我应该购买出租房吗？英国、新西兰房东面临较高利率的打击 - 彭博社

伦敦一座住宅外窗台上的鲜花。

摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博社购买出租房长期以来一直是普通人积累财富的一种流行方式。但对于地球两端的两个国家的房东来说，这种计算方式不再奏效。

随着全球房地产市场的高借贷成本降温，英国和新西兰的小房东面临政府政策变化的额外负担。这两个国家为了帮助首次购房者负担得起房产，已经削减了一项允许将抵押贷款利息从租金收入中扣除后再纳税的税收优惠。

随着税收变化与较高的抵押贷款利率相冲突，房东们正在缩减甚至清算他们的房地产投资。本应用于退休的家庭储蓄变成了负债，因为租金支付无法覆盖抵押贷款成本、维护和税收。一些人推迟维修，许多人提高租金，加剧了一个已经重创家庭的住房成本危机。

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46岁的大卫·约瑟夫（David Joseph）两年前以约27万英镑（33.8万美元）购买了位于伦敦西北约50英里的米尔顿凯恩斯的一栋两卧室房屋。自那时以来，更严格的法规和更快的通货膨胀使得这项投资变得不那么有吸引力。他每月收取1290英镑的租金，但现在在抵押贷款、账单、保险和翻新上花费的金额差不多。

“我不知道我该怎么办，”Joseph说。“这本应该是我的养老金。”

面临损失

许多投资者遵循的模式很简单：购买一处房产，用租金支付抵押贷款和费用，扣除抵押贷款利息以减少税收，持有房产直到价值增长，然后要么利用它购买更多房地产，要么以利润出售。

在疫情期间，低利率和房产价值上涨使得在许多国家，包括美国，投资可以出租的房屋变得诱人。但随着房价飙升，房东们面临了抵制，因为首次购房者很难进入市场。

尽管包括美国、加拿大和澳大利亚在内的几个国家仍允许在投资性房产上扣除抵押贷款利息，但较高的利率大大削减了投资者的兴趣。在美国的一个重要区别是，大多数抵押贷款都是固定为30年，这意味着如果房东在最近的借贷成本激增之前锁定了购买，他们应该处于一个体面的状态。

在英国，超过三分之一的租赁房产的固定利率抵押贷款 —— 被称为买房出租 —— 将在未来两年到期，这让房东们容易受到自2008年以来最高利率的影响。这将使租赁房产的收益率降至创纪录的低点，到2023年底，超过18万套房屋的业主将亏损，根据咨询公司Capital Economics的数据。该公司表示，今年租赁的总回报率将下降5%，在过去十年平均增长9%之后。

英国房东受到较高的抵押贷款利率冲击

今年，平均每月借款成本有所降低，但仍然居高不下

来源：Moneyfacts

‘真的很痛苦’

在新西兰，大多数购房者将他们的抵押贷款固定在三年以下，该国央行估计，约一半的固定利率房屋贷款将在未来12个月内重新定价。许多房东面临利率从历史低位的3%或更低水平跃升至6.5%或更高水平的情况。

由于税收变化使利润更难获得，在新西兰，贷款投资者在第一季度占总体住宅销售的比例仅为20.6%，创下历史新低，据房地产咨询公司CoreLogic New Zealand的数据显示。在英国，房东一直在出售他们的房产。根据房地产经纪公司Savills的数据，截至11月底的三个月内，出售的买房出租或第二套房产数量达到创纪录的47,000套，比2021年同期增长21%。

新西兰房地产投资者失去市场份额，首次购房者获得

来源：CoreLogic

税收变化是由政治压力推动解决房地产市场的不平衡问题。英国在2015年宣布了新政策。对于新西兰，这一政策出台在疫情引发的房地产泡沫中期 —— 2021年房价上涨了近30%。两国都逐渐取消了抵押贷款利息抵扣，并允许一些豁免，比如在新西兰对新建房产。与此同时，英国的房东现在可以获得税收抵免。

在新西兰，房东蒂姆·霍斯布鲁发现自己陷入了一个他没有预料到的困境：在投资房产超过20年后，他需要出售他的11套出租房产中的两套，以保持他的投资组合的可行性。霍斯布鲁表示，目前抵押贷款利息是他的最大开支。他有大约120万新西兰元（749,000美元）受到新规定影响的抵押贷款债务，每年支付大约66,000新西兰元的利息成本。

蒂姆·霍斯布鲁在新西兰惠灵顿的租赁物业。该物业包括顶层的四卧室公寓和底层的三卧室公寓，每周租金合计为新西兰元1,470元（918美元）。摄影师：蒂姆·霍斯布鲁霍斯布鲁对房东现在要对收入而非利润征税感到沮丧，但他也觉得自己很幸运，可以通过出售一些房产来减少债务。

“我们要交税的是我们没有赚到的钱。这真的很痛苦，”他说。“一些年轻的新投资者——他们可能不得不全部出售。”