利率上升危及装修热潮 - 《华尔街日报》

当利率较低时，房屋维修和翻新需求激增。图片来源：José A. Alvarado Jr. for The Wall Street Journal更高的利率已经减缓了房屋销售。现在，不断上升的借贷成本可能会给翻新热潮踩下刹车。

2020年，被困在家中的美国人在家庭装修和翻新上的支出帮助经济从封锁中迅速复苏。劳氏公司 和家得宝公司的 过道被挤得水泄不通。车库门和家电销售一空。对油漆、木板和PVC管的需求压垮了制造商，导致短缺。木材价格飙升至旧纪录的两倍多。

为了支付所有这些费用，房主们利用历史低位的利率，以他们大幅增值的房屋为抵押进行借贷。

追踪翻新业务的分析师表示，有迹象表明那些日子已经结束。

尽管美国人从未拥有过如此多的房屋净值，但更高的利率使得通过现金再融资来支付重大维修和翻新费用的成本更高。

根据抵押贷款金融巨头房地美周四发布的一项贷款机构调查，标准30年期固定抵押贷款的平均利率从上周的6.27%上升至6.42%。去年同期为3.11%。

今年抵押贷款利率创下有记录以来的最大涨幅，这要归因于美联储为抑制通胀采取的激进措施。利率上升和通胀高企往往会抑制消费者支出。

与此同时，股市暴跌、房价下跌和突破预算的通胀压力让美国人感到财富缩水，对房产投资犹豫不决。二手房销量同比下滑超三分之一。木材价格已回落至疫情前水平，接近长期平均值。

约翰·伯恩斯房地产咨询公司研究副总裁埃里克·芬尼根表示，拥有无限预算的富裕人群不太可能因融资成本上升却步，计划自己动手粉刷房间或更换花洒的业主也不会受影响。

他表示，真正面临风险的是由专业改造商承接、通过房屋净值贷款支付的大额项目，如整体厨房翻新和房屋扩建工程。

“这部分市场需求与房主的财富效应直接相关，“芬尼根指出，“明年无论是项目数量还是单项目投资额，都将出现大幅收缩。”

根据房地美数据，去年美国人通过现金再融资从房产中套现2480亿美元，本质上是将原有抵押贷款置换为更高余额的新贷款，并将差额收入囊中。

那座金钱大山一直让承包商们忙得不可开交，但这种局面不会永远持续。随着利率上升，今年现金提取已经枯竭，芬尼根先生表示，11月的交易量比1月份下降了81%。

上个月，他所在公司通过全美厨房与浴室协会成员调查编制的季度市场前景指标，创下了除2020年初疫情封锁引发市场恐慌和工程停摆时期外，四年来的最低水平。

为建筑供应公司提供咨询的顾问克雷格·韦伯表示，尽管积压的工作量在减少，承包商的订单依然充足。“情况在放缓，但还不至于急刹车，“他说。

另一项备受关注的10月份装修指标预测明年支出将会增长，但增幅远低于近年水平。

根据哈佛大学住房联合研究中心开发的装修活动领先指标，在截至9月30日的12个月里，不包括房东和炒房者在内的房主在家庭装修和维修上花费了4180亿美元。这比一年前增长了近18%，而该模型——考虑了房屋销售、新屋开工、装修许可、建材销售和其他经济数据——预测未来一年将增长6.5%。

住房中心"装修未来计划"的副项目主任阿比·威尔表示，这更符合长期增长率，反映了材料和劳动力成本的上升以及高利率的抑制作用。

“我们完全预期这会对市场造成一定压力，”她表示。

随着美国住宅老化，翻新和维修对建筑材料生产商的重要性日益凸显。据北美最大木材生产商West Fraser Timber公司数据，目前北美约40%的木材用于房屋改造和维修，高于2000年的25%。Sherwin Williams公司称，其住宅重涂业务销量约为新房涂装的两倍，而2008年房地产危机时期两者比例还大致持平。

这些企业的股票，连同家得宝、劳氏等建材零售商，曾是疫情期间牛市中的领涨股，表现远超标普500指数。但近期已随大盘同步下跌。

高管们指出，尽管独栋住宅开工量同比骤降约三分之一且再融资活动减少，仍有理由保持乐观：当前住宅平均年龄是二战以来最老的，典型房主拥有超过30万美元房屋净值，被新房高价劝退的业主更倾向改造现有住房，且无论股市利率如何变化，房屋设施总会损坏。

“家装支出的三分之二是刚性需求，”劳氏首席执行官马文·埃里森本月早些时候向投资者表示，“当冰箱或热水器故障、马桶堵塞或屋顶漏水时，这些修缮工程或采购需求都无法推迟。”

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刊登于2022年12月30日印刷版，标题为《利率上升威胁美国装修热潮》。