佛罗里达州公寓业主面临新检查与储备金要求——《华尔街日报》

根据新法规，佛罗里达州的公寓楼不得再免除对建筑结构安全至关重要的组件的储备金要求。图片来源：Bryan Cereijo for The Wall Street Journal佛罗里达州的公寓业主们已经因不断上涨的保险费而不堪重负，而州政府新出台的建筑结构检查和储备金规定可能导致月费进一步增加，令他们雪上加霜。

州长罗恩·德桑蒂斯于五月签署了这项法案，以回应2021年瑟夫赛德市尚普兰大厦南塔倒塌导致98人遇难的悲剧。新法规要求，对房龄超过30年（沿海三英里内25年以上）的多数公寓楼进行强制结构检测。

检测报告必须提交给业主、业主协会及当地政府。若检查发现重大结构问题，地方执法机构和业主协会将决定维修方案，费用由住户承担。

即使无需立即进行结构维修，该法案中关于储备金的条款仍可能给许多业主带来巨大经济压力。

佛罗里达国际大学霍洛房地产学院教授、房地产律师苏珊娜·霍兰德指出，佛州业主协会长期存在逐年豁免储备金的惯例。尚普兰大厦南塔的维修拖延，部分原因正是业主们对费用分摊争执不休。

但根据新法规，公寓楼不得再免除对建筑结构安全至关重要的组成部分的储备金要求。许多公寓协会将不得不补足往年豁免的储备金，并为之前未要求的某些结构问题提供新的储备金。

迈阿密地区约三分之二的建筑楼龄超过30年。其中许多建筑或许能通过成本不会太高的目视检查。“如果建筑物定期维护，应该不会出现问题，“迈阿密-戴德县公共住房和社区发展部主任迈克尔·刘表示。

但那些数十年来推迟维护的建筑可能无法通过目视检查。这种情况下，可能需要更全面的检查。新法规还赋予地方政府权力，可对未解决必要维修问题的公寓协会进行处罚。

霍兰德女士表示，按新法规要求恢复储备金可能会给居民带来困难，尤其是那些依靠固定收入的人。“这项法规给退休人员抛出了个曲线球，“她补充道。

迈阿密地区约三分之二的建筑楼龄超过30年。图片来源：Joe Raedle/Getty Images在保险费率翻倍、高利率给销售市场蒙上阴影之际，公寓正争先恐后地遵守这些新规。直到今年早些时候，迈阿密地区的公寓市场还一片繁荣。

房地产律师、项目经理和开发商预计，随着公寓业主面临持有成本上升的问题，这些价格将在明年下降。这些影响已在某些细分市场显现，包括发生过建筑倒塌事件的迈阿密海滩和瑟夫赛德地区。

目前尚无统计数据表明有多少建筑不符合新的储备金要求。但房地产公司估计，这一数字可能达到数千栋。

“沿海岸线上下将受此影响的建筑数量相当可观。这将使人们陷入非常、非常困难的境地，“高力国际房地产开发部执行董事Greg Main-Baillie表示，他专攻项目管理。

他正在合作的一个公寓项目，为处理结构性问题，每户平均需缴纳12.5万美元特别评估费。这栋拥有500个单元的楼宇正在公开市场寻求一笔大额贷款以协助翻新。他协助的另一栋公寓售价约40万美元，却要征收15万美元特别评估费。该楼宇要求居民自行筹措资金，寻找个人贷款。

“很少有公寓委员会能理解新法律在未来24个月内的影响，“Main-Baillie先生说，“将会出现居民外流和价格波动现象。”

居住在Brickell Place公寓的Suzanne Stonbely与21岁女儿同住，已收到34,776美元的特别评估费通知，用于翻新游泳池、屋顶、停车平台及建筑其他结构部分。未来七年内，这笔费用将使其每月额外支付414美元，叠加在原本853美元的月管理费之上。

“实际上我们已无法保住自己的家，”斯通贝利女士说道，她因无力承担费用而取消了房屋保险。

在一次公寓会议上，业主们被告知储备金不足。截至2024年底，业主们需要补足的储备金具体金额尚未确定。

为缓解压力，迈阿密-戴德县已划拨约900万美元专项资金，向收入低于当地中位数140%的公寓业主提供无息贷款。目前该县仅收到约50份申请，正在加大对该项目的宣传力度。

“我们无法预知究竟有多少楼宇会面临给业主造成过度负担的情况，”参与制定该计划的刘先生表示，“希望这只是少数个案。”

联系记者黛博拉·阿科斯塔请致信：[email protected]

更正声明迈阿密布里克尔公寓居民苏珊娜·斯通贝利并非依靠固定收入生活。本文早期版本对此表述有误。此外，布里克尔公寓储备金此前虽不足额，但已于2022年11月补足。早期版本误报为储备金完全耗尽。（2023年3月17日修正）

本文曾以《佛罗里达公寓业主面临新规挑战》为题刊登于2022年12月28日印刷版。