泽西城正在重新构想公共住房改造 - 彭博社

泽西城荷兰花园改造计划。来源：PS&S建筑与工程在从荷兰隧道向西爆发的六车道高速公路旁，一个谦卑的80年历史、四层高的建筑坐落在新潮的高层公寓中间，这是新泽西州泽西城的景象。荷兰花园是泽西城五个公共住房综合体之一，很快可能会看起来更像现代化的邻居。在本月推动了一项公私合作的重建计划之后本网站，该地将被改造为一个保留公共住房并增加经济适用的老年单元、自有公寓和市场租赁公寓的631单元混合收入开发项目。

1944年建成的泽西城住房管理局荷兰花园入口。摄影师：Patrick Spauster/Bloomberg替换荷兰花园的计划代表了一种创新的融资和设计方式，旨在保护公共住房，并避免以往重建项目的弊端。这份蓝图——可能在四年内成为现实——源自多年的社区参与，将包括新的设施、零售店、服务和社区空间。虽然一些租户和当地领导人感到兴奋，但也有人并不确定。重建需要强制搬迁，并承诺在项目完成时有权返回。

随着美国各个城市在为老化的公共住房筹集维修和维护资金方面苦苦挣扎，泽西城对混合收入发展和社区参与的做法可能为其他城市领导人提供启示。该项目的成功可能取决于城市如何管理搬迁过程。

“即使是怀着最好的意图，这也很难做到，而他们似乎已经做到了，”城市研究所高级研究员、社区参与和公共住房重建专家苏珊·波普金说。“我完全支持任何能保护公共住房的事情；我们正处于失去所有公共住房的边缘。”

破败不堪

居民和城市至少就一件事达成一致：荷兰花园急需维修。

建于1944年的这座五栋楼、三英亩的开发项目“已经破败不堪，”该综合体的一位居民领袖泰·马修斯说。马修斯和家人在荷兰花园的一套750平方英尺（229平方米）三卧室公寓中居住了十年。

“我们有霉菌，每两周就没有热水，”她说。

随着荷兰花园的恶化，周围的社区发生了巨大变化。

泽西城市中心蓬勃发展，从2010年到2020年，其人口增长了近60%。周围的哈德逊县住房建设速度是纽约市的两倍以上，从2010年到2018年，吸引了众多新居民和企业。

尽管泽西城公共住房居民的家庭收入中位数约为24,000美元，但在荷兰花园周围的人口普查区，这一数字现在为$111,000。尽管泽西城公共住房居民中有64%是黑人，但黑人家庭现在仅占周围区域的15%。

在荷兰花园，市政府和住房管理局看到了一个机会，既保留公共住房，又利用泽西城火热的房地产市场创造额外的可负担性。除了192套公共住房外，他们还增加了74套可负担得起的老年住房单位和28套可负担得起的自有住房单位。

“我认为规划者已经意识到，特别是在泽西城这样的地方，混合收入社区是为人们提供机会改善自己和家人经济状况的最佳选择，”泽西城市长史蒂文·富洛普说。

为解决关键的破旧问题，拆除公共住房已成为美国城市的常规做法。住房和城市发展部2010年的一项研究估计，美国每年因破旧而失去1万套公共住房单位。根据“选择社区”计划及其前身“Hope VI”，公共住房的重建往往最终导致公共住房单位减少。自1998年比尔·克林顿总统颁布的费尔克洛斯修正案以来，住房管理局在法律上不能创建新的公共住房单位；他们能做的最好的事情就是一对一的替换。

其他融资机制，比如备受争议的租金援助示范计划，将租户转移到他们可以在现场使用的券，同时为翻新提供资金。

荷兰花园的规划者有意避开这些冰山。该计划通过引入市场租金单位，同时将所有现有的192个单位重建为公共住房，避开了联邦计划附加的限制。泽西市住房管理局将继续作为所有者，与私人开发商签订经营协议。

该综合体在现场增加了街道网格，并包括四栋建筑：一栋老年人楼、一栋待售的公寓楼、一栋零售和社区建筑以及一栋为所有公共住房单位和市场租赁单位的住宅塔楼。“无论你是市场租金还是经济适用房的居民，都无法区分，”泽西市住房管理局前主任维维安·布雷迪-菲利普斯说。

荷兰花园的庭院，一个目前由192个公共住房单位组成的三英亩开发项目。来源：帕特里克·斯波斯特/彭博社一些居民在荷兰花园度过了一辈子，他们并不急于离开。佐伊只愿意用她的名字，她在这个开发项目中长大，她的母亲自55年前第一次移民美国以来一直住在那里。“这里是家。他们就像家人一样，”佐伊说。

其他人则更加乐观。“我期待着过渡，回到一个更大更好的地方，”马修斯说。“你为什么不想要更好的东西呢？”另一位长期居住者奥利维亚·史密斯说。

新开发项目的设施和服务将包括新泽西市公共图书馆的一个分馆，这些设施和服务融入了社区参与过程中居民提出的要求，规划者将其描述为“地点创造”。

“我们保存所有的公共住房单位，并增加了住房所有权 — 我认为这里真正独特的地方在于此，” Brady-Phillips说。

“这个愿景总是共同创造的，”她说。“这并不意味着居民没有担忧或犹豫，但它反映了居民提出的优先事项。”

尽管如此，专家警告称，社区参与过程并不总能触及所有居民。

“设计研讨会过程往往吸引居民领袖，可能更多是年长居民，” Popkin说，指的是尽可能多地让利益相关者参与发展计划的行为。“这最终并不能代表整个社区，因为这种方式非常正式。”

这意味着当项目启动时，一些居民仍然感到被进程冲击，Brady-Phillips强调了早期开始对话的重要性。

返回权

Ishmael，也拒绝透露自己的姓氏，已经在霍兰花园居住了10年。对他来说，最紧迫的问题是返回权的承诺。他说他参加了一些与住房管理局的会议，但对搬迁的不确定性感到沮丧。

“我不知道他们会把我们安置在哪里，”他说。“我不知道我们是否会回来。”

居民将有几种搬迁选择，市政府提供咨询服务，帮助每个家庭找到最佳选择。他们可以搬到另一个公共住房开发项目，获得私人公寓的住房券，暂时测试私人市场，或者接受现金支付并放弃返回权。

每个人是否能得到他们想要的还不清楚。额外的公共住房名额有限，一些居民的收入可能太高而不符合优惠券资格，而这些优惠券本身已经难以使用。与此同时，当地的租房市场价格飞速上涨。

公共住房重建中的退房政策历史混乱，租户可能会掉入漏洞。城市研究所的波普金表示，由于建筑需要一段时间，一些居民最终没有回来。强制搬迁可能会给租户带来压力，尤其是对于年长者和有健康问题的人来说。根据2021 HUD数据，泽伊市所有泽西城公共住房的户主中，43%年龄超过62岁，近一半有残疾。

例如，Zoey的母亲在椎骨骨折后行动受限。泽伊说：“[她]不会离开，除非他们把[她]拖出去。”

住房管理机构表示不会审核回迁居民的信用评分或收入要求。这些政策是研究人员确定的两个最佳实践，旨在让重建对居民更加容易。

“对我来说最大的考验是确保现有的Holland Gardens居民行使回迁权并返回，”市长富洛普说。

当芝加哥 在世纪之交重建了11个公共住房地点，居民很少返回，而是选择在私人市场上使用券或留在其他公共住房开发项目中。

在全国住房危机的困境中，其他城市可能会借鉴泽西城将公共、可负担得起和市场住房融合的做法，作为如何筹措资金实现自身雄心同时保护公共住房的蓝图。最近，纽约市议会议长提议在公共住房楼之间建造新公寓，将租户搬到隔壁，并替换那些破旧的建筑。

“这是一个非常复杂和困难的环境，因为在联邦和州级别上没有太多支持来建造新的公共住房，”市长富洛普说。“所以你必须要有创意。”