百万富翁租房者在美国高成本城市中增加 - 彭博社

2021年，新泽西州泽西城前的住宅区与世界贸易中心大楼。 

摄影师：Gabby Jones/Bloomberg2015年，居住在泽西城的百万富翁中，没有一个是租房的。他们为什么要呢？

当时，像伯根-拉斐特（Bergen-Lafayette）这样的泽西城社区中，19世纪的维多利亚式建筑与传统的棕石房屋交相辉映，距离自由女神公园（Liberty State Park）及其令人心旷神怡的曼哈顿天际线景观仅一箭之遥，那里的独栋房屋平均价格约为23万美元 — 对于富人来说非常实惠，即使是需要大量装修的房屋也是如此。

相比之下，根据当时的报道，市中心泽西城的公寓价格更高，大约是外围社区房屋价格的三倍，因为被曼哈顿或布鲁克林排挤的购房者寻找下一个最好的选择。市中心的公寓价格昂贵，但对百万富翁来说并不是什么大问题。

然而，五年后，根据租赁营销软件公司RentCafe对美国人口普查局数据的分析，泽西城有104位百万富翁在租房居住。而且不仅仅是在新泽西州：在华盛顿特区，这五年间租房的百万富翁数量增加了三倍，从41人增加到121人。对于旧金山，这一数字惊人地增长了1629%。

现在，百万富翁租户的总数并不多：这一巨大的百分比增长仍然只相当于旧金山的294份租约。但是，他们在这一时期在两个海岸的出现是显著的，因为这些百万富翁租户只是冰山一角。

租金和租户收入上涨的地方

年收入超过$150,000的租户家庭所占比例

来源：RentCafe，美国人口普查局

在短时间内，美国各地的富裕家庭决定租房而不是购房的数量激增。对于一些主要城市，如波士顿、芝加哥和西雅图等，2015年至2020年间年收入超过$150,000的租户家庭数量翻了一番以上。到了2020年，富裕租户在最热门的住房市场中占据了相当大的份额，在达拉斯、凤凰城和北卡罗来纳州夏洛特等二级市场中所占份额也在增长。

事实上，根据RentCafe的数据，全国范围内，这一高收入租户群体的数量增长了82%。这使得富裕租户家庭成为全国增长最快的租户类别。这意味着全国各地的城市在租户阶层方面正在赶上旧金山。

收入较为适中的租户群体也看到了他们的人数增长。然而，年收入低于$50,000的租户群体数量却下降了超过11%。（稍后详细讨论。）

向上迈进

年收入超过$150,000的租户家庭增长最多的美国城市

来源：RentCafe，美国人口普查局

那么是什么导致了这股上涨的潮流呢？根据提供数据服务（如RentCafe）给物业管理人员的Yardi Matrix的商业情报经理道格·雷斯勒（Doug Ressler）的说法，这是消费者偏好的问题。便利和安全使人们希望居住在靠近便利设施的中高层建筑中，这些建筑提供门房服务。富裕租户致力于城市生活，因此他们不愿意购买价格更便宜但距离城市中心更远的房屋。他说，租房“还可以让你灵活地搬进搬出，而不是购买并稳定在限制你行动自由的公寓中”。

当然，如果有选择的话，很多租户会选择购买。但是房屋建设的速度根本无法跟上对房屋的需求。这意味着，在这段时间里，看到自己的工资上涨或组建了双收入家庭的千禧一代租户，即使在找到购买力后仍然选择继续租房。此外，有限的住房供应导致房屋价格上涨，竞标更加激烈，包括全款购买和投资者活动。这导致即使是富裕家庭也无法在他们想居住的地方拥有自己的住房。

或许出乎意料的是，经过十年稳定增长和疫情激增后，租金终于开始下降。人们纷纷搬离合租或寻找更大的公寓以适应远程办公时代的全国性调整已经结束，随着人们再次为了学校或工作而搬迁，季节性已经回归租赁市场。“我们看到租赁市场和房屋价值在事态平息后开始适度调整，”非营利性城市研究所都市住房与社区政策中心的高级研究员Corianne Payton Scally说。最终开始下降。

关于百万富翁租户的崛起，最引人注目的事情也许发生在收入谱的另一端：低收入租户的崩溃。收入低于50000美元的租户份额简直消失了，下降了11%，因为较贫困的租户搬到了家人家中。或者随着他们的工资增加，他们攀登了经济阶梯。这并不意味着低收入家庭完全消失。在这种租赁人口结构转变后，较贫困的租户处境更加糟糕，因为他们现在必须与更富裕的租户竞争最具生产力区域（拥有最好工作、位置和便利设施的地方）的公寓。租金下降对富裕阶层和即使听起来荒谬的百万富翁租户都是有利的。但是租金可能永远不会降到足够让被抛下的租户承受得起的程度。