住房市场放缓正重创短期租赁市场 - 《华尔街日报》

萨布丽娜·穆斯特正在疑惑她的度假租赁预订都去哪儿了。

“往年夏天我每月能赚超过1.2万美元，“37岁的穆斯特女士说道。她在加州恩西尼塔斯拥有一套两室一卫的房产，这个海滨小镇位于圣地亚哥以北约25英里处，过去三年多来她一直进行短期出租。“疫情期间只要我想预订的周末都能订满，疫情前也差不多是这样。虽然没那么火爆，但依然很忙。”

然后情况发生了变化。身兼房地产投资者、内容创作者和顾问数职的穆斯特注意到，从今年春末开始预订量大幅下降。到八月时，整个月只有一笔预订。这让有着十年各类房产租赁经验的老房东穆斯特感到震惊。

“我感受到了断崖式下跌，“穆斯特说。疫情期间高峰期她能在节假日周末收取每晚1000多美元，现在在爱彼迎上的价格从275美元左右起跳。“我为此焦虑得不行。”

全美各地的度假租赁业主纷纷在脸书、推特和Reddit等社交媒体上哀叹预订量骤降，并用今秋爆红的标签#爱彼迎崩盘#表达不安。

“以前总是满房，“室内设计师兼房地产经纪人莉莉·拉扎勒斯说。自2017年以来，她在休斯顿西南部积累了六套不同大小的短租房源。53岁的拉扎勒斯主要为前往附近德州医学中心求医的旅客提供服务，目前在爱彼迎上的定价约为每晚200美元起。“现在我这里空一周那里空一周，太反常了。”

30岁的时装设计师菲奥娜·伯班克和她35岁的丈夫弗朗西斯科·波利斯也面临同样处境。波利斯是一名时尚品牌客户发展经理。除了共同经营一家咖啡餐饮公司外，他们决定将各自对设计、房地产和旅行的兴趣结合起来，进军度假租赁业务。自疫情开始以来，他们在距离棕榈泉东南约15英里的加州棕榈沙漠购买了两套两室两卫的房产。2021年10月，他们开始出租第一套房产。“起初我们的预订情况很好。但到了夏季就完全没生意了，“伯班克女士说，目前她在爱彼迎上的挂牌价约为每晚220美元。2022年10月他们挂牌了第二套房产。“那套房子一直无人问津，“她表示。

短期租赁分析公司AirDNA的数据揭示了市场遇冷的原因：截至2022年10月，未来预订夜数（反映短期租赁行业健康状况的实时指标）同比增长了15.8%。

“对于那些询问是否看到消费者预订行为出现疲软的人，这个数据给出了否定答案，“AirDNA研究副总裁杰米·莱恩说，“人们正在预订短期租赁，而且预订量比以往任何时候都强劲。”

然而，尽管预订绝对数量有所上升，但美国短期租赁房源的供应量也急剧增加，2022年10月同比2021年10月增长了23.3%。“这是巨大的增长，“莱恩先生说。今年春季短期租赁供应达到峰值时，每月新增约8万至8.8万套短期租赁房源。此后虽略有回落——在夏季旺季前看到新增供应增加而秋季有所放缓是正常现象——但自8月以来每月仍新增约6.6万至7万套挂牌房源。

最终结果如何？莱恩先生表示，2022年10月，美国每个短租房源的预订晚数平均减少了6%。

供应量增加有多重原因。房地产经纪公司Redfin的经济学家泰勒·马尔指出，疫情期间第二居所的需求几乎翻了一番。但马尔先生表示：“随着整体房地产市场因经济紧缩开始降温，这影响了那些原本打算出售房屋的卖家。为了保住低利率，他们现在考虑’何不把房子租出去？'”

还有一些在疫情前购置第二居所的业主认为，现在是进入度假租赁市场的时机。度假租赁管理及酒店服务公司Evolve的联合创始人兼首席执行官布莱恩·伊根说：“我们每天都能听到这样的故事。所有闲置的房产现在都被投入了短租市场。”

伊根认为，这既包括那些因通胀而财务紧张、寻求创收渠道的人群，也包括不愿让房产空置造成浪费的业主。

随着经济逆风持续，不仅是第二居所业主将度假租赁市场视为抵御风暴的途径。从去年夏天开始，每当洛杉矶编剧莱斯利·拉瑟出差一周以上时，她就会考虑出租自己的主要住所——位于洛杉矶中部古雅社区Larchmont Village的一栋1920年代西班牙风格平房，有三间卧室和三个卫生间。她的房子挂在豪华住宅别墅租赁公司Onefinestay上，该公司在全球拥有5000处房源。拉瑟女士的要价为每晚770美元起。

“我们本不必出租房产，但鉴于当前的经济形势，如果我说出租不是为了增加额外收入，那就是在撒谎，”拉特女士表示。她与从事市场营销工作的丈夫均四十多岁，拥有这栋房子已有十年。

“在这个复杂且竞争激烈的市场中，业主若想取得成功，必须掌握三个关键领域：触达率、转化率和体验感，”Evolve公司的伊根先生指出。他解释道，触达率（即潜在客人看到房源的数量）由平台算法驱动；转化率（浏览者转为预订者的比例）受房源质量和竞争力影响；而体验感则关乎客人对入住体验的评价。

拉特女士将房屋挂牌于高端住宅别墅租赁平台Onefinestay，该公司提供全托管服务。“我们希望有人能照看房子，自己不必亲自管理，”她说。图片来源：Onefinestay休斯顿的莉莉·拉扎勒斯专注于提升转化率：她降低了房产的每晚价格和最短租期要求，并表示此举效果显著。棕榈沙漠的菲奥娜·伯班克也调低了每晚租金。她通过上传更多照片更新平台房源来扩大触达范围，同时推广房产的Instagram账号，称此举已带来预订咨询。为提升待客水平，她还进行了节日主题装饰。

伊根先生表示：“我认为我们都同意，在接下来的四到六个季度，直到2023年底，我们应该为市场下行做好准备。这实际上可能会促使更多房主进入市场，因为他们希望将度假房产变现，将其从单纯的昂贵物品转变为创收资产。”

如何提升出租房产的预订量

Evolve联合创始人兼首席执行官布莱恩·伊根指出，租赁成功取决于三个关键因素：触达率、转化率和体验。以下是他针对每个因素提出的改进建议。

触达率****含义： 有多少潜在租客能看到房源信息。关键点： “触达率取决于平台用于决定哪些房源显示在搜索结果顶部的算法，“伊根先生说，“这很重要，因为就像谷歌搜索一样，大多数用户不会翻到第二页。”提升方法： 做好调研。许多平台会提供关于其特定算法优先考虑因素的信息。

转化率含义： 有多少浏览者最终完成预订。关键点： “转化率受房源质量和竞争力的影响，“伊根先生说。提升方法： 优先考虑专业摄影，并注意你的定价和政策与同区域、相似面积和配套的其他房源相比如何。响应时间也会影响转化率：许多业主没有意识到，他们的回复率和平均回复时间会显示在房源页面上。

体验****含义： 客人对住宿的感受。须知： “体验至关重要，因为它会影响评价和评分，这些直接影响房源曝光度，最终决定度假租赁的成败，”伊根先生表示。提升方法： 业主应将自己视为微型酒店经营者，努力为度假租赁开辟细分市场。明确目标客群，思考如何满足其需求并提升住宿标准。消除客人入住期间可能遇到的所有摩擦点。例如主动提前发送重要信息：Wi-Fi密码、入住指引和24/7联系电话。请记住，所有客人都希望感受到宾至如归的接待。无论如何确保房源准备就绪，最重要的是达到或超越房源描述中的承诺。

联系作者 杰西卡·弗林特，邮箱：[email protected]

刊载于2022年12月9日印刷版，标题《度假租赁验收》。