美国房地产市场因忽视洪水风险而被高估了数十亿美元-彭博社

美国易受洪水影响的住宅可能目前被高估了1210亿至2370亿美元，根据周四发表在《自然气候变化》杂志上的一份报告。

大致上，这个数字是通过查看目前房屋的售价，并减去未来30年（美国的抵押贷款平均期限）因洪水而遭受的预估平均年度损失，由First Street Foundation确定的，该基金会致力于提高人们对气候变化相关风险（如增加的洪水）的认识。该报告的作者包括First Street、环境保护基金会和未来资源等机构的研究人员。

在房地产交易中不需要披露洪水风险的地方，价值差异尤为显著，研究发现这种差异在沿海县尤为明显。尽管佛罗里达州的黄金海岸的高价值住宅占据了估值差异的绝对金额的最大部分，但低收入家庭面临失去最大房屋价值份额的风险。

“这种财务风险的后果以及房地产市场如何应对，实际上取决于政策选择，即谁承担气候变化的成本，”环境保护基金会的研究员、该报告的主要作者杰西·古列维奇说道。“更好地向房地产业主传达洪水风险至关重要。”

长期以来人们一直认识到洪水风险并未充分计入房屋或洪水保险的价格中。在许多情况下，买家们根本不知道，因为联邦政府绘制的风险区域地图已经过时且难以获取。此外，各州法律在房屋出售时要求披露多少洪水风险也各不相同。

另外，短期内较低的成本往往会导致买家低估洪水发生的可能性和严重程度。历史上，联邦政府通过补贴洪水保险来支持和纵容这种冒险的决策。

First Street试图通过在2020年发布自己的洪水风险分析来使风险更加透明，该分析涵盖了美国48个州的每个物业。

本文基于这些数据，估计了目前有多少洪水风险已经计入房屋价格，以及还有多少没有计入。研究人员发现市场已经吸收了部分风险，但多达2370亿美元仍未计入，其中大部分位于佛罗里达等州，这些州不仅洪水风险随着气候变暖而上升，而且通常不要求卖家与潜在买家分享洪水风险。

过度估值的分布高度偏向昂贵的物业 — 11%的物业贡献了80%的过度估值。研究人员发现，大部分过度估值是由政府明确指定的严重洪水区域之外的物业驱动的。

尽管一些昂贵的物业承担着巨大风险，但研究发现，在家庭收入中位数最低的人口普查区中，相比洪水风险，更高比例的物业被过度估值。如果它们被贬值以匹配实际风险，房主可能会损失高达房屋价值的10%。