住房市场放缓正重创短期租赁市场 - 《华尔街日报》
Jessica Flint
萨布丽娜·穆斯特正在疑惑她的度假租赁预订都去哪儿了。
“往年夏天我每月能赚超过1.2万美元,“37岁的穆斯特女士说道。她在加州恩西尼塔斯拥有一套两室一卫的房产,这个海滨小镇位于圣地亚哥以北约25英里处,过去三年多来她一直进行短期出租。“疫情期间只要我想预订的周末都能订满,疫情前也差不多是这样。虽然没那么火爆,但依然很忙。”
然后情况发生了变化。身兼房地产投资者、内容创作者和顾问数职的穆斯特注意到,从今年春末开始预订量大幅下降。到八月时,整个月只有一笔预订。这让有着十年各类房产租赁经验的老房东穆斯特感到震惊。
“我感受到了断崖式下跌,“穆斯特说。疫情期间高峰期她能在节假日周末收取每晚1000多美元,现在在爱彼迎上的价格从275美元左右起跳。“我为此焦虑得不行。”
全美各地的度假租赁业主纷纷在脸书、推特和Reddit等社交媒体上哀叹预订量骤降,并用今秋爆红的标签#爱彼迎崩盘#表达不安。
“以前总是满房,“室内设计师兼房地产经纪人莉莉·拉扎勒斯说。自2017年以来,她在休斯顿西南部积累了六套不同大小的短租房源。53岁的拉扎勒斯主要为前往附近德州医学中心求医的旅客提供服务,目前在爱彼迎上的定价约为每晚200美元起。“现在我这里空一周那里空一周,太反常了。”
30岁的时装设计师菲奥娜·伯班克和她35岁的丈夫弗朗西斯科·波利斯也面临同样处境。波利斯是一名时尚品牌客户发展经理。除了共同经营一家咖啡餐饮公司外,他们决定将各自对设计、房地产和旅行的兴趣结合起来,进军度假租赁业务。自疫情开始以来,他们在距离棕榈泉东南约15英里的加州棕榈沙漠购买了两套两室两卫的房产。2021年10月,他们开始出租第一套房产。“起初我们的预订情况很好。但到了夏季就完全没生意了,“伯班克女士说,目前她在爱彼迎上的挂牌价约为每晚220美元。2022年10月他们挂牌了第二套房产。“那套房子一直无人问津,“她表示。
短期租赁分析公司AirDNA的数据揭示了市场遇冷的原因:截至2022年10月,未来预订夜数(反映短期租赁行业健康状况的实时指标)同比增长了15.8%。
“对于那些询问是否看到消费者预订行为出现疲软的人,这个数据给出了否定答案,“AirDNA研究副总裁杰米·莱恩说,“人们正在预订短期租赁,而且预订量比以往任何时候都强劲。”
然而,尽管预订绝对数量有所上升,但美国短期租赁房源的供应量也急剧增加,2022年10月同比2021年10月增长了23.3%。“这是巨大的增长,“莱恩先生说。今年春季短期租赁供应达到峰值时,每月新增约8万至8.8万套短期租赁房源。此后虽略有回落——在夏季旺季前看到新增供应增加而秋季有所放缓是正常现象——但自8月以来每月仍新增约6.6万至7万套挂牌房源。
最终结果如何?莱恩先生表示,2022年10月,美国每个短租房源的预订晚数平均减少了6%。
供应量增加有多重原因。房地产经纪公司Redfin的经济学家泰勒·马尔指出,疫情期间第二居所的需求几乎翻了一番。但马尔先生表示:“随着整体房地产市场因经济紧缩开始降温,这影响了那些原本打算出售房屋的卖家。为了保住低利率,他们现在考虑’何不把房子租出去?'”
还有一些在疫情前购置第二居所的业主认为,现在是进入度假租赁市场的时机。度假租赁管理及酒店服务公司Evolve的联合创始人兼首席执行官布莱恩·伊根说:“我们每天都能听到这样的故事。所有闲置的房产现在都被投入了短租市场。”
伊根认为,这既包括那些因通胀而财务紧张、寻求创收渠道的人群,也包括不愿让房产空置造成浪费的业主。
随着经济逆风持续,不仅是第二居所业主将度假租赁市场视为抵御风暴的途径。从去年夏天开始,每当洛杉矶编剧莱斯利·拉瑟出差一周以上时,她就会考虑出租自己的主要住所——位于洛杉矶中部古雅社区Larchmont Village的一栋1920年代西班牙风格平房,有三间卧室和三个卫生间。她的房子挂在豪华住宅别墅租赁公司Onefinestay上,该公司在全球拥有5000处房源。拉瑟女士的要价为每晚770美元起。
“我们本不必出租房产,但鉴于当前的经济形势,如果我说出租不是为了增加额外收入,那就是在撒谎,”拉特女士表示。她与从事市场营销工作的丈夫均四十多岁,拥有这栋房子已有十年。
“在这个复杂且竞争激烈的市场中,业主若想取得成功,必须掌握三个关键领域:触达率、转化率和体验感,”Evolve公司的伊根先生指出。他解释道,触达率(即潜在客人看到房源的数量)由平台算法驱动;转化率(浏览者转为预订者的比例)受房源质量和竞争力影响;而体验感则关乎客人对入住体验的评价。
拉特女士将房屋挂牌于高端住宅别墅租赁平台Onefinestay,该公司提供全托管服务。“我们希望有人能照看房子,自己不必亲自管理,”她说。图片来源:Onefinestay休斯顿的莉莉·拉扎勒斯专注于提升转化率:她降低了房产的每晚价格和最短租期要求,并表示此举效果显著。棕榈沙漠的菲奥娜·伯班克也调低了每晚租金。她通过上传更多照片更新平台房源来扩大触达范围,同时推广房产的Instagram账号,称此举已带来预订咨询。为提升待客水平,她还进行了节日主题装饰。
伊根先生表示:“我认为我们都同意,在接下来的四到六个季度,直到2023年底,我们应该为市场下行做好准备。这实际上可能会促使更多房主进入市场,因为他们希望将度假房产变现,将其从单纯的昂贵物品转变为创收资产。”
如何提升出租房产的预订量
Evolve联合创始人兼首席执行官布莱恩·伊根指出,租赁成功取决于三个关键因素:触达率、转化率和体验。以下是他针对每个因素提出的改进建议。
触达率****含义: 有多少潜在租客能看到房源信息。关键点: “触达率取决于平台用于决定哪些房源显示在搜索结果顶部的算法,“伊根先生说,“这很重要,因为就像谷歌搜索一样,大多数用户不会翻到第二页。”提升方法: 做好调研。许多平台会提供关于其特定算法优先考虑因素的信息。
转化率含义: 有多少浏览者最终完成预订。关键点: “转化率受房源质量和竞争力的影响,“伊根先生说。提升方法: 优先考虑专业摄影,并注意你的定价和政策与同区域、相似面积和配套的其他房源相比如何。响应时间也会影响转化率:许多业主没有意识到,他们的回复率和平均回复时间会显示在房源页面上。
体验****含义: 客人对住宿的感受。须知: “体验至关重要,因为它会影响评价和评分,这些直接影响房源曝光度,最终决定度假租赁的成败,”伊根先生表示。提升方法: 业主应将自己视为微型酒店经营者,努力为度假租赁开辟细分市场。明确目标客群,思考如何满足其需求并提升住宿标准。消除客人入住期间可能遇到的所有摩擦点。例如主动提前发送重要信息:Wi-Fi密码、入住指引和24/7联系电话。请记住,所有客人都希望感受到宾至如归的接待。无论如何确保房源准备就绪,最重要的是达到或超越房源描述中的承诺。
联系作者 杰西卡·弗林特,邮箱:[email protected]
刊载于2022年12月9日印刷版,标题《度假租赁验收》。