美国房地产会导致经济崩溃吗？- 彭博社

美国建筑活动放缓在过去常常先于更广泛的放缓。

摄影师：丹尼尔·阿克欢迎来到 Money Distilled*。我是约翰·斯特佩克。每个工作日我都会关注市场和经济中最重要的故事，并解释这一切对你的资金意味着什么。*

美国房地产会引发经济崩溃吗？

我意识到在这封电子邮件中我经常使用的短语之一是“没有人有水晶球。”

我不打算停止这样做。我认为我们都应该记住，预测经常是错误的（问问英国预算责任办公室吧——砰砰！），空谈是廉价的。

不过，有一件事我要说的是，当前的环境不太有利于形成坚定的信念，比我工作过的任何其他环境都要少。

从长远来看，我最有信心的观点是，我们现在已经摆脱了“长期停滞”时代，可预见的未来将更多地涉及与通缩而不是通胀的斗争。

通胀将有起有落，我们甚至可能在某个时候看到负数值（尖锐的价格和数学结合创造了这类事情）。但从长远来看，我认为所有基本趋势都指向更多而不是更少的通胀压力。

我实际上认为这是一件好事，因为它将为我们的资本配置过程注入一些紧迫感和一些纪律性。当资本廉价且容易获得时，坏主意会蓬勃发展，因为它们比好主意需要的工作更少。

建立一个以5英镑一张的价格出售10英镑纸币，并告诉低利率困扰的投资者这一切都是关于“建立观众群”的业务很容易。建立一个实际上可能既有用又有利润，并且有明确的成功或失败标准的东西是困难的。

因此，更苛刻的环境是一件好事。资源将从那些只能在低利率环境中生存的糟糕想法流向那些可以在更高利率下生存或甚至受益的好想法（正如塔勒布可能会说的那样，“反脆弱”）。

简而言之，需要是发明之母。

美国房地产会导致经济崩溃吗？

这就是长期的情况。我很可能是错的，但我对这一结果的信念相当坚定。

但至于短期到中期——我不知道。我们会经历衰退吗？全面崩溃？还是繁荣时期？我不确定。经济指标到处都是。

因此，我一直在关注来自深思熟虑的评论员的有趣想法。这是我今天注意到的来自悲观派的一个观点：BCA研究的Dhaval Joshi关于美国房地产市场状况的观点。

美国房地产市场在很多方面与英国不同，但重要的一点是抵押贷款期限。在英国，抵押贷款相对短期。很少有人会选择超过五年的固定利率贷款（尽管我们不是瑞典，那里几乎每个人都是在非常短期的浮动利率贷款上——因此去年的房地产市场低迷）。

相比之下，在美国，几乎所有的抵押贷款都是30年期。你以一种利率申请抵押贷款，可以一直保留下去，或者如果利率下降，你可以重新融资。这对消费者来说是一种单向赌注，这导致一些人指出美国是世界上唯一一个拥有社会化抵押贷款市场和私有化医疗保健系统的国家。

无论如何，当利率上升时，这会产生一些有趣的副作用。现有房主可以安心地享受他们3%左右的固定利率。但新买家只能以接近7%的利率借款。

这有一个明显的结果——如果你是一家新房屋的建造者，你将无法获得你可能假定的价格，因为你的客户根本无法借到足够的钱。你会怎么做？好吧，你停止建造。

Joshi指出，过去一年房屋建筑活动下降了20%。这种下降速度使其与其他五次美国的“住房衰退”——1990年、1980年、1973年、1965年和1951年齐名。

为什么这很重要？因为，Joshi指出，大多数住房衰退都是整个美国经济衰退的前兆。这是合乎逻辑的。房屋建设对利率非常敏感，所以在整个经济之前就会垮掉。

“如果完美的1970年后的记录继续，当前美国的住房衰退将是2023年某个时候开始的经济衰退的前兆，”他写道。

Joshi的结论是，投资者应该采取防御性立场——偏好债券而不是股票；偏好医疗保健（防御性）股票而不是技术（增长）和基础资源（周期性）股票；以及发达市场而不是新兴市场（后者更容易受到美元走强的影响）。

对英国的影响

现在，正如我所说，我不知道。通常，我不喜欢说“这一次不同”，所以当我看到一个有着良好逻辑理由和强大记录的指标时，我会关注它的有效性。因此我把它带给你的注意。

如果美国最终陷入衰退，那么全球其他地区感受到的连锁影响是不可避免的。一方面，衰退会增加美联储降低利率的可能性。另一方面，在市场首次受到冲击之前，你必须度过它引起的震荡，因此你会预期股票在利率降低之前会下跌。

好处在于，你实际上不必知道结果才能合理地调整你的投资组合。如果你的目标是购买价格合理或者更好地说是便宜的股票和资产，那么从长期来看，你应该能够获得比购买昂贵资产更好的回报，无论未来的经济背景如何。

Merryn最近与美国资产管理公司GMO的Ben Inker讨论了这个问题。如果你还没有听过，那么这绝对值得一听。

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购买一只时尚手表来佩戴绝对没错，但要三思其作为投资的价值。摄影师：Jason Alden/Bloomberg### 每日名言

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• 在企业新闻方面，我们将看到英国航空公司所有者 国际航空集团 的全年业绩，以及兽医集团 CVS 的半年业绩。

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