美国房屋销售连续第十个月下滑 创历史纪录——《华尔街日报》

美国11月成屋销量连续第十个月下滑，创下有记录以来最长的连降周期，原因是高抵押贷款利率和房价将许多买家挤出了市场。

全美房地产经纪人协会周三表示，经季节性因素调整后，11月成屋销量环比下降7.7%，折合成年率为409万套，为2020年5月以来的最低水平。11月销量同比下降35.4%。该协会称，这是自1999年有记录以来最长的连降周期。

成屋销量较1月份的近期峰值下降了约37%。抵押贷款利率从2021年底的3.1%飙升至11月初的7%以上。这使得许多购房者每月的预期抵押贷款还款额增加了数百美元，导致许多购房者退出市场。

今年房地产市场的急剧放缓标志着美联储激进的加息举措正在经济中产生连锁反应。美联储今年已七次加息，包括11月和上周的加息，旨在通过减缓支出、招聘和投资来对抗高通胀。

私人研究机构世界大型企业联合会周三在另一份报告中表示，由于通胀压力缓解和劳动力市场保持韧性，本月美国消费者信心大幅上升，达到4月以来的最高水平。12月消费者信心指数从11月修正后的101.4跃升至108.3。

报告发布后周三早盘涨幅扩大。道琼斯工业平均指数上涨1.6%，标普500指数和纳斯达克综合指数均攀升1.5%。10年期国债收益率微升，而两年期收益率下降。

全美范围内房价已从春季峰值回落，部分市场房价甚至跌破去年同期水平。但全国整体房价仍高于去年，主要原因是待售房屋供应量持续低于正常水平。

全美房地产经纪人协会数据显示，11月成屋中位价同比上涨3.5%至370,700美元，较6月创下的413,800美元历史高点连续第五个月环比下跌。

“今年11月的销售情况基本与2020年5月疫情封锁期持平，“协会首席经济学家劳伦斯·尹表示，“当前数据明显反映出抵押贷款利率快速上涨的影响。”

尹先生指出，若不考虑疫情初期，11月成屋销售速度为2010年11月以来最低水平。

居住在圣安东尼奥公寓的安娜与加布里埃尔·马丁内斯夫妇，原计划在周边购房。他们认为当地房价虚高，且担忧明年经济衰退可能影响工作稳定性，最终决定续租公寓一年。

“以我们目前的收入和首付能力，现在出手风险太大，至少心理上是这样认为的，“就职于科技公司的风险分析师马丁内斯表示，“或许明年此时，我们能更清楚地判断市场走势，再决定是否出手购房。”

现房销售量较1月份的近期峰值下降了约37%。图片来源：Mario Tama/Getty Images美联储官员上周表示，计划在明年继续加息，通过减缓经济增长来降低高通胀。房地产市场降温是这一过程中的关键部分，因为房屋销售疲软会抑制装修、家具和景观美化等相关支出。美国商务部上周报告称，11月份，美国零售额下降，涉及家具、家居用品、电子产品和电器、建筑材料和花园设备及用品等商店。

房屋通常在合同结束前一两个月签订合同，因此11月份的销售数据主要反映了10月和9月的购买决定。

有早期迹象表明，随着抵押贷款利率从近期高点下滑，近几周需求略有上升。住房金融机构房地美周四表示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率上周从11月初的7%以上降至6.31%。

根据抵押贷款银行家协会的数据，在截至12月9日的一周内，经季节性调整后的购房抵押贷款申请较前一周上升了4%。房地产经纪公司Redfin Corp.的季节性调整后的购房需求指标（该指标跟踪买家咨询量）在截至12月11日的四周内较一个月前上升了5%。

但房地产经纪人表示，许多买家正持币观望至春季，以待待售房屋库存是否增加以及价格是否进一步下跌。

部分市场房价已出现同比下滑。根据博伊西地区房地产经纪人协会数据，包含博伊西市在内的爱达荷州艾达县11月销售中位数价格同比下降2.5%。当地房产机构数据显示，菲尼克斯都会区11月销售中位价下跌0.9%，而德克萨斯州奥斯汀都会区价格持平。

由于房屋挂牌周期延长，待售房源数量较去年有所上升，但潜在卖家仍不愿挂牌出售。许多房主持有的抵押贷款利率低于4%，不愿为购置新房而承担更高利率。

全美房地产经纪人协会称，11月成交房屋平均挂牌天数为24天，较10月的21天有所延长。

该协会数据显示，11月底全美共有114万套房屋待售或处于合同阶段，环比下降6.6%，同比2021年11月上升2.7%。按当前销售速度计算，11月底市场待售房源需3.3个月消化。

伊拉娜·本-埃兹拉与门德尔·泽切尔于11月签约购买首套住房。图片来源：伊拉娜·本-埃兹拉利率上升并未阻挡伊拉娜·本-埃兹拉和门德尔·泽切尔的购房计划，这对夫妇上月签约购买了位于佛罗里达州博卡拉顿的首套住房。他们以59.25万美元（较挂牌价低约9%）购得一套带书房的三居室住宅。

“利率上升和价格下降相互抵消，”泽赫尔先生说，“我认为这让我们找到了一个不错的交易。”

全美房地产经纪人协会（NAR）数据显示，11月首次购房者占比从去年同期的26%升至28%。约26%的现房销售为现金交易，高于去年同期的24%。

西部和南部地区现房销售环比降幅最大，分别下降12.5%和7.1%。

建筑商正通过提供购房激励并在部分市场降价以应对需求下滑。

全美住宅建筑商协会本周称，12月建筑商信心指数连续第12个月下跌，创2020年4月以来新低。

美国商务部本周数据显示，11月新屋开工量环比下降0.5%。预示未来建筑活动的住宅许可量下降11.2%。

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联系记者妮可·弗里德曼：[email protected]

本文发表于2022年12月22日印刷版，标题为《美国现房销售连续第十个月下滑》。