金山金融区的边缘，这一地区在新冠疫情后员工缓慢返岗的情况下受到了重创。这些问题现在又因科技行业的裁员和两家为其提供服务的地区银行倒闭而变得更加严重。零售商的大规模撤离，包括像Nordstrom这样的长期存在的商家，加剧了这座城市核心面临末日循环的感觉 — 即摇摆不定的经济命运可能会引发更多的离开，从而造成一个愈发恶化的局面。阅读更多：银行动荡与科技低迷在备受打击的旧金山交汇“所有这些加在一起就是一场完美风暴，但也是一个购买房地产的绝佳机会，” Shvo在参观美国友邦塔时说道，他身穿他标志性的黑色阿玛尼T恤，在36楼的展示区站着。

Shvo或许是对旧金山未来最乐观的人之一。他以6.5亿美元购买了这座塔楼和另外两栋建筑，融资来自德国金融美国和德国养老基金Bayerische Versorgungskammer，他在疫情爆发前达成了交易，然后在2020年10月完成了交易。这位开发商 — 在成为纽约房地产经纪人营销引人注目的交易之前开始自己的公司，之后在金融危机后消失并重新出现在艺术界，在那里他承认了税务欺诈 — 近年来一直在进行大规模的购买，已经在房地产购买和翻新上花费了45亿美元，并有价值20亿美元的其他物业正在签约中。

在以色列长大，Shvo于1979年首次访问旧金山，那时他只有7岁，他喜欢炫耀一幅他声称是自己站在旧金山瞭望塔旁边的画。

“对我来说，这是我的美国梦，”Shvo说。

Shvo站在他小时候画的旧金山瞭望塔旁边摄影师：David Paul Morris/Bloomberg这个梦想现在包括通过由设计了苹果公司硅谷总部的建筑公司Foster + Partners领导的翻新来改造这个空间。将会有一个现场健身房和健康中心，可以看到科伊特塔。另一层将设有咖啡吧和“休闲图书馆”，为人们提供一个可以在办公室之外工作和放松的地方。在大堂，计划有一个咖啡馆、花店和礼品店，以及一家餐厅，供Core会员俱乐部的客户使用，该俱乐部已经签署了一份为期20年的租约，接管了建筑的三层。

升级的推动是全国各地的房东们在混合工作时代填补空置建筑的策略，但目前尚不清楚在一个有大量可供转租的空间的城市，为办公室配备豪华设施是否会产生效果。

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旧金山市场被办公空间淹没，因为科技公司已经接受了灵活的工作方式并裁员。 Salesforce公司正在放弃其Salesforce East物业的所有空间，并已将Salesforce Tower的其他楼层转租出去，这座六年前建成的摩天大楼取代了Transamerica Pyramid成为该市最高和标志性的建筑。 Pinterest公司最近加入了Meta Platforms公司和Lyft公司，缩减了在该市的面积。

金融区的“出租”标志。摄影师：Jason Henry/Bloomberg有证据表明，高端和设施齐全的建筑将经受住旧金山复苏缓慢的考验：低质量的建筑物极度空置，但优质建筑仍然表现良好，该市CBRE集团的科技洞察中心执行董事Colin Yasukochi表示。

奖杯建筑物的空置率通常“在10%左右或更低”，他说。“它们倾向于容纳非科技和更具财务实力和稳定性的公司，因此它们没有减少他们的空间。”

根据Cushman & Wakefield的研究总监Robert Sammons的说法，旧金山中央商务区的“精华”建筑的有效租金与疫情前的价格非常接近，而在质量较低的A级建筑中，价格下跌，因为人们更倾向于选择质量更好的建筑。

旧金山顶级办公楼仍然具有溢价

最高端建筑的租金自疫情爆发以来一直保持稳定

来源：仲量联行

所示数据为旧金山中央商务区A级净有效租金（加权平均数）。

Shvo正在出售的甚至高于这个水平。他不会透露Transamerica大厦的新租户姓名，但表示主要是金融和风险投资公司，以及一个与气候相关的企业。该大厦已经是诸如保险公司Northwestern Mutual和律师事务所BakerHostelter等企业的所在地。

然而，租金上涨导致现有居民搬离大厦，寻找更小的办公空间和更便宜的租金。投资咨询公司Callan计划在今年夏末离开他们的空间，据知情人士透露。该公司拒绝置评。这座金字塔大楼的空置率约为30%，与旧金山的平均水平相当，尽管部分原因是由于施工。

预计Transamerica金字塔、2 Transamerica和一个毗邻的红木公园的翻新工程将于今年年底完成。Shvo随后将开始对3 Transamerica进行工程，该项目将进行自身的扩建，并于2024年初由Foster + Partners进行 未来主义外观翻新，以吸引更多员工入驻这一区块。

3 Transamerica的模型。摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社“在过去的10年里，有相当多的业主并没有像他们应该的那样为他们的建筑增加设施，”领导该地点租赁工作的仲量联行公司经纪人克里斯·罗德尔说。“在后疫情时代，如果你不在家工作，你会想要去一个可以得到很多相同事物的地方。”

对于Shvo来说，家和办公室之间甚至不是一个竞争——除非你的房子也有一个可以俯瞰科伊特塔的28层跑步机，他笑着说。相反，他希望它能够让人感觉像他习惯开发的目的地，比如迈阿密海滩的拉利酒店或纽约第五大道的文华东方住宅。

他认为吸引非办公室工作者回到Transamerica大厦同样重要，使建筑物更像是游客、工人和当地人的目的地。

“这将为市中心带来活力，”Shvo说。“我希望它开启市中心未来的50年，因为我不想独自一人在这里。”