为何此次楼市低迷与上次不同——《华尔街日报》

疫情引发的房地产繁荣已落幕。但这次萧条与上次截然不同。

2008年金融危机前，贷款机构几乎不核查抵押贷款申请人的收入。如今他们要求借款人提供大量证明还款能力的材料。

银行曾持有大量劣质抵押贷款却几乎无需承担后果。如今这类奇异债务证券几乎绝迹，且银行会发现持有它们的成本过高。

随着过去两年房价飙升，资不抵债的房贷已被丰厚的房屋净值缓冲所取代。

2006至2009年间美国房价下跌28%，导致约1100万套房屋价值低于贷款余额，引发大面积违约、金融体系几近崩溃及深度衰退。CoreLogic分析显示，如今房价需从峰值下跌40%至45%才能使同等比例的抵押房产陷入负资产。

抵押贷款利率自年初已翻倍，抑制了需求，促使部分经济学家预测2023年全国房价将出现同比下跌。

但政策制定者和银行家表示，国家信贷体系的重构与金融系统的改革使其更能抵御经济冲击，2008年的危机极不可能重演。

“人们未能充分认识这些改革的原因之一，在于它们是逐步构建起来的，“房利美危机后负责人、现任抵押贷款科技公司Blend Labs高管的蒂姆·梅奥普洛斯表示。

根据全美房地产经纪人协会2015年的估算，2006年至2014年间，约有930万户家庭经历了止赎，将房屋交还贷方或进行了亏本出售。其他家庭则参与了旨在降低月供的贷款修改计划。

瑞安·沃恩就是其中之一。

瑞安·沃恩和他的家人在上次金融危机期间曾面临失去住房的风险，但现在拥有大量房屋净值。图片来源：瑞安·沃恩随着房地产市场放缓，他被一家建筑公司解雇。他的抵押贷款开始逾期。他的投资房产因止赎而失去，信用评分暴跌。他花了一年多时间与贷款方协商修改其位于加州圣克莱门特住宅的抵押贷款条款。

“我当时在想，‘我还要修剪草坪吗？因为这房子很可能也会被收走，’“他说。

随着房地产市场复苏，沃恩先生重新站稳脚跟。他现在拥有并经营一家游泳池建造特许经营店。2016年，他和五口之家以盈利出售了房屋，并用收益支付了现房约20%的首付。

根据Zillow的估算，这套房子现在的价值接近他六年前支付的160万美元的两倍，几乎是他抵押贷款金额的三倍。

“房地产低迷时期的经历给我带来了远超承受能力的压力和财务负担，“沃恩先生说。“我再也不想让自己陷入那种境地了。”

金融危机开启了一个借贷审慎的新时代。2010年《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法案》带来的政策变化，有效阻止了银行业务模式倒退。监管机构取缔了那些让贷款机构发放借款人无力偿还贷款的产品。曾经以低初始利率吸引拮据借款人的可调利率抵押贷款，如今已成为信用优良者的保守型选择。

现已倒闭的次级抵押贷款公司新世纪金融公司前销售员阿姆里什·迪亚斯表示，随着次贷机构纷纷破产，许多无需收入验证的贷款产品自然消亡。他在危机酝酿期间曾供职于该公司。

“所有人的思维都必须从’好吧，我不需要你的W-2表格’转变为’我需要所有材料’，“现任卡迪纳尔金融公司贷款专员的迪亚斯说道。

房利美与房地美在危机中破产后被政府接管，这两家机构专门将抵押贷款打包成债券出售给投资者。由于债券享有实际政府担保，投资者无需担心亏损，它们市场份额因此扩大。

如今，发放房利美或房地美抵押贷款的机构（约占全部贷款的一半）都遵循其严格的承销准则。这两家机构也开发出更完善的工具，用于贷款发放前的审查。

“当今借款人的资质显著提升，“华盛顿智库城市研究所住房金融政策中心创始人劳里·古德曼表示，“贷款质量也大幅改善。”

克拉拉·埃利斯于7月份以20.5万美元在弗吉尼亚州罗阿诺克购置了一处房产。大约十年前，她曾因还款逾期而经历过一次止赎失去住房。她表示如今不再担心重蹈覆辙，因为现有房贷对她而言负担轻松，且计划长期居住于此。

购房者克拉拉·埃利斯与她的房产经纪人帕姆·华盛顿在弗吉尼亚州罗阿诺克的住宅前。图片来源：帕姆·华盛顿"如果对财务状况没有把握，我绝不会贸然购房，“她说道，“这次我没有急于决定，而是等待了两年时间，就是要确保一切朝着正确方向发展。”

房价在上个十年中期重返历史峰值后，随着疫情引发近年来的房地产热潮又出现飙升。城市研究所数据显示，截至6月底，抵押贷款债务总额较2007年底高出15%，而房屋净值总额则激增131%。

抵押贷款数据与技术提供商黑骑士公司估算，截至10月，房价较6月下跌3.2%，导致1.7万亿美元房屋净值蒸发。

对多数业主而言，这只是抹去了数月的资产增值。黑骑士指出，即便房价下跌20%，也仅会回落至2021年1月水平。

风险最大的群体是去年底至今年初在市场峰值期购房的买家。根据Redfin房产经纪公司数据，包括旧金山在内的部分美国西部高价市场已开始出现同比价格下跌。

根据Black Knight的数据，今年9月，大约8%与购房者相关的贷款至少出现了轻微负资产情况。

但许多繁荣时期的购房者为了在火热的市场中竞争，支付了大笔首付款。Black Knight的数据显示，10月份仅有0.96%的借款人处于负资产状态，且房屋净值低于10%的比例远低于疫情前水平。

可以肯定的是，住房市场的复苏并不均衡。高收入家庭在2010年至2020年间获得了71%的住房财富增长，全美房地产经纪人协会（NAR）的一份报告显示。

一些在住房危机中失去房屋的人成为了终身租房者，而全美许多被止赎的房屋被投资者购买，并转变为出租物业。

Vee Turnage在2003年25岁时，在田纳西州孟菲斯购买了她的第一套房子。

她之前租住公寓，想要一个带后院的家给孩子们。这套三居室的房子花费了7.5万美元。Turnage女士全额贷款买下了它。她在院子里种了玫瑰丛和象耳草。

2008年，Turnage女士失去了她在银行消费贷款部门的工作，无法继续支付房贷和不断上涨的房屋保险费用。2011年，她接受了银行提出的“现金换钥匙”协议，将房屋交给贷款方以换取几千美元，从而避免了止赎。

“我花了大约一年时间才敢再次经过那条街，因为当时真的心碎了。”她说。

特内奇女士自那以后一直在孟菲斯租房居住。她原本希望在2021年买房，但疫情促使她转而继续增加储蓄。

联系 本·艾森，邮箱 [email protected] 以及妮可·弗里德曼，邮箱 [email protected]

刊登于2022年12月19日印刷版，标题为《抵押贷款市场改革面临考验》。