国会收紧土地保护税收协议 - 《华尔街日报》

国会针对的联合保护地役权交易在东南部地区激增。图片来源：Elijah Nouvelage/华尔街日报华盛顿——国会即将对特定土地交易实施严格的新税收限制，这一变革将成为美国国税局的重要胜利。

针对所谓联合保护地役权的立法条款被纳入周二公布的综合支出法案，预计本周将在国会通过并生效。该法案旨在遏制投资者通过环保税收优惠获利的交易泛滥现象。

国税局官员六年来持续打击联合保护地役权交易，投入大量执法资源，涉及数百亿美元税收。但由于纳税人针对审计结果提起诉讼，且国税局高层多次呼吁国会修法，政府在诉讼中胜负参半。

该立法获得两党议员支持，包括俄勒冈州民主党参议员罗恩·怀登、蒙大拿州共和党参议员史蒂夫·戴恩斯、宾夕法尼亚州共和党众议员迈克·凯利和加利福尼亚州民主党众议员迈克·汤普森。议员们表示旨在保留合法保护地役权税收抵扣的同时杜绝滥用行为，并得到土地信托联盟、鸭子无限等主流环保组织支持。

“这些骗局威胁到我们所有人赖以享受关键栖息地和开放空间的合法保护计划的完整性，”怀登先生说。“我们早就该出台立法来制止这些交易了。”

在传统的保护地役权中，土地所有者通过向土地信托机构捐赠地契限制的形式，对具有重要生态价值的土地实施永久性、具有约束力的使用限制。这种限制——比如承诺永不建造房屋——会降低财产的价值。这种价值下降可被视为符合联邦所得税扣除条件的慈善捐款。

联合地役权大致相似，但财产通常由交易发起人确定和准备。发起人——通常是具有房地产或会计经验的人——招募投资者。这些投资者通常是寻求减少纳税义务的高收入人群。发起人成立合伙企业来拥有土地并捐赠地役权。然后，在捐赠发生后，扣除额在投资者之间分配。

批评者说，关键在于夸大的评估。在许多交易中，评估导致的扣除额是投资者支出的四倍。这个数字足够大，以至于高收入投资者可以仅靠税收减免就获利，并为发起人产生费用。

这些联合地役权激增，特别是在东南部。美国国税局的执法努力未能阻止它们。而且该机构最近在一些法庭裁决中败诉。

参议员罗恩·怀登指出，部分地役权交易实为骗局，可能破坏合法的环境保护行动。图片来源：迈克尔·布罗克斯坦/祖玛通讯社推广方已成立行业协会并就此事游说国会及政府。他们声称该法案不公正地针对通过合作实现的地产保护项目，并强调联合地役权代表着具有法律约束力的土地保护承诺。

行业组织"保护伙伴关系"主席罗伯特·拉姆齐周二表示，该立法将对那些自身收入不足以享受潜在税收减免的地产所有者捐赠行为产生寒蝉效应。“在关键栖息地和环境面临危机的当下，这会导致私有土地保护面积减少，“拉姆齐先生表示。

新法案将禁止申报减免额超过投资额2.5倍的交易申请。美国国税局此前已要求纳税人及推广方在纳税申报中披露达到该门槛的交易。虽然2.5倍投资额的披露要求便于国税局识别交易并审计参与者，但这仅是漫长流程的开端。新法案将授权国税局直接驳回超额减免申请。

对于持有超过三年才捐赠的物业投资、家族合伙企业及历史建筑设有豁免条款。新规同时将加大对违规行为的处罚力度。

该法案经过多年努力才得以推进，并且仅在立法者同意将其设为前瞻性而非追溯性后才通过。它将影响拜登总统将该法案签署成为法律后捐赠的地役权。

联系理查德·鲁宾，邮箱：[email protected]

刊登于2022年12月21日印刷版，标题为《土地保护交易面临限制》。