承租者苦苦挣扎之际，驱逐阻止律师供不应求-彭博社

尽管纽约市有一项法律保障租户可以获得律师，但在布朗克斯住房法庭，许多租户没有律师的帮助。

摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg两名租户和律师一起走进了布朗克斯民事住房法庭里没有空气的法庭。

在等候区的长椅上坐着52岁的达蒙·威廉姆斯。他因为未支付房租而在三月被赶出公寓。他在被联系到一名律师之前一直在沙发冲浪，而现在这名律师正试图帮他拿回家。

来自法律非营利组织“正义动员”的律师克里斯蒂娜·基尼奥内斯-贝坦库特计划辩称，威廉姆斯欠的一部分房租应该由他的第8节住房券提供者支付。但时间很紧迫。

“这样诉讼就会更加困难，如果我们从案件开始就有代理人，这次驱逐可能就不会发生。”她说道。

达蒙·威廉姆斯在布朗克斯民事住房法庭的长凳前等待轮到他。摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg拥有律师的权利通常被视为理所当然，受到警匪剧和法庭戏剧的文化强化。但这项权利适用于刑事诉讼。它不涵盖许多民事事务，包括财产纠纷。

事实上，布朗克斯住房法庭在全国各地的法庭中是一只罕见的鸟，大多数租户将在没有代理人的情况下到达，如果他们真的出现的话。尽管全国范围内约有90%的房东在驱逐诉讼中由律师代表，但只有约10%的租户有代表。不均等的代表往往会让租户面临默认的驱逐判决，使他们难以找到另一位房东租房，而在许多情况下引发恶性循环。

为了解决这些不平等，三个州和15个城市出台了法律和项目，为租户提供所谓的法律援助权。2017年通过的纽约市先驱性法律援助权法案，启发了费城、西雅图和密苏里州堪萨斯市效仿。至少60个城市在疫情期间使用联邦资金扩大了租户获得法律服务的渠道。今年，白宫起草了一项租户权利法案，其中包括法律援助权政策作为其“促进租房美国人公平”的原则之一。

一些租户有法律援助权的地方

15个城市和3个州有一个公共项目，为面临驱逐的人提供法律代表

来源：全国民事法律援助联盟

当房东和租户在住房法庭上处于更平等的地位时，情况可以发生逆转：例如，在纽约市，在2022财政年度，有律师陪同前往住房法庭的78%的租户能够留在自己的家中。在康涅狄格州，一个2022年10个月的独立分析显示，76%想要阻止驱逐判决的人成功了，70%以上想要至少一个月的宽限期搬家的人也得到了。

这样的努力可以帮助家庭避免一代又一代的不稳定循环。纽约大学和费城联邦储备银行的研究人员发现，避免被驱逐的人在提交申请后多年后更不太可能最终使用无家可归者收容所。甚至在提交申请后多年后。

“年复一年，面临被驱逐的最脆弱家庭是单身母亲，她们通常是少数族裔群体的成员，也非常年轻，”费城社区法律服务部门的分部监督律师Kadeem Morris说。

然而，在倡导者已经克服了建立法律援助权的重大政治障碍的地方，租户仍然没有得到法律援助 —— 这往往是因为没有足够愿意或能够做这项工作的律师。

因此，采取这一立场的司法管辖区面临一个权衡：城市可以采纳法律援助权，但提供的服务不符合普遍标准，或者他们可以实施仅适用于狭窄租户群体的法律援助权。很少有项目既实现了覆盖面又有深度。

“在2017年之前，没有任何司法管辖区在住房法庭设立法律援助权，”公共正义中心的律师兼全国民事法律援助联盟协调员John Pollock说。“现在的讨论不太是关于‘我们需要这个吗？’，而更像是‘我们要如何做？’”

在2022财政年度，纽约市78%带着律师去房屋法庭的租户能够留在自己的家中。摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg### 律师们请注意

2021年8月，美国司法部长梅里克·加兰德发出备忘录给全国律师：帮助我们阻止一场正在发生的驱逐危机。

加兰德呼吁律师们与律师协会领导合作，帮助法院建立驱逐转移计划。他要求法学生志愿者参与法律援助协会。根据白宫的说法，几乎有100所法学院在35个州和波多黎各响应了号召，有2100名法学生帮助了面临驱逐的数千户家庭。

但现在，各地政府正试图将临时的疫情措施转化为一系列永久项目，许多法律援助团体面临人员短缺的问题 — 这也影响到了公共辩护组织和市政机构。

在布朗克斯民事住房法院，租户们第一手经历了2017年通过的该市开创性法律对律师的限制。有几位告诉法官，他们打电话给法律服务提供者，对方说他们无法帮助他们。

法官奥默·沙希德并不感到惊讶。“有很多律师存在能力问题，”他对一位租户说。

根据当地法律，所有纽约市面临驱逐的租户，如果收入低于贫困线的200%，应该能够找到律师。但在2021年至2022年间，符合条件的租户中利用该计划的比例下降，因为驱逐案件增加。根据民事司法办公室的报告，去年该计划覆盖了五个行政区中约66%的符合条件的租户。自2022年3月以来，租户的律师不得不拒绝了超过10,000起案件，City Limits 报道。

2022年12月对纽约市法律服务提供者进行的一项调查发现，13家提供者中有65个空缺，去年的平均流失率为37%。根据该调查，只有489名住房律师可供租户选择。

法律援助协会表示，在目前的人员配备水平下，提供者只能代表大约三分之一需要帮助的租户。2022年，全市五个行政区共有超过100,000起驱逐诉讼，预计今年将达到120,000起。

该计划在运作时“非常成功”，纽约法律援助协会民事诉讼主任Adriene Holder表示，但“目前由于能力不足，我们仍在拒绝成千上万的人。”

像纽约法律援助协会这样的服务提供者正在推动纽约州在即将到来的预算中拨款5,000万美元用于该市的辩护计划，并要求该市额外拨款3.51亿美元，除了目前支出的1.1亿美元。州立法机构面前的一项法案还将在奥尔巴尼设立一个民事代表办公室，为全州扩大辩护权奠定基础。

“他们需要控制案件负担，但也要给[律师]更多的激励，”纽约市议会议员、前租户权利律师Shaun Abreu表示。他要求州政府介入，通过让法院暂停诉讼程序直到租户找到律师的方式，减缓驱逐案件的速度。

法律毕业生Matt Boyd表示，他所在的Mobilization for Justice只有五到十人会从事租户法律实践。他表示，法学院应该有一个更“积极、强大、易接近的奖学金计划”，政府应该提供学生贷款宽免，以吸引人们进入这一领域。

法律援助律师在该行业的薪资排名中位于最低层，低于公共辩护律师，远低于私人律师：根据2019年加利福尼亚州律师协会的估算，一名私人律所的一年级律师的全国平均收入几乎是加利福尼亚州法律援助律师的三倍。而这些律师以更低的薪水承担着看似不可能的案件负担。

根据当地法律，所有纽约市面临驱逐的租户，如果收入低于贫困线的200%，应该能够找到律师。摄影师：Jeenah Moon/BloombergAlicia Johnson，西密苏里法律援助机构的执行董事之一，该机构是堪萨斯市签署的三个组织之一，该市于6月通过了一项保障租户获得法律援助的法律。她表示，律师短缺限制了该市新法律的覆盖范围。堪萨斯市办公室的一个职位空缺曾经可能会吸引15个申请，现在只吸引到了少数合格申请者。她说：“在公益领域非常具有挑战性。”

她的董事会将起薪从52,000美元提高到60,000美元，以吸引法律人才。但这仍然很困难，Johnson不得不介入，防止工作过多的员工律师。

Johnson说：“我们不得不对案件数量设限。如果我们不这样做，我们的律师就会犯错误。”

损害控制

查尔斯·霍尔紧握着装满收据的袋子。他是费城市政法院一个星期三下午等待的大约三十名租户之一。他在那里是因为他的房东声称他欠几百美元；这些收据是他每月在一家CVS支付的915美元的证明，使用的是一种电子结算系统。

据霍尔称，他在他位于费城北部中心花园式公寓居住的10年里从未拖欠过房租。他从未见过建筑物的所有者，但他说那里的经理因从租户那里偷窃而被解雇。（Odin Properties拥有和管理14个州的1万套公寓单位，未回应置评请求。）

“如果我欠任何钱，我会支付它们，然后在那时，我就会离开那里，” Hall 说。

费城的辩护权计划在2022年在两个邮政编码区启动，一年后扩展到另外两个区域，这种渐进式的方法使其能够为最需要帮助的地区提供服务，同时建立能力。“扩大规模不是一蹴而就的，”费城公益法律事务所社区法律服务的执行董事 Debby Freedman 说。

Hall 在他的案件被立案后被分配了一名律师。那天在法庭上的其他租户没有提供律师；还有一些人没有出庭。

2020年9月在费城市法院外抗议驱逐。摄影师：Rachel Wisniewski/Bloomberg费城的住房法庭办事效率很高。费城市法院的早上和下午庭审几乎都座无虚席，大多数案件只持续几分钟。（费城远非最糟糕的“火箭庭审”之一：哈里斯县在休斯顿的驱逐程序可能只需90秒每个案件。）

在庭审开始时，法庭要求房东和租户与调解员会面。2020年8月，费城成为全国第一个建立强制性、在立案前进行驱逐转移计划的司法管辖区，这是在疫情初期推出的一系列租户保护措施之一。类似的纠纷通常可以通过像过去欠租金的付款计划来解决。

即使霍尔没有被分配律师，他仍然可以与“当天的律师”见面 —— 这是一名待命的律师，可以代表符合一定收入要求的少数租户 —— 或者与法院的“导航员”见面，他们帮助租户翻译法律术语，CLS的莫里斯说，他帮助领导该公司的驱逐转移计划。拥有律师并不总是意味着可以避免被驱逐。但这可能意味着突然产生的账单和协商的付款计划之间的差异，或者突然被锁出和达成协议的离开之间的差异。

“在一定程度上，在驱逐中我们是在减轻伤害的业务中，”芝加哥法律援助非营利组织CARPLS的法律服务主任帕特·鲁纳说，该组织正在协助管理芝加哥的一项代表权计划。“如果我们可以让你在公寓里多待一段时间，如果我们可以减少所欠的金额，如果我们可以通过某种方式让法院案件封存而避免记录被记录……这些都是胜利。”

查尔斯·霍尔在费城市政法院外。照片：克里斯顿·卡普斯/彭博城市实验室在费城CLS住房部门工作的律师并非都专门处理代表权问题。一些律师代表来自城市无法保证每个租户都有律师的其他邮政编码区的租户。弗里德曼说，律师需要培训、监督和有效工作空间 —— 这些实际问题可以作为增长的限制。在租户律师负责帮助客户导航租金援助计划的司法管辖区，法律助理的支持尤为关键。

他们的渐进式方法似乎正在起作用。在2022年的四个月期间，费城的代表律师权利法案覆盖的前两个邮政编码区域中，有38%的租户有律师，而全市范围内只有20.6%的租户有律师。在这些租户中，没有人因未出庭而被判默认判决，而全市范围内有40%的租户被判默认判决。

对于霍尔来说，法律帮助似乎至少在暂时起到了作用。当他走出费城市法院时，下一步是他的房东要采取行动。他案件中的法官告诉建筑业主在下次听证会前提供付款分类账。

霍尔将有机会询问法院他是否确实欠公司任何钱；即使他欠款，他也可能有机会偿清债务并按照自己的条件离开。

胜利与失败

2021年，华盛顿成为第一个在驱逐案件中明文规定代表律师权利的州。Dinea Evans在法律实施前后亲身经历了驱逐过程。

39岁，在西雅图社区学院学习商业的埃文斯在精神健康问题上有困难；在疫情期间的一次躁狂发作让她失去了一份工作。她在一个低收入住房中有稳定的住所，但在2022年7月，她的房东因一些文件丢失而提出了驱逐。埃文斯没有回应传票；在11月，她收到了被贴在门框上的可怕的警长通知。

但是在收到驱逐通知的同时，她还找到了一份资源列表，鼓励她联系提供法律服务给金县租户的住房正义项目。

“我以为只要去那里，你就会输。”

埃文斯打电话了，组织的律师阿什利·艾伦-波特成功阻止了驱逐。艾伦-波特告诉法官，埃文斯在最初提起驱逐时没有得到她应得的律师，并且一次心理健康危机阻止了她回应最初的通知。最终，埃文斯能够回到她的单位，直到找到另一个住所。

这次驱逐不会出现在未来的租户筛选中，因此不会影响她签订新租约的机会。

“我不知道你实际上可以在驱逐法庭中获胜，”现在住在朋友家里的埃文斯说。“我以为只要去那里，你就会输。”

根据华盛顿州民事法律援助办公室的报告，在该州指定的辩护律师计划实施后的头六个月，有代表的租户中一半在已知结果的情况下能够留在自己的家中；其他人能够协商搬出日期或减少欠款。其成功部分归因于其较轻的案件负担，每年平均有17,000到20,000起驱逐在疫情前提起。

纽约市五个行政区在2022年提起了超过10万起驱逐诉讼，预计今年将达到12万起。摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg西雅图也在2021年通过了自己的辩护权法案，保护“贫困”租户。

金县住房司法项目的高级执业律师埃德蒙·维特表示，华盛顿州的房东对这些保护措施的回应是提起的驱逐诉讼减少了。“我们以前在辩护权出现之前经常见到的许多房东律师现在不再处理这些案件了，”他说。他们的模式过去是，“一半的时间，租户不出庭，所以[他们]很容易获胜。其他时候，他们没有律师，所以对他们来说就像在桶里打鱼一样容易。”

现在，维特说，“这不是一个真正的获胜模式。”

全国蓝图

大多数美国州和城市缺乏辩护权；在较小的城镇、远郊和农村社区，租户保护可能尤为薄弱。一些试图扩大地方法律的城市遇到了政治阻力：去年11月，丹佛一项将设立辩护权的选民提案在房东对计划征税以支付费用提出异议后失败了。

代表房东和租赁物业所有者的贸易游说团体全国公寓协会认为，设立辩护权计划的成本最好用于增加住房建设和资源，如紧急租金资金和第8节券计划。

“我们希望从根源上解决经济不稳定问题，并让居民保持稳定的住房，” NAA的住房政策和监管事务助理副总裁Nicole Upano说道。“而做到这一点的最佳方式是在他们甚至面临被驱逐风险之前。”

拜登政府持有不同观点。一月份，白宫发布了其“蓝图”，提出了租户权利法案的原则性声明，其中将法律援助权利确立为第五原则。该文件是一份非约束性的白皮书，不代表官方政府政策的转变，但反映了政府对租户保护的支持，以及在分裂的国会中推动反驱逐立法的前景渺茫。

“我认为现在，政府在能够做什么方面有很多限制，” 纽约州众议员亚历山德里亚·奥卡西奥-科尔特斯表示。“对他们来说，通过奖励而非惩罚的方式实施政策要容易得多。”

因此，试图建立自己的项目的司法管辖区发现有资金可供利用。芝加哥、圣安东尼奥和其他城市已经利用美国复苏计划和其他联邦资金设立了驱逐转移计划或法律援助试点项目。

独立咨询公司Stout的研究表明，投资于这类项目可以转化为巨大的节省，减轻与无家可归和住房不稳定相关的社会服务压力。

辩护权经济利益可能超过成本

法律干预有助于减少社会安全网支出

来源：Stout Risius Ross, LLC

住房律师的效力取决于他们在法庭上可以引用的法律，国家低收入住房联盟的公共政策和领域组织高级副总裁Sarah Saadian说。她表示，保护租户的法律应包括有正当理由驱逐的标准以及房东在将租户赶出之前必须给予租户的通知。（在许多州，房地产所有者可以给租户仅三到五天的时间搬离他们的单位。）

拜登政府提议对公共住房机构实行30天通知要求，并提供一个查询工具，让租户查看他们是否住在已经要求房东提前一个月通知租户的联邦支持抵押贷款的建筑物中。其他行动可能正在酝酿中，尽管其中一些是不太可能的。国会的进步派呼吁联邦住房金融局要求对用政府支持的抵押贷款融资的物业提供租户保护。联邦贸易委员会和消费金融保护局的努力限制不公平的申请和租约也有助于避免租户被驱逐。房地美目前正在研究为房东提供激励以改善租户条款。

但是，Saadian表示，如果没有国会的支持，白宫可以实现的范围是有限的。一月份的蓝图未能达到基层组织者的期望，他们与白宫官员以及他们的进步盟友进行了数月的会面。

“我认为我们还有更多工作要做，” 华盛顿州民主党议员、进步 caucus 主席普拉米拉·贾亚帕尔表示。“我认为白宫可以做得更多。”

纽约哈德逊谷地的波基普西市缺乏辩护律师计划，这展示了当保护措施缺失时租户可能面临的情况。

在一个下雪的早晨，该市法院的两名年轻女性与其他面临驱逐的租户一起等候；她们在共享的公寓里拖欠了房租。一个穿着西装的男子走过来，开始与她们谈论她们的案件。

这两名室友，都是二十多岁，以为他们刚刚遇到了自己的律师 —— 她们很感激有人支持她们。但当她们进入法庭时，很明显她们错了：那个男子代表的是她们的房东。当哈德逊谷地法律服务的一名律师当天在法庭上为租户工作时，这两名年轻女性并不是该机构的无偿客户之一。

“对于每一个案件，可能还有两三个我们无法承担的案件，” 哈德逊谷地法律服务的首席发展官贾斯敏·莱昂表示。

这两名女性依次独自上台。当她们离开时，她们同意支付超过8000美元。这笔钱必须在下个月底前付清。