办公楼价值缩水正成为城市预算的难题——《华尔街日报》

丹佛是最易受办公楼重新评估影响的主要城市之一。图片来源：David Zalubowski/Associated Press办公楼价值急剧下跌，很可能对严重依赖这些楼宇业主房产税收入的城市、学校及其他行政区的预算构成日益严峻的问题。

目前多数市政预算尚未受到显著冲击。由于各种原因，房地产价值下跌通常需要数年时间才会体现在多数征税辖区的评估结果中。

但全美律师和评估师表示，地方政府可能很快会开始感受到压力。房产税是大多数办公楼业主最大的单项支出。许多人希望通过减税来弥补员工返岗缓慢及其对服务这些员工的本地企业造成的连锁冲击。近期科技行业裁员潮更进一步降低了办公空间需求。

世邦魏理仕集团估值咨询业务董事总经理Bryan Frey表示，在每年重新评估房产价值的辖区，业主对税务评估提出上诉的数量较疫情前正常年份增加了30%至40%。

华盛顿特区大型业主Carr Properties正计划对房产估值提出上诉。该市税务机构每年重新评估房产，2021年将大型物业评估价值下调了11%，但根据特区税务与收入办公室数据，2022年又上调了3.6%。

“我们肯定会上诉，”卡尔地产公司首席执行官奥利弗·卡尔表示。他估计办公楼价值下降了15%至40%，具体取决于建筑物。“利率更高了，对空间的需求减少了，这笔账根本算不过来。”

华盛顿特区税务和收入办公室的一位女发言人表示，该地区将继续评估远程和混合办公的影响，并“根据情况做出任何调整”。

如果房东们为削减税单而提出的上诉大多成功，城市、学区和其他税收管辖区可能面临一些艰难的决定，包括裁员、削减项目或寻找其他增加收入的方法。许多管辖区通过自动提高住宅税来纠正商业价值下降的问题。这一过程可能会在2023年及以后加速。

许多商业区的空置率接近历史最高水平。图片来源：John Taggart for The Wall Street Journal房产税减少的前景也可能对美国4万亿美元的市政债券市场产生影响。市政债券研究公司Merritt Research Services在2月初警告称，一些主要城市可能特别容易受到办公楼重新评估的影响，因为它们至少8%的税基估值集中在10个最大的商业地产纳税人身上。报告称，这份名单包括波士顿、底特律和丹佛。

Merritt的首席执行官理查德·西卡龙表示，危险在于科技行业和其他行业的经济不稳定和裁员可能会加剧市政当局的财政压力，并最终导致信贷疲软，在极端情况下，会增加违约风险。

“这个情况就像你担忧的小行星一样需要密切监控，”他说。

田纳西州孟菲斯市中心的办公空间与住宅图片来源：Jim Weber/The Daily Memphian/美联社由于大多数企业转向需要更少空间的远程或混合办公策略，办公楼价值正在下跌。许多商业区的空置率接近历史高位，房东被迫提供免租期或承担大规模室内装修费用等优惠来吸引租户。

与此同时，利率上升降低了投资者对办公物业的报价意愿，部分原因是融资成本增加。

房地产分析公司Green Street数据显示，自疫情开始以来，普通品质办公楼价值已下跌约25%。世邦魏理仕的弗雷先生表示，部分开始考虑疫情影响的评估机构已将估值平均降低10%。

市政部门对办公楼价值缩水的反应迟缓有多重原因。

弗雷指出，约10%-15%的州仍在使用疫情前的房地产评估数据作为商业房产税依据——当时入住率更高，价值接近历史峰值。

包含夏洛特市的北卡罗来纳州梅克伦堡县就属此列。北卡罗来纳州税务局发言人表示，该县上次重估是在2019年1月，新评估将于下月进行。

私人评估师和税务律师表示，即使在疫情爆发后重新审视估值的司法管辖区中，也很少有地方承认大幅降低估值。这反映出价值通常基于近期销售情况，但由于销售活动大幅放缓，这一依据难以实现。

其他地区几乎未将疫情时期纳入考量。据科罗拉多州福克斯菲尔德的税务律师小托马斯·E·唐尼介绍，科罗拉多州2021年和2022年的房产税评估主要基于2019年1月1日至2020年6月30日的估值期，仅涵盖疫情初期几个月。

唐尼表示，决定2023年和2024年税收的估值期将集中在2021年1月1日至2022年6月30日。

评估师在计算办公物业价值时还会分析建筑收入。但现金流可能掩盖市场疲软，因为大部分收入来自疫情前签订的长期租约。当这些租约到期时，由于远程办公降低了办公需求，业主很可能不得不降低租金要价。

“我认为没有太多地方的评估师能提前预见这个问题，“总部位于克利夫兰、全美处理房产税上诉案件的西格尔詹宁斯律师事务所管理合伙人J·基兰·詹宁斯表示。

联系作者彼得·格兰特：[email protected]

本文发表于2022年12月14日印刷版，标题为《建筑价值下跌引发税务上诉》。