罗马豪华住宅吸引着押注复苏的物美价廉的猎手 - 彭博社

阿尔科法尔内塞（Arco Farnese）是罗马最风景如画的街道之一Via Giulia上的一座拱桥。

摄影师：Sklifas Steven / Alamy

在后疫情时代的意大利，奢侈房产购物者将罗马列为他们心愿清单的新城市。随着疫情即将结束，2021年意大利首都的房地产市场开始蓬勃发展。根据意大利税务局的数据，罗马的高端住宅销售额从2020年增长了31.4%，达到2007年以来的最高水平。相比之下，米兰的销售额增长了24.4%，低于意大利最大城市的28%的平均增长率。根据Immobiliare.it和LuxuryEstate.com的报告，2022年第一季度，三分之一的潜在意大利奢侈房产买家在首都搜索。

永恒之城的魅力是一个吸引点，另一个是相对便宜。意大利最受追捧的罗马街区的豪华住宅的平均价格约为每平方米6,000欧元（6,500美元），是米兰类似房产价格的一半，意大利最受欢迎的房地产门户网站Immobiliare.it的董事会成员Carlo Giordano表示。

罗马的住宅房地产

与2004年的价格相比，其房地产市场吸引了更多的买家。

来源：Immobiliare.it Insights

根据Immobiliare.it的数据，自2004年以来，意大利快速增长的金融中心米兰吸引了比罗马更多的房产买家。2015年，米兰举办了世界博览会，为城市再生带来了约10亿欧元的投资，并激发了学生和年轻工作者的住房需求。阅读更多： 伦敦银行家离开伦敦前往意大利，米兰豪华房地产蓬勃发展

现在罗马正在申请成为2030年世界博览会的候选城市，同时准备在2025年庆祝罗马天主教的禧年，并计划在2033年举办特别禧年，以纪念耶稣基督的死亡和复活以及天主教会的形成。今年罗马将举办高尔夫赛的赛德杯。

2022年，随着旅游业接近疫情前水平，酒店入住率接近100%，大型投资者开始押注罗马的豪华酒店业。私人持有的波多黎各Fort Partners LLC去年以1.65亿欧元购买了位于中心位置Piazza San Silvestro的两座历史悠久的宫殿，计划将其改建为由比尔·盖茨控制的四季酒店管理的酒店。宝格丽和罗斯伍德也计划在未来几年内在首都开设酒店。而King Street Capital Management与开发经理Omnam Investment Group和意大利资产管理公司Kryalos SGR合作，在离维亚文托仅几米的地方开设了意大利第一家W酒店。

King Street的房地产联席负责人保罗·布伦南表示，罗马拥有大量地理位置优越但尚未开发的房地产资产。“这些资产并不容易开发，”他说。“但如果你成功进行投资并转化这些资产，就有可能创造出极具价值的东西。”

为了做到这一点，像King Street这样的大型投资公司可以雇佣当地专家处理翻新许可证和其他法律要求。但对于个人买家来说，挑战可能令人望而生畏。

根据研究公司Nomisma的项目经理兼高级分析师Chiara Pelizzoni表示，在中央罗马古老建筑的所有权和翻新的历史数据很难追踪到。许多这些建筑已有数个世纪的历史。她说，类似的信息在米兰很容易在线找到。Pelizzoni说：“你可以一目了然地知道谁是开发商、建筑商、卖方，新房产是翻新还是从头开始建造，何时完工，布局，成本。”“但是如果你涉及罗马，这会让你发疯。”

根据意大利法律，房产的买卖合同、赠与合同或分割契约必须包含建筑物的地籍标识（一个公开记录了某一区域或地区内土地和建筑物的大小、价值和所有权的记录）。它还必须参考土地登记处备案的规划图和业主对地籍数据和规划与建筑物当前状态的一致性所作的声明。在销售谈判进行到一半时发现，一个建于一百多年前的房产完全违法或存在重大责任，导致其无法符合法律要求并不罕见。甚至是规划图中轻微的差异，比如内部空间的分布，都可能使未来业主面临民事甚至刑事后果。购买公寓或房屋，尤其是旧房屋，尽职调查是一个缓慢、复杂且必要的过程，但对于获得抵押贷款和进行任何翻新工作至关重要。

大流行导致许多富裕的罗马人决定投资于更大、更舒适的住宅，MMC意大利的管理总监Helio Cordeiro Teixeira说。他说：“在首都寻找高价值房屋的客户通常与这座城市的故事有特殊的联系。他们很多时候在这里学习或工作过一段时间，爱上了罗马。当他们决定购买时，这绝不仅仅是一笔金融交易。”

Engel & Völkers经纪人完成了一笔250万欧元的交易，将一处位于维亚朱利亚的房产出售给一位退休的意大利经理。Teixeira说，买方和卖方都急于快速完成交易，但交易仍然花了14个月的时间。这正是与市政府协商并调和建筑物在市政档案中的原始地图和当前状态所需的时间。“我们的客户热爱这处房产，非常有耐心，知道当地的运作方式，”他说。“相反，外国买家可能会被吓跑，这就是为什么像EV这样的国际公司在重大谈判中扮演如此关键的角色。”

这并不是罗马唯一的障碍。与其他欧洲首都相比，它长期以来一直存在着生活质量方面的弱点：交通堵塞、缺乏自行车道和公共交通、文化场景令人失望以及不可靠的垃圾收集，经常导致市中心堆满垃圾。

尽管世博会2030主办活动和庆祝周年庆典的准备工作正在吸引投资者。多梅尼科·比洛塔，InvestiRE SGR的董事总经理（其主要股东是Banca Finnat Euramerica Group），该公司目前管理着52只房地产基金，总资产超过70亿欧元，其中包括20亿欧元在米兰和约20亿欧元在罗马，表示过去两三年里，首都的房地产市场变得更具吸引力，他的公司愿意在该市投资更多。

“情绪已经改变，豪华酒店正在大规模涌现，有大量流动性可用于高档住宅，许多机会可以重塑靠近市中心的区域，以容纳高质量的办公室、学生宿舍和老年住房，”他说。“迄今为止与米兰相比一直缺少的东西—并且仍然是国际基金的威慑因素—是地方政府对如何重塑城市某些部分的长期愿景，对如何充分利用现有建筑物和城市空间的明确计划。”

罗马新市长罗伯托·瓜尔蒂埃里的工作人员似乎已经准备好解决其中一些问题，首先是该市糟糕的交通系统。到2026年，意大利中央和地区政府计划在拉齐奥大区（包括罗马）不仅在可持续移动相关基础设施项目上花费82亿欧元国家复苏与韧性计划资金的一大部分，还包括城市更新和使罗马“更智能化”。大部分计划涉及铁路联系，包括扩展高速服务，发展地铁线路和地方铁路。

Gualtieri表示，该市正在取得数字化授权程序方面的进展，减少请求积压和简化繁文缛节。

“我们正在慢慢走出一个长期存在问题被忽视的时期，”他说。“我们正在大力投资绿色出行和现代基础设施，更多的游客已经开始涌入。是时候让罗马恢复其在世界首都中应有的地位了。”

Rotondi是罗马的彭博新闻记者，Speciale是罗马分社社长。