亿万富翁史蒂文·罗斯在纽约市彭恩车站附近的赌注受到办公室问题的打击 - 彭博社

纽约宾夕法尼亚车站附近的莫伊尼汉火车大厅。

摄影师：Yuki Iwamura/Bloomberg亿万富翁 史蒂文·罗斯设想了曼哈顿普遍讨厌的宾夕法尼亚车站周围闪闪发光的办公摩天大楼的“应许之地”。现在，随着他的房地产公司急于保持现金，罗斯宏伟计划的前景已经黯然失色。

最近几周，他的Vornado Realty Trust股价遭受重创，有时跌至上世纪90年代以来的最低水平，当时81岁的罗斯在西区做出了重大投资。办公需求疲软导致Vornado推迟了围绕铁路枢纽的项目的任何近期新建筑。而在房地产公司面临日益严峻挑战的最新迹象中，房地产投资信托公司上周震惊分析师，宣布暂停派息直至2023年底。

所有这些都引发了一个问题，即这位房地产巨头能否实现原本应该改变中城大片区域并巩固他的遗产的开发项目。

史蒂文·罗斯摄影师：Misha Friedman/Bloomberg“罗斯错过了时机，而这辆公共汽车要等到2030年或更晚才会回来，”纽约大学城市政策教授米切尔·莫斯说。

目前，罗斯仍然坚持他的最终目标，即在他所称的“宾区”重新开发超过500万平方英尺（465,000平方米）的房地产，计划花费超过20亿美元。他公司对该地区的愿景正处于变化之中。

“我们将稍事休息，”罗斯在沃诺多季度电话会议上说道。周二。“进行从零开始的开发的可能性，我们可能会从一个公寓项目开始，但我们还没有宣布我们要做什么。我们正在计划中，实际上对此感到非常兴奋。”

沃诺多的开发工作有望受益于计划对宾夕法尼亚车站进行现代化改造，这个铁路枢纽因其昏暗通道的迷宫而臭名昭著，纽约州州长凯西·霍库尔称其为“令人沮丧”。

三月份在宾夕法尼亚车站附近的建筑工地。摄影师：Yuki Iwamura/Bloomberg这是一个孵化了四分之一世纪的梦想，当时沃诺多开始收购该地区的土地，以实现超越零售物业的多样化。在别人看到的是交通拥堵、廉价商店和乞丐横行的地狱般景象中，罗斯看到了一个充满潜力的社区。其中心是全国最繁忙的交通枢纽——为来自新泽西和长岛的通勤者提供服务——以及麦迪逊广场花园，世界上最重要的体育和音乐场馆之一。

如今，沃诺多是该地区最大的房东，拥有约900万平方英尺的房地产。该公司一直在缓慢地处理其中一些资产——例如，在宾夕法尼亚车站顶部重新开发了一个两座塔楼的办公园区。

宾夕法尼亚车站附近的莫伊尼汉火车大厅。摄影师：Yuki Iwamura/Bloomberg沃诺多还帮助建造了莫伊尼汉火车大厅，这是新的Amtrak枢纽，于2021年开放，并投资了10亿美元以上对毗邻的法利大楼进行改造，这座前邮政中心现在已成为Facebook母公司Meta Platforms Inc.的主要办公租户。

在2020年初，罗斯的雄心似乎得到了州政府的关键支持，当时的州长安德鲁·科莫试图推翻城市的分区规划，为新摩天大楼的建设铺平道路，以筹集资金进行宾夕法尼亚车站的翻新。即使霍库尔接任后，她也继续支持该项目，同时缩小了其规模。

随着动力逐渐增强，罗斯宣布要建造一座新的办公大楼来取代宾夕法尼亚酒店，该酒店在疫情期间关闭，现在正在拆除。他提出了为宾夕法尼亚区域物业设立一个独立的跟踪股票计划，使投资者能够从该社区的长期增长潜力中受益。

“我们对宾夕法尼亚区域感到双倍兴奋，”罗斯在2022年初与分析师通话时说。

2020年的宾夕法尼亚酒店。摄影师：Bess Adler/Bloomberg改善交通枢纽的努力仍在继续，但关键立法者的支持并未出现，计划提升该地区的区域规划也未能获得支持。当地批评者仍然强烈反对。

“这是一个僵尸，”社区委员会5号社区土地利用、住房和分区委员会主席莱拉·劳-吉西科(Layla Law-Gisiko)在谈到科莫的计划时说。“它已经死了，但它可能会被复活。僵尸非常危险。”

与此同时，投资者和贷款人对办公市场失去了信心。空置率创下历史新高，纽约推动租赁的科技和金融公司宣布大规模裁员，减少了他们对房地产的需求。

对于沃诺多的宾区建筑来说，“关键将是通过创造吸引那些希望迁移到更新、更高质量物业的租户的空间来维持租赁需求，”彭博智库分析师杰弗里·朗鲍姆(Jeffrey Langbaum)在周一的一份报告中写道。

该公司的代表拒绝就该地区的项目发表评论。

与此同时，沃诺多面临着一系列挑战，包括更高的债务成本和更低的租金前景。该公司在零售持有方面遭受了重大损失，而其现有的宾区物业在租赁方面比哈德逊城区和大中央区等地区的塔楼更难出租，据派珀·桑德勒(Piper Sandler)的分析师亚历山大·戈德法布(Alexander Goldfarb)称。

“把这一切放在一起，”戈德法布说，“他们现在面临的是一个艰难的局面。”