房地产投资者Onay Payne对远程工作为主的拉斐特广场的宏大计划 - 彭博社

佩恩

摄影：Elias Williams for Bloomberg Markets

据奥娜伊·佩恩说，她在房地产投资组合管理领域的职业生涯在某种程度上始于她在24岁时用积攒的华尔街奖金购买第一套公寓。

作为一名在纽约长岛长大的牙买加移民，佩恩最初的目标是成为一名律师，因为她“喜欢辩论”。但在哈佛大学期间的暑期实习使她获得了在摩根大通公司的工作机会，而来自罗伯特·托伊戈基金会的托伊戈奖学金（旨在为来自少数群体的学生准备金融职业）让她先后进入了雷曼兄弟和Clarion Partners。在Clarion，佩恩管理了一只封闭式墨西哥房地产基金，最终在她的19年任期内管理了约100亿美元的资产。

现年47岁的佩恩目前正在迈阿密的影响投资公司 拉斐特广场 建立一个房地产部门，旨在进行改善社会经济流动性的投资。她在一月初接受了 Bloomberg Markets 的采访，谈到了她的职业生涯，她在墨西哥投资中学到的一些艰难教训，以及她在拉斐特广场采取的新的使命驱动方法。以下为编辑过的采访内容。

佩恩照片：Elias Williams for Bloomberg MarketsCLAIRE OBUSAN**：**让我们从头开始。告诉我关于你的早年。

ONAY PAYNE**：**我出生在牙买加，大约4岁时来到美国。我爸爸想要获得一些他在西印度群岛大学没有获得的硕士学位。我妈妈是一名护士。我上的是Uniondale高中。在我家里，没有不努力的借口。我拿着95分回家，爸爸会说，“干得好，其他五分呢？”我以优等生和年度女子运动员的身份毕业。

CO**：**你在摩根大通开始了你的职业生涯。是什么让你决定从事投资银行业？

OP**：**当然。我的一生中有一个主线是我总是在对的时间、对的地点，并接触到对的人。我成长的地方是纽约州的亨普斯特德，那是一个低收入和中等收入社区。我们所在的学区受益于罗斯福菲尔德购物中心强大的税收基础，但与此同时，有很多东西是我家庭无法让我接触到的。有一些[职业]路径通常更受（移民）欢迎，因为它们被证明更有成功的可能性：医生，我的姐姐就是。

CO**：**或者律师…

OP**：** 我原以为我会成为一个好辩的人。但因为我在合适的学区表现优异，我接触到了其他机会。 INROADS项目 让我接触到了银行业、金融服务。我高中毕业的第二天——我在一个星期天下午做了我的小小的毕业演讲——我不能和其他人一起去[六旗] 大冒险，因为我得准备好第二天上班。我坐火车去了城里，在那时的化学银行的社区发展组工作，后来这家银行被收购成为了大通银行，然后又成为了 摩根大通银行，最终在大学毕业后在投资银行获得了一个永久职位。在INROADS，有导师指导——我的导师至今仍是一个亲密的朋友，我们都是舞蹈爱好者。所以我们一起去 阿尔文·艾利舞蹈剧院 和 马克·莫里斯舞蹈团 等地方。

“我知道我不想长期留在投资银行业，最终也知道我并不真的想要我的董事总经理的职位。”

CO**：** 请详细介绍一下你是如何从那里到Clarion的。

OP**：**好的。所以，我在哈佛大学本科阶段补充了我在文科背景方面的知识，然后在投资银行这个实践背景方面继续深造。在我大四的时候，我就知道我将会回到投资银行工作。我在投资银行度过了四年，那是一个了不起的地方。[但是]我知道我不想长期留在投资银行，最终我也知道我并不真的想要我的董事总经理的职位。

CO**：**为什么？

OP**：**我想要考虑构建投资组合，成为一名投资者，而不仅仅是一名顾问。那时我24岁，我积攒了一点投资银行的奖金，买了我第一套合作公寓，就在福特格林的巴克莱中心附近—那是在2000年。我在读工商管理硕士期间把它出租了出去。我赚取了一些 passsive 收入并建立了资产。通过托伊戈基金会，我接触到了房地产投资管理和房地产私募股权作为一种职业道路，这是我之前不知道存在的。当我考虑到最吸引我的事情时，那就是房地产。

正是通过托伊戈，我在 雷曼 找到了我的暑期工作机会，也是通过托伊戈，我找到了在 Clarion Partners 的机会。

CO**：**你在Clarion做了什么？

OP**：**他们足够灵活，同意了一个半轮换项目。我在资产管理方面度过了一年半的时间，专注于东北地区。涉及多种资产类型，但主要是直接与客户以及物业管理团队合作，培养战略分析技能。

然后我转到了我们的收购团队，那里我建立了一套略有不同的技能，利用了我在资产管理和投资银行业务中的经验。当我在收购团队时，我们开始对墨西哥进行核算。我能说流利的西班牙语，因为我曾在拉丁美洲历史和文学方面进行学习。我在多米尼加共和国度过了一个学期。由于能说流利的西班牙语，我在银行业做了很多拉丁美洲的工作。我也精通葡萄牙语。所以我最终做了很多拉丁美洲的交易。

我主导了我们的第一批墨西哥交易的核算工作。这个机会最终比我们最初设想的要大；我们最终筹集了一个专门用于墨西哥的6.5亿美元股权基金。我获得了在那个基金上工作的机会，成为助理基金经理。

这要求我搬到达拉斯。我迅速抓住了这个机会。幸运的是，我在商学院认识了几位女性朋友在那里。最终我爱上了达拉斯。我首先作为助理基金经理领导了墨西哥基金，随着时间的推移，成为了基金经理。

CO**：**你的回报如何？

OP**：**这是2006年的酿酒年份，所以在大衰退期间投资可能对任何人来说都不是一个好的选择。特别是对于墨西哥的车辆。

我们有一些投资表现非常出色。表现良好的退出与基金的增值/机会主义风险回报配置的目标中等IRR [内部收益率]相符。然而，墨西哥的挑战在于合同执行和法治。虽然我们首次投资的退出表现非常出色，但当我去年离开Clarion时，仍在处理一些投资。因为一旦涉及墨西哥的法律体系，从效率不高到彻头彻尾的腐败都有。因此，我们同时应对了很多问题。回报并不如我们预期的那样，但这是一个关于在事情出错时如何为投资者做正确事情的教训。

“回报并不如我们预期的那样，但这是一个关于在事情出错时如何为投资者做正确事情的教训。”

在理论上，如果存在欺诈行为，你如何沟通？如何揭露？这绝对是我在所有工作中考虑的另一个风险管理工具。当你在非常糟糕的时期投资，看到发生了什么错误，那是一种无法在一切顺利时复制的学习经历。

在逐渐清算墨西哥基金并决定离开Clarion之间，我做了更多的事情。在我在Clarion的任职期间，[我]管理的资产总额可能接近100亿美元。在离开Clarion前的两年，我开始着手我们新兴的零售投资者业务。我是我们推出的一个基金的联合投资组合经理之一。

但最终，我感到自己被召唤去做更符合使命的事情。在拉斐特，我们试图做一些更具变革性的事情。我们有像我这样背景非常传统的人，但我们也有曾经经营社区发展金融机构或在社会部门从事慈善工作或在政府工作的人。这真的是一个很好的融合。

CO**：**我本来想问你注意到Clarion和Lafayette之间的区别。

OP**：**我再给你举几个例子。我们几乎有50%的女性和有色人种，这在投资管理领域非常不同寻常。我们是一个远程优先的疫情时代的新生儿，出生于2020年11月，并选择投资于人才和技术，因此我们没有实体办公空间。

CO**：**你意识到在建立房地产部门时的讽刺之处吗？而你却没有任何房地产？

OP**：**我知道，我知道。但这也在某种程度上使我摆脱了只需考虑如何保值现有投资组合的压力。我认为这是我很多同行没有的奢侈。

CO**：**拉斐特广场不仅提供资本，还提供服务提供商来支持您投资的社区。为什么？

OP**：**我们相信投资于地方和人。从根本上说，我们认为投资于人可以降低我们的投资风险。这感觉很好，但实际上可以降低我们的投资风险。

基本上，我们不仅仅是提供贷款或股权投资，而是试图帮助公司思考如何帮助员工更加投入、更有生产力，这应该会转化为更高的留存率，最终改变您的贷款风险配置。我们并不直接做这个，但我们是提供财务教育、心理和身体健康服务的渠道。

CO**：**鉴于当前环境——利率上升，看起来我们可能已经进入衰退，这是否会改变您对资本配置的思考？

OP**：**利率上升和负担能力下降表明，如果我们能够善待我们的租户并帮助他们更加财务稳定，那么我们就减少了必须提供的让步，减少了空置率，这应该有助于降低我们的投资风险。

我们有一群软件工程师在团队中帮助我们思考如何以人为本地配置资本，从而取得更好的结果。数据和技术正在帮助揭示支持更好结果的具体因素。

“如果我们能够善待我们的租户并帮助他们更加财务稳定，那么我们就减少了必须提供的让步，减少了空置率，这应该有助于降低我们的投资风险”

CO**：**您提到了关注未被服务的市场。目前对您来说是什么地方？

OP**：**基本上是美国各地的低收入和中等收入社区。房地产中的大部分资本都被分配到了海岸，但美国中部有一整个地区并没有得到其应有的资本份额。投资于那些资本不足的地方应该会有相当甚至更好的风险调整回报。

CO**：**您的重点是不同类型还是主要是多户住宅？

OP**：**我们仍在建立一个平台，但长期愿景是采取一种全面的方式来部署资本，支持更高水平的社会经济流动性。50年前，一个孩子在35岁时比其父母赚更多的概率是90%，而今天只有50%的几率。这令人难以置信。从数据驱动的角度来看，表明实现更高水平的社会经济流动性的方法是混合住房，使低收入、中等收入和高收入的人们真正共同生活和互动。因此，我们将提供经济适用房，但可能更多地关注这种混合收入的概念。我们希望能够增加各种形式的获取途径，无论是通过投资于杂货和零售以获得更健康的食物，还是通过更多和更好的工作机会。

CO**：**您对今年的美国房地产市场有何展望？

OP**：**今年将是一个具有挑战性的一年。当然，由于利率一直很高，很多交易变得更难达成。有趣的是，这促使更多人对可负担性产生兴趣。如果您考虑与一个提供经济适用房的机构合作的稳定性，这将使您获得税收减免，其价值可能为50或75个基点。我们看到更多非影响力玩家考虑可负担性。在零售方面也可能存在机会。

CO**：**你工作之外喜欢做什么？

OP**：**我平均每周可能会锻炼七天，六到七天。对我来说，锻炼和跳舞在很多方面基本上是一种移动的冥想。这有助于我的心理健康。所以我在健身房花费了很多时间，在舞蹈工作室也花费了很多时间，各种类型的舞蹈。

Obusan是彭博在纽约新声音计划的项目经理。