抵押贷款买断正在卷土重来 - 《华尔街日报》

卡莉·蔡斯今年夏天在亚利桑那州钱德勒市找到了她的梦想之家：一栋三卧室平房，离工作地点很近，配有游泳池和棕榈树环绕的后院。

飙升的利率曾让她几乎无法负担。贷款机构建议她采用临时买低贷款方案，可以在头三年降低月供。

“如果没有这个买低方案，我可能根本买不起这房子。“蔡斯女士说。

今年借贷成本上升大幅提高了购房支出，这使得临时买低贷款等曾在2008年金融危机后失宠的房贷产品重新受到关注。

临时买低贷款能提供短期但幅度较大的利率优惠。借款人在贷款第一年享受极低利率，之后逐年递增，最终恢复至贷款发放时的市场水平。

这与标准买低贷款不同——后者需预付费用来永久降低利率。也不同于浮动利率贷款，临时买低最终会固定为某个利率。

买家通常无需承担临时买低的成本。房屋卖家、贷款机构和建筑商可用此方案吸引对高利率犹豫的买家。他们承担实际利率与买家支付利率的差额，将资金存入托管账户供贷款方按月支取。

卡莉·蔡斯在亚利桑那州钱德勒购置这处住宅时，采用了临时买低利率方案，该方案可让她在前三年享受较低的月供。图片来源：卡莉·蔡斯“许多买家一直持币观望，等待房价或利率下降，”华盛顿特区地区eXp房地产公司的经纪人丹·梅尔尼克表示，“这种方式能稍微缓解他们的月供冲击。”

包括Rocket Mortgage和United Wholesale Mortgage在内的众多贷款机构正在大力推广临时买低利率方案，以缓解过去一年利率翻倍带来的压力。建筑商也借此吸引买家。约翰·伯恩斯房地产咨询公司12月初调查显示，约75%的建筑商表示他们正在为买家承担部分或全部贷款期限的利率补贴。

总部位于圣地亚哥的Guild Mortgage公司数据显示，上半年临时买低贷款占比不足1%，到11月已超10%。

“这是当前最热门的话题，”Guild Mortgage亚利桑那州吉尔伯特分行经理香农·海因兹说道。

24岁的蔡斯选择了3-2-1阶梯式买低方案：第一年利率降低3个百分点，第二年2个百分点，第三年1个百分点。这套43万美元的住宅首年月供因此减少约450美元。作为连锁餐厅经理兼调酒师，蔡斯与室友共同承担2,550美元的月供。

卡莉·蔡斯站在她梦想之家的后院。图片来源：卡莉·蔡斯她的还款金额将逐年递增，直到2026年贴息期结束。她希望重新贷款以避免剩余按揭期限内近7%的高利率。

临时贴息政策有着不稳定的历史。在金融危机前夕，贷款机构曾借此让本无力偿贷的借款人获得资格。2010年《多德-弗兰克法案》实施后，新规要求借款人必须符合贷款最高利率的还款能力，而非暂时降低后的利率。

选择临时贴息的借款人押注自己能在贷款期末重新融资，或收入增长足以应对更高的还款额。

“不应将整个计划建立在这种假设上，“城市研究所住房金融政策中心非常驻研究员泰德·托泽表示，他曾在2010至2017年担任吉利美总裁，“这正是2007和2008年危机的翻版。”

部分借款人可能习惯低还款，贴息期结束后将难以适应。

“比如用贴息省下的月供买了车，利率突然上调后无力承担，“他解释道，“经济压力就会像滚雪球般越来越大。”

利率贴息已成为建筑商防止买家违约、提升潜在客户购房能力的关键工具。

建筑商在2020年和2021年增加了建设量以应对需求的激增。现在他们有大量在建房屋积压，但需求已经下降。根据美国银行追踪的上市房屋建筑商报告，第三季度的净订单量同比下降了25%。

建筑商通常使用激励措施，如利率补贴，来降低买家的月供成本而不削减标价。他们尽量避免降低挂牌价，因为这可能导致以更高价格签订早期合同的买家退出交易，并增加对周边类似房产降价的压力。

“我们正处于周期中可能出现转折的时刻，建筑商试图推动交易完成，贷款机构也在努力推进，“卡托研究所高级顾问、联邦住房金融局前局长马克·卡拉布里亚表示，“在这种环境下，为了保持资金流动，人们会走捷径。”