同一栋楼，不同价格：双速房地产市场难以为继——《华尔街日报》

如果相邻的两栋完全相同的房子标价不同，购房者感到困惑是可以理解的。投资者在考察商业地产时也面临类似情况。

最近几周，黑石集团非上市半流动性的BREIT基金等私募房地产基金不得不解释其相对于上市股票的惊人强劲表现。BREIT今年迄今报告回报率为8.4%，而公开交易的美国房地产投资信托基金回报率约为负25%。在该基金一批客户要求按其看似乐观的估值赎回后，被迫冻结赎回。另一只大型非上市基金——喜达屋房地产收益信托基金也已关闭赎回通道。

黑石并非唯一估值显得乐观的私募房东。追踪机构投资者持有商业地产的NCREIF房地产指数2022年回报率达16%，尽管第三季度涨幅放缓。

房地产投资信托基金与私募基金之间的差距不会持久，因为无论业主是谁，建筑价值都会受到相同因素冲击。唯一的不确定性在于差异缩小是因为房地产股票复苏，还是喜达屋等业主被迫折价。

黑石认为将是前者，房地产价值不会像当前股价暗示的那样大幅下跌。根据房地产研究公司Green Street数据，美国住宅类REITs目前交易价格较净资产价值折让26%，写字楼类折让达39%。这很好地反映了股东们认为在利率上升和经济衰退预期下，房地产内在价值的走向。

若股东判断正确，这对住宅地产占比过半的BREIT来说是个坏消息。电子商务仓库的情况稍好，占BREIT持仓的五分之一以上。以电商仓库所有者普洛斯为代表的上市工业地产信托，其股价较资产净值的平均折价率仅为6.5%。股东们似乎对仓库涨租比住宅更有信心。

时滞效应是造成估值差距的原因之一。上市REITs股价会实时反映新信息，而非交易型基金可能每月或每季度才根据估值评估调整价格。房地产咨询公司Trepp顾问服务主管朗尼·亨德利指出：“当前评估师采用的近期交易数据具有滞后性，今天达成的交易可能半年前就已敲定…无法反映当下真实价格。”

当前房产交易量骤减令价格走势更难判断。世邦魏理仕数据显示，三季度美国商业地产交易量同比下滑25%。

但现有交易显示资产价值正在下跌。以星伍德和黑石基金重仓的多户住宅为例：CoStar指数显示其价值在6月见顶后，截至10月已下跌3.6%。

租赁住房投资开发商Middleburg Communities首席经济学家布拉德·凯斯分析指出，10月交易价格仍比股票隐含现值高出28%。他认为若12月住宅REITs股票的微弱反弹确为见底信号，私募基金投资组合估值可能要到明年5月才会反映低谷价格。

如果经济和房地产市场表现优于预期，地产股可能会反弹。更有可能的是，等到大多数投资者能够从封闭式私募基金中撤出资金时，这些资金的价值将低于他们的预期。

建筑价值将受到相同因素的影响，无论其所有者是谁。照片：Joe Raedle/Getty Images联系Carol Ryan，邮箱：[email protected]

刊登于2022年12月28日印刷版，标题为《地产股描绘美好前景》。