抵押贷款买断正在卷土重来 - 《华尔街日报》
Gina Heeb and Nicole Friedman
卡莉·蔡斯今年夏天在亚利桑那州钱德勒市找到了她的梦想之家:一栋三卧室平房,离工作地点很近,配有游泳池和棕榈树环绕的后院。
飙升的利率曾让她几乎无法负担。贷款机构建议她采用临时买低贷款方案,可以在头三年降低月供。
“如果没有这个买低方案,我可能根本买不起这房子。“蔡斯女士说。
今年借贷成本上升大幅提高了购房支出,这使得临时买低贷款等曾在2008年金融危机后失宠的房贷产品重新受到关注。
临时买低贷款能提供短期但幅度较大的利率优惠。借款人在贷款第一年享受极低利率,之后逐年递增,最终恢复至贷款发放时的市场水平。
这与标准买低贷款不同——后者需预付费用来永久降低利率。也不同于浮动利率贷款,临时买低最终会固定为某个利率。
买家通常无需承担临时买低的成本。房屋卖家、贷款机构和建筑商可用此方案吸引对高利率犹豫的买家。他们承担实际利率与买家支付利率的差额,将资金存入托管账户供贷款方按月支取。
卡莉·蔡斯在亚利桑那州钱德勒购置这处住宅时,采用了临时买低利率方案,该方案可让她在前三年享受较低的月供。图片来源:卡莉·蔡斯“许多买家一直持币观望,等待房价或利率下降,”华盛顿特区地区eXp房地产公司的经纪人丹·梅尔尼克表示,“这种方式能稍微缓解他们的月供冲击。”
包括Rocket Mortgage和United Wholesale Mortgage在内的众多贷款机构正在大力推广临时买低利率方案,以缓解过去一年利率翻倍带来的压力。建筑商也借此吸引买家。约翰·伯恩斯房地产咨询公司12月初调查显示,约75%的建筑商表示他们正在为买家承担部分或全部贷款期限的利率补贴。
总部位于圣地亚哥的Guild Mortgage公司数据显示,上半年临时买低贷款占比不足1%,到11月已超10%。
“这是当前最热门的话题,”Guild Mortgage亚利桑那州吉尔伯特分行经理香农·海因兹说道。
24岁的蔡斯选择了3-2-1阶梯式买低方案:第一年利率降低3个百分点,第二年2个百分点,第三年1个百分点。这套43万美元的住宅首年月供因此减少约450美元。作为连锁餐厅经理兼调酒师,蔡斯与室友共同承担2,550美元的月供。
卡莉·蔡斯站在她梦想之家的后院。图片来源:卡莉·蔡斯她的还款金额将逐年递增,直到2026年贴息期结束。她希望重新贷款以避免剩余按揭期限内近7%的高利率。
临时贴息政策有着不稳定的历史。在金融危机前夕,贷款机构曾借此让本无力偿贷的借款人获得资格。2010年《多德-弗兰克法案》实施后,新规要求借款人必须符合贷款最高利率的还款能力,而非暂时降低后的利率。
选择临时贴息的借款人押注自己能在贷款期末重新融资,或收入增长足以应对更高的还款额。
“不应将整个计划建立在这种假设上,“城市研究所住房金融政策中心非常驻研究员泰德·托泽表示,他曾在2010至2017年担任吉利美总裁,“这正是2007和2008年危机的翻版。”
部分借款人可能习惯低还款,贴息期结束后将难以适应。
“比如用贴息省下的月供买了车,利率突然上调后无力承担,“他解释道,“经济压力就会像滚雪球般越来越大。”
利率贴息已成为建筑商防止买家违约、提升潜在客户购房能力的关键工具。
建筑商在2020年和2021年增加了建设量以应对需求的激增。现在他们有大量在建房屋积压,但需求已经下降。根据美国银行追踪的上市房屋建筑商报告,第三季度的净订单量同比下降了25%。
建筑商通常使用激励措施,如利率补贴,来降低买家的月供成本而不削减标价。他们尽量避免降低挂牌价,因为这可能导致以更高价格签订早期合同的买家退出交易,并增加对周边类似房产降价的压力。
“我们正处于周期中可能出现转折的时刻,建筑商试图推动交易完成,贷款机构也在努力推进,“卡托研究所高级顾问、联邦住房金融局前局长马克·卡拉布里亚表示,“在这种环境下,为了保持资金流动,人们会走捷径。”