波兰王子Radziwill的房地产交易变成了噩梦 - 彭博社

门尼卡传承塔是华沙的地标。

摄影师：彼得·马莱基（Piotr Malecki）为彭博市场

菲利普·拉兹维尔（Philip Radziwill）在伦敦肯辛顿和切尔西皇家自治市的六楼办公室以及纽约和摩纳哥的分部管理他家族的财富。拉兹维尔身材高瘦，皮肤黝黑，是41岁的波兰和立陶宛皇室的后裔。事实上，他是拉兹维尔王子，同时也有美国贵族的血统。他的祖父斯坦尼斯劳·阿尔布雷赫特·拉兹维尔（Stanislaw Albrecht Radziwill）与杰奎琳·肯尼迪的姐姐卡罗琳·李·布维尔（Caroline Lee Bouvier）结婚。

2014年的菲利普·拉兹维尔在纽约。摄影师：比利·法雷尔（Billy Farrell）/BFA从布朗大学毕业后，在高盛集团和路易斯·培根的摩尔资本管理对冲基金工作过的拉兹维尔现在乘坐私人飞机和司机驾驶的轿车环游世界，寻找机会。十多年前，他对华沙产生了兴趣；它破旧不堪的市中心似乎正等待外国投资。“我父亲对再次投资波兰感到怀旧和兴奋，”他说。

拉兹维尔家族在门尼卡传承塔投资了数百万美元，如今它是华沙中央商务区的地标。芝加哥的戈切特帕特纳斯公司（Goettsch Partners Inc.）设计了这座摩天大楼。它高达140米（459英尺），是一座35层的玻璃和钢结构塔楼，独特的圆角由凸起的锯齿状面板点缀。

完成品似乎证实了Radziwills家族的金融声誉，他们的血统可以追溯到中世纪。“他们的名字在波兰历史上声名显赫，”参与Mennica交易的律师罗伯特·弗卢德说。“当你和Radziwills一起做项目时，不会发生任何不好的事情。”

在《彭博市场》二月/三月刊中亮相。 *彭博市场。*插图：Gizem Vural为彭博市场绘制事实证明并非如此。在幕后，Radziwills家族标志性的波兰投资几乎肯定会变成意想不到的事情，对国际投资者来说是一个警示故事，包括那些在过去三年里向波兰注入了500亿美元的投资者。

在外国市场押注的外来者往往发现自己面临政治、货币汇率、腐败和纯粹的时机不佳等风险。像黑石集团、凯雷集团和阿波罗全球管理这样的华尔街巨头一直在努力在波兰等增长更快的发展中市场建立立足点。上世纪80年代，日本投资者将资金投入高调的外国物业，其中包括加利福尼亚北部的卵石滩度假村和纽约的洛克菲勒中心，结果损失了数十亿美元。

但是关于华沙Mennica Legacy Tower的一个更奇怪的事情是：作为一家企业，它是一个名副其实的赚钱者，实现了其名字的含义，波兰造币厂Mennica Polska，这是它所取代的建筑物。该项目于2020年竣工，已全部租出，并每年创造超过2000万欧元（2180万美元）的租金收入。不久前，一位买家提出近5亿欧元购买该项目，这将使Radziwills的投资增加一倍以上。

然而，对于支持者来说，门尼察看起来仍然是一个财务灾难。几乎所有参与其中的人都同意讨论此事，并提供了当时的电子邮件和其他内部文件来支持他们的说法。即便如此，这个故事也花了几个月才得以梳理清楚。

每一宗麻烦的房地产交易，就像列夫·托尔斯泰对每个不幸家庭的观察一样，都有一个独特的故事。拉兹维尔家族的祖居归来涉及到一个波兰大亨，一个有野心的当地房地产开发商，美国外交官，一笔秘密交易，一个董事会政变和警察。

门尼察传承塔的雅尔扎别克。摄影师：彼得·马莱基，为彭博市场为了在波兰立足，拉兹维尔和他的父亲约翰，一位投资者，需要一个当地的帮手。一位投资银行家介绍他们认识了一位名叫查雷克·雅尔扎别克的前麦肯锡公司顾问。他正在为一个专注于波兰的商业房地产基金筹集资金。雅尔扎别克对一个贵族来说是一个不太可能的合作伙伴。他在苏联时代波兰的贫困中长大，记得人们曾经不得不用面包和牛奶进行交换。与精致的拉兹维尔不同，45岁的雅尔扎别克可能有些散漫；他那一头乱蓬蓬的棕色头发让他看起来像个疯狂的教授。当我在华沙见到他时，他穿着牛仔裤、运动鞋和一件冲锋衣。

“很多外国开发商来这里削减成本，试图赚钱，”他告诉我，同时他向我提供了一个金融区的内部参观，周围是破旧的共产主义时代的公寓。

Jarzabek 想得很大。他沉浸在自己对城市天际线的影响中，比如他为法国银行 BNP Paribas SA 开发的办公楼。他看到了他卖给他人的未开发土地的潜力。在其中一个地点上，仍然保留着华沙臭名昭著的犹太隔都在二战期间的一段墙。最重要的是，还有 Mennica Legacy Tower。该综合体包括第二座10层楼、一个步行广场、一个会议中心和商店。

一个工作日的下午，摩天大楼的大堂闪闪发光，挤满了金融家；德国 Commerzbank AG 的波兰子公司 MBank SA 租赁了26层楼，还为该项目提供了重要融资。我能理解为什么 Jarzabek 的热情给 Radziwills 留下了深刻印象。而他们的第一个共同投资，一个华沙的办公楼，是一次成功的交易。该基金在2016年以1亿欧元的价格出售时翻了一番。

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外国对波兰的直接投资

接着是规模更大的 Mennica 交易。Radziwill 说他的家族投资了2500万欧元。Jarzabek 坚持说这个数字是1700万欧元。作为基金经理，Jarzabek 将获得管理费和任何利润的20%。另一位主要支持者是 Multico Spz 的创始人 Zbigniew “Ziggy” Jakubas，这是一个在建筑、服装、出版和电影领域拥有资产的波兰企业集团。作为波兰最富有的人之一，他提供了价值3000万欧元的土地，并交换获得了项目的50%股权。保险公司 MetLife Inc 和 Aviva Plc 的波兰养老基金共同投入了1700万欧元。银行贷款1300万欧元将用于建设和相关费用。

时机似乎是完美的。英国在2016年6月决定退出欧盟，立即提供了一次推动。英国公司正在寻找欧洲业务以继续为欧盟客户提供服务。摩根大通公司的高管们也在华沙与Jarzabek会面，并考虑过签订租约，但最终放弃了，根据电子邮件。对于那些希望转移风险管理和信息技术等职能的公司来说，波兰是一个自然的选择，这些职能将增加已经在那里的后勤人员。

随着项目在一些施工延误后接近完成，合作伙伴们开始寻找出口。2019年初，他们聘请了房地产公司CBRE集团进行拍卖。该公司联系了全球200家潜在投资者。在六份报价中，德意志银行的资产管理部门DWS提供了最好的报价：4.68亿欧元，比土地和开发成本高出200多万欧元，根据参与交易的人士透露，他们要求不透露细节，因为这些细节并不公开。

然后，另一家主要租户WeWork公司，声名狼藉地破产了，DWS坚持要将其报价削减1000万欧元。讨论一直持续到圣诞节，并持续到新年。到2020年2月底，双方在几百万欧元的分歧上陷入僵局，Radziwill和Jarzabek说。Radziwill希望完成交易。“任何交易的最大敌人就是时间，”他回忆起自己告诉Jarzabek的话，然而后者仍然坚持要求全价。

Jarzabek的立场最终被证明是一个错误。到了三月底，波兰在新冠疫情中全面封锁。办公室空无一人，DWS退缩了。它再次削减了报价，这次减少了1亿欧元。

后来，Radziwill说他发现了Jarzabek坚持要高价的原因。2017年底，Jarzabek借了大约3千万欧元来收购养老基金，其中大部分资金来自另一家投资公司。他还出售了2千5百万欧元的债券，以该项目为抵押，卖给了200多名零售投资者。Jarzabek表示，他这样做是因为项目面临资金短缺，而Radziwills当时拒绝投入资金。他们对此有争议，并表示他们支付了Jarzabek的一些费用。Radziwill还说Jarzabek没有告诉他的家人有关融资的事情，而Jarzabek对此提出了异议。

这是一场巨大的赌博，部分原因是因为Jarzabek向债券买家陈述了项目的健康状况。“这些行动对我个人来说承担着巨大的风险，”他在给项目中的一位共同投资者写道。“对于以如此巨额发行的债券潜在的违约可能导致监禁。”

标志性的塔楼。摄影师：Piotr Malecki for Bloomberg Markets合作伙伴的关系开始破裂。“有一条路是我们已经铺好的路线，坦率地说，在一个正常的世界，尤其是在美国，像你们创造的这样一团糟的人，会为这笔交易而疯狂，因为实际上并不会惩罚你们，”Radziwill在给Jarzabek的一封电子邮件中说。“我们只是想分开，对吧？—然后继续进行DWS交易。”

Radziwill说家族担心丑闻对他们声誉的影响。他们聘请了一家律师事务所和一名法务会计师调查Jarzabek的账户，然后因零售债券销售和另一次试图将建筑物出售给美国对冲基金而向华沙检察官报告了他。

2021年4月，Jarzabek在家时警察来了。他们搜查了与Mennica交易有关的文件，然后离开了。之后，Jarzabek写信给Radziwills说他感到被背叛：“现在你们打开了潘多拉的盒子。… 你们怎么能这样做？？？你们怎么能报告我给检察官，因为你们想多拿一些钱？你们现在正在毁掉我的生活。”

“你们怎么能这样做？？？你们怎么能报告我给检察官，因为你们想多拿一些钱？你们现在正在毁掉我的生活”

去年8月，他和他的律师在检察官办公室会面，他被告知他因未按照零售债券发行条款使用债券收益而受到调查，Jarzabek说。他说在接受采访后他在监狱过夜，并以100万波兰兹罗提（21.3万欧元）的保释金获释。他否认有任何不当行为。

最好的解决办法：尽可能高价出售建筑物并偿还债权人。 CPI Property Group，这家在欧洲各地投资房地产的公司，提出购买Jarzabek和Radziwills的股份。交易文件显示，他们的报价将建筑物价值定为3.85亿欧元。

按照这个价格，Radziwills将收到3500万欧元，Jarzabek将获得近200万欧元。最重要的是，超过5000万欧元将用于偿还他的债权人。双方无法达成一致，CPI最终放弃了。Radziwill和Jarzabek对交易为何破裂提供了不同的说法。Jarzabek说Radziwill想要多达900万欧元，他们无法解决如何分享利润。Radziwill对这个数字提出异议，并表示他同意了这笔交易。

为了打破僵局，Radziwills找到了Georgette Mosbacher，她是一位政治操纵者，最近刚从美国驻波兰大使职位上辞职。她散发着自信。“没有人我约不到见面的，”她告诉我。

Jarzabek站在大厦的大堂里。摄影师：Piotr Malecki for Bloomberg Markets在2021年7月的一次会议上讨论一项交易时，Mosbacher转向Jakubas，这位波兰企业集团的创始人，他曾投资于这家物业。也许他会买断合作伙伴的股份？“听着，Ziggy，”她回忆说，在一次会议上。“这是你可以购买的最好的资产。我们会给你我们的价格，你要么接受要么离开。”她说合作伙伴们要价1.28亿欧元来出售他们的股份。

忽视了Mosbacher，Jakubas提出了1.255亿欧元，据在场的人说。Mosbacher发火了，走了出去，带着Radziwill一起走。当他们离开时，Jarzabek迟到了。Mosbacher冲着他喊道，告诉他他应该坐牢。

然后Radziwills采取了另一种方法：完全排除Jarzabek。8月6日，在华沙一名法院指定的管理员办公室里，Radziwills在没有告知Jarzabek的情况下将他从拥有Mennica Legacy Tower的公司董事会中撤职，据参与交易的人说。

现在压力加大了。控制权的变更意味着他们违反了MBank提供的1.3亿欧元贷款的条款，该贷款用于资助这座建筑。Jarzabek在华沙法院提起诉讼，称他的撤职是非法的。Radziwill说这是阻止Jarzabek非法操作的唯一方法。法官后来裁定Radziwills的行为无效。

尽管如此，Radziwills和Jarzabek拒绝进行谈判。Jarzabek转向另一位外交官，Richard Burt，一位曾担任美国驻德国大使并进行过美苏核武器交易的人，电子邮件显示。Mosbacher不愿参与。“这是一个不切实际的提议，之前见过太多了，”她在一封电子邮件中告诉他。

去年十月，我前往波兰拜访这两位男士时，他们已经不再交谈。Radziwill坚称Jarzabek在发行债券时违反了他们的协议；Jarzabek则说，Radziwill察觉到他的绝望，以此为借口索取更多钱，然后排挤他。

在华沙一家餐厅用餐时，Jarzabek花了三个小时讨论交易的细节，坚称通过零售债券发行筹集资金并没有做错事。他用一口带有波兰口音的流利英语，详细阐述了国际法和金融方面的知识，我们一边用餐一边品尝着经典的东欧美食，烤鹅和波兰饺子。这笔交易让他筋疲力尽。他的婚姻岌岌可危，他担心破产。“我将失去一切，”他说。

第二天，Radziwill开着他的豪华梅赛德斯接我去见他在CBRE华沙办公室的律师。Radziwill表示，他的经历应该让其他投资者三思。“如果你是普通人，你会怎么做？”他说。“我们花了两年时间，动用了我们广泛的人脉，但我们仍然在这里。”

去年十一月，MBank告诉Jarzabek和Radziwills，除非偿还贷款，否则他们将没收这栋大楼。去年十二月底，这家集团的创始人Jakubas提出收购Radziwills的提议，该交易将这个项目估值为4亿欧元。如果这个交易破裂，正如Jarzabek和Radziwill所声称的那样，Radziwills可能不会将他们的投资翻倍，而Jarzabek将很难偿还债务。相反，Radziwills可能不得不放弃他们在波兰的冒险，而Jarzabek可能面临财务破产。

路奇在伦敦为彭博报道房地产和投资。