《华尔街日报》：楼市低迷将为美联储抗击通胀提供助力

美联储的加息举措已导致房地产市场陷入低迷，某些指标显示其严重程度堪比2007-09年时期，给潜在购房者、房主、建筑商及房地产相关行业带来阵痛。

对美联储而言，这是预期效果而非弊端：楼市低迷可能有助于实现美联储来年期望的经济活动放缓与通胀下降。

2020年3月袭来的疫情意外催生房地产繁荣，居家办公模式、美国人对更大空间的追求以及美联储将利率骤降至近零水平共同推动了这一趋势。

11月成屋销售连续第十个月下滑。图片来源：Stefani Reynolds/法新社/盖蒂图片社在经济复苏进程中，就业增长刺激了家庭组建需求，更多年轻人选择独居而非与室友或父母同住。

结果导致：住宅建设激增。标普CoreLogic Case-Shiller全国房价指数在2020年1月至2022年6月间飙升45%，公寓租金亦大幅上涨。

由于通胀的强劲势头与持续性超出预期，美联储于2022年转向紧缩政策，年内七次加息使利率在本月达到4.25%-4.5%区间。30年期固定利率抵押贷款平均值从3月的约4%跃升至秋季的7%，近期回落至6.3%。抵押贷款银行家协会数据显示，11月美国中位数房价住宅的月供较年初上涨43%。

高利率通过限制支出、招聘和投资来抑制通胀。对利率敏感的房地产行业通常最先感受到这一点，但今年的速度和严重程度令长期市场参与者感到震惊。

“这是我见过的最严重的利率冲击，远超以往，“科罗拉多州博尔德市的第三代抵押贷款银行家卢·巴恩斯说，他于1978年进入贷款行业。他警告说，全面影响尚未显现。

买家已退居观望，而锁定低利率的卖家则缺乏出售的理由。

11月现房销售连续第十个月下降，创下纪录。房利美和高盛的经济学家预测，2023年现房销售将跌破400万套，低于2006-11年房地产低迷时期的水平。

由于过去两年的家庭组建热潮似乎已经结束，新公寓供应量达到40年来的最高水平，租金增长也有所放缓。

弗吉尼亚州利斯堡的独立住房经济学家托马斯·劳勒表示，住房需求可能由于人口增长或新家庭的形成而增长。人口普查局的信息显示，疫情后单人家庭的比例激增，这可能反映了行为变化而非人口增长。

他估计，如果2021年至2022年家庭占人口的比例保持不变，家庭增长将是人口普查局数据显示的一半。

如果这种激增被证明是与疫情相关的异常现象，家庭组建可能会出现更大的下降。“组建新家庭的成本大幅上升，“劳勒先生说。“在我看来，如果家庭增长实际上没有大幅放缓，那将令人震惊。”

通常，每年春末大学生毕业时租房需求会上升，但今年并未出现这种情况，租赁软件公司RealPage的住房经济学家杰伊·帕森斯表示。“我们从未见过这样的时期，就业增长如此强劲，但对各类住房的需求却如此低迷。“他说，疫情释放的需求"提前透支"了未来的需求。

11月单户住宅开工量跌至疫情初期以来的最低水平，而借贷成本上升正在抑制新公寓投资。“住宅开发行业——无论是出售还是出租——目前都处于停滞状态，“拥有58,000套公寓的休斯顿Camden Property Trust首席执行官瑞克·坎波表示。

住房市场放缓还可能抑制家电、装修和搬家服务等其他行业的需求。弗吉尼亚州亚历山大市Mt. Diablo Landscaping的经营者丹·诺伊菲尔德与父亲共同经营公司，到6月时他们接到的电话已经寥寥无几。“我们面面相觑说’天啊，怎么回事？我们应该有更多估价预约才对’“诺伊菲尔德先生说。

他认为，疫情期间（2020和2021是他生意最好的两年）露台安装热潮提前消耗了未来几年的潜在需求。“现在没人会花2万或3万美元进行露台翻新，“诺伊菲尔德表示。

这一切可能对通胀产生重大影响。

通胀最初由汽车和家具等商品推动。今年俄罗斯入侵乌克兰进一步推高了食品、能源和其他大宗商品价格。

住房因素也滞后性地推高了通胀，因为租金和房价飙升。住房占消费者价格指数的三分之一和个人消费支出价格指数的六分之一，后者是美联储的目标指标。

随着房价下跌和租金增长大幅放缓，住房对通胀的贡献在未来一年可能会急剧下降。这是美联储官员预测通胀率从目前的6%左右降至明年年底3.1%的原因之一。

美联储官员不确定这是否足以使通胀持续降至2%的目标。他们担心收入增长可能会以某种方式维持消费者支出，使企业能够继续转嫁更高的价格。

坎波先生对美联储官员对工资的担忧表示理解。尽管卡姆登地产信托的股价今年下跌了37%，但该公司刚刚度过了有史以来最好的年份之一，他的员工——由于自身账单增加——期望获得更大的加薪。

“现在压力很大：我们将比平时更多地提高工资，”他说。“你将面临来自公司的很多工资压力，这些公司必须提供超过通常3%的加薪。问题是，具体是多少——5%？6%？7%？”

联系尼克·蒂米拉奥斯，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年12月27日印刷版，标题为《住房市场低迷助力通胀之战》。