对房东而言，住房成本上涨使被动收入更难赚取——《华尔街日报》

许多美国人梦想着积累财富的路径就像在大富翁游戏中环游棋盘，通过购置房产获取租金收入。这或许可行，但理财顾问警告称，扮演"房东角色"的成本和烦恼正日益加剧。

在房价和抵押贷款利率双高的这一年，有意成为房东的人可能更难实现收益。虽然租金也在上涨，但由于通货膨胀，房屋维修和日常维护成本同样水涨船高。

近年来，YouTube和TikTok上频繁吹捧持有出租房产的好处——被动收入和税收减免。然而，当前计划购置租赁房产的人必须将成本上升和意外支出的可能性纳入考量。

“盈利能力，尤其是短期收益，绝对无法保证，“房地产分析公司Attom Data Solutions的市场情报执行副总裁里克·沙尔加表示。

抵押贷款利率推高入市成本

房东们往往依赖贷款购房，尤其是在房价仍远高于疫情前水平的情况下。随着利率上升和经济衰退担忧加剧，承担此类债务的风险和成本都在攀升。

过去六个月，自住型房产的30年期常规贷款抵押利率从4%以下升至7%左右（近期略有回落）。沙尔加指出，投资型贷款利率更高，根据贷款类型和期限不同，利率区间已从年初的7%-9%升至10%-12%。

在申请投资性房产抵押贷款时，购房者需要比自住房或度假屋支付更高的首付款，并可能需要满足更严格的贷款机构要求，在线抵押贷款市场Morty副总裁罗伯特·赫克表示。

赫克先生称，贷款机构通常要求至少20%的首付，因为他们承担了更多风险。

赫克表示，贷款机构对投资性房产贷款有严格的承保要求，包括更高的最低信用评分（大多数情况下至少700分）和更理想的债务收入比。与主要住房贷款相比，他们通常要求更多的现金储备。

如果你支付了更高的首付，而利率又推高了你的月供，那么你面临的压力会更大，需要确保房产完全出租。

桑德拉·埃尔泽表示，她在北卡罗来纳州卡里的房子在今年早些时候市场高峰期升值了约40%。她决定利用部分房屋净值借款，并申请房屋净值信贷额度，以约29.3万美元的价格购买附近一套三居室的牧场式出租房。

上个月，房屋净值信贷额度的利率约为6.49%。最近跃升至7.24%，并且由于美联储再次加息，利率还将进一步上升。埃尔泽女士表示，她面临可能无法收取足够租金来支付房屋净值信贷额度利息的情况。

“现在用房屋净值信贷额度购买长期出租房绝对是个错误，”她说。

通货膨胀推高了维修与维护成本

准房东们需将不断上涨的维修养护费用纳入考量。通货膨胀和供应链中断导致原材料及家电价格上涨，劳动力短缺又使得薪资水平攀升。在线物业管理平台Avail最新调查显示，约80%的房东反映过去12个月内持有成本增加，其中41%表示成本超10%涨幅。

Saurabh Malhotra在华盛顿州购置四单元出租屋时深有体会。他原计划投入4万美元进行初始翻新，最终花费却高达7万美元。

“房东这份职业并非表面看来那么轻松，“他坦言。

精确计算租金收益

房地产投资网站BiggerPockets首席执行官Scott Trench指出，人们往往高估出租房产的收益——如潜在收入和税收减免，却低估了其中的麻烦与开支。

Trench先生表示，必须为突发空置期和物业管理费等意外支出预留资金。他建议应急储备金至少预留一个月租金以应对空置状况，并警告若每月维修预算低于250美元，未来恐将遭遇棘手问题。这些支出虽非按月发生，但会以阶段性大额支出的形式伴随投资者多年。

芝加哥理财规划师拉里·珀欣通常建议客户，只有当年收益能达到购房价格至少4%时才考虑置业。例如，若购买50万美元的出租房产，扣除开支后年收入应至少达到2万美元。

Attom公司的沙尔加先生建议，可咨询其他房东了解当地租客流动率、市场租金和典型维护成本。休斯顿理财规划师劳伦·林赛提醒，还需向房屋保险经纪人咨询所需保单费用，并计入房产税、草坪养护、公用事业费及租客欠租的可能性。

了解法律规定

威斯康星州麦迪逊市理财规划师埃利奥特·阿佩尔指出，房东必须密切关注当地租客法规变化。例如2021年西雅图部分房东未意识到新法规要求涨租前需提前180天通知（原为60天）。

阿佩尔先生强调需评估自身处理问题的时间和能力：“很多人误以为投资房产是被动收益，实则远非如此。”

联系记者维罗妮卡·达格尔请致信[email protected]

本文发表于2022年12月20日印刷版，标题为《当房东前请先算清经济账》。