为何住房市场对许多人来说变得如此难以负担？——《华尔街日报》

多年来，住房可负担性主要困扰着城市工薪阶层。但近年来，这个问题已远远超出工薪阶层范围，如今在中产阶级中也根深蒂固。

保罗·威廉姆斯插图：肖恩·麦凯布皮尤研究中心今年发布的调查显示，认为所在地区经济适用房供应是严重问题的美国人比例（现为二分之一）自2018年以来上升了10个百分点。

大量数据证实住房越来越难以负担。通胀指数中的租金成本今年上涨超过7%，几乎是疫情前趋势的两倍。疫情期间购房热潮中，房价同比年化涨幅达20%。而美国某些地区需要新建数万甚至数十万套住房才能匹配近期的就业增长。

然而这些数据本身并不能说明发生了什么、如何发生的或发生在谁身上——它们只告诉我们结果。但如果我们稍加深入分析，就会发现近期房地产市场的波动酝酿已久，要实现稳定就需要摒弃过时的政策框架。

旧金山的住宅。2010年代期间，加州每建一套住房的同时，经济领域就新增超过2.5个工作岗位，为住房危机埋下伏笔。图片来源：David Paul Morris/Bloomberg News### 多年建设不足

首先，让我们将时间倒回约20年前的2000年代中期，当时房地产繁荣推动建筑许可、投资和就业达到世代高点。我们建造了大量住宅。但当市场意识到抵押贷款支持证券中实际蕴含的风险后，房地产行业崩溃了。抛售潮开始，投资、购房和建房等各项指标全线暴跌。

止赎和强制销售频发，2006至2010年间建筑工人大规模失业。事实上，住宅建筑业从业人数从峰值到谷底减少了近半，整个2010年代行业才恢复到危机前的投资和就业水平。这导致该十年间住房建设严重不足，而纽约、旧金山和西雅图等沿海经济中心却创造了大量就业岗位。考虑到加州每建一套房就对应新增2.5个以上工作岗位，该州众所周知的住房危机便不足为奇。

2020年春季，随着疫情爆发和远程办公普及，大批人群离开沿海经济中心，迁往更小更内陆的城镇——尤其是阳光地带，但也包括爱达荷州博伊西等地。分析显示，远程办公是人口流动的重要推手，人们普遍从高成本地区迁往低成本地区，这表明沿海就业中心的许多工作者已不堪重负。

在需求激增最显著的地区，我们看到待售房屋库存创下历史新低，而排队等候的潜在购房者队伍却创下历史最长纪录，他们都希望利用房贷利率处于历史低点的机会。这些因素，加上长期建设不足，推高了房价，使可负担性危机加剧，波及更多中产阶级家庭。

爱达荷州博伊西市的住宅建设。疫情推动的两年房地产繁荣使房价飙升，但如今市场已降温。图片来源：Kyle Green/《华尔街日报》奥斯汀市的出租公寓。许多城市的租客面临租金大幅上涨，但有一线希望：疫情期间建设热潮中开工的许多新住宅，尤其是公寓楼尚未完工。当它们明年上市时，应有助于缓解可负担性问题。图片来源：Mary Inhea Kang/《华尔街日报》租客在许多大城市也面临租金暴涨，尤其是疫情期间吸引大量新居民的城市。行业数据显示，2021年和2022年租赁市场的现货价格每年飙升10%至20%。对于许多中等收入和低收入家庭来说，这种涨幅难以为继，并可能迫使长期租客搬离住所。

当然，人们被阳光地带等地区吸引的原因之一，是因为那里的住房更容易建造。事实上，亚特兰大和达拉斯等人口增长最快的大都市区，其颁发的住房许可证数量也相应增加——这是对新居民涌入的健康反应。

然而，2022年年中，美联储给这一繁荣踩了刹车。随着其激进的加息和资产负债表上资产（包括抵押贷款支持证券）的出售，30年期固定抵押贷款的平均利率大约翻了一番，从年初的略高于3%上升到目前的约6.5%。随着月供超出了更多潜在购房者的承受能力，住房需求下降，许多市场的房价也开始下跌。更关键的是，新建房屋数量下降，这与长期房价稳定所需的措施背道而驰。

一线希望是，疫情期间建筑热潮中开工的许多新住宅和公寓楼尚未完工。由于供应链中断，如今房屋建造时间更长。而对于多户公寓来说，耗时更久。当这些住宅和公寓楼在2023年投入使用后，供应的增加应有助于提高可负担性，尤其是在供应最紧张的市场。

德克萨斯州卡克图斯的建筑工地。近年来，阳光地带大部分地区的新建房屋随着人口增长而增加，但今年美联储的加息抑制了潜在买家，新建房屋数量有所下降。照片：Nick Oxford为《华尔街日报》拍摄### 新处方

揭开这些住房趋势的面纱，暴露出政策制定者将被迫考虑的问题。

首先，当住房是对信贷可获得性最敏感的行业之一时，利用加息来抑制通胀是否明智。如果我们想提高住房的可负担性，当然不能重蹈2010年代建设不足现象的覆辙。

其次，我们目前的政策——“应对它”——是否是美国人面临不可预测的住房市场冲击和由此导致的租金上涨的最佳回应。许多家庭在激增期间面临的租金上涨可能会持续下去，因为租金是出了名的“粘性”——上涨快，下降慢。因此，政策制定者被问及是否该重新考虑对租金增长的基本监管，这在许多欧洲和亚洲国家是惯例。

第三，几十年来管理我们城市和郊区住房生产的土地使用和分区制度应该为21世纪重写。正如任何经济学家会告诉你的那样，经济中唯一确定的是根本的不确定性：我们只能猜测下一个就业增长的热点可能在哪里，我们无法预测像疫情这样的冲击。因此，如果我们想要房价的长期稳定，我们的城市和郊区必须更具弹性，并允许根据需求增长。

纽约州莱伊市一处开放参观日中的购房者。几十年来主导我们城市及郊区住宅建设的土地使用与分区制度，加剧了房地产市场的波动性。图片来源：Amir Hamja/华尔街日报最后，我们深知房地产业具有显著的周期性——有句名言称"房地产本身就是经济周期"。这固然带来某些好处，比如在周期上行阶段会推动投资、就业和工资增长。但我们或许可以借鉴欧洲和亚洲一些国家的做法，考虑建立覆盖整个经济周期的公共住房计划，为从工薪阶层到中产阶级的不同收入群体提供住房。

展望2023年，我们有几个值得期待的动向。随着新建住宅（尤其是城市公寓）陆续竣工交付，租金涨幅可能会有所放缓。疫情引发的房地产市场动荡即将结束。但关于如何（或是否）计划增强房地产市场稳定性的问题依然悬而未决。

本文作者Williams是智库"公共事业中心"创始人兼主任，联系方式：[email protected]。

刊载于2022年12月15日印刷版，标题为《难以负担的房地产市场》