房地产市场现状如何？——《华尔街日报》

房屋销量急剧下滑。面对数十年来最快的抵押贷款利率上涨，买家们正在放弃购房计划。而市场接下来走向何方，预测者们罕见地出现了巨大分歧。

多项指标显示，今年夏天美联储突然终结了由疫情和创纪录低利率推动的房地产繁荣后，住房市场急剧萎缩。

10月和11月抵押贷款利率攀升至7%以上，达到20年来的高点，最近几周才略有下降。截至10月，现房销售已连续九个月下滑，这是全美房地产经纪人协会自1999年开始跟踪这一数据以来最长的连续下跌。

利率上升通常会给房地产市场降温。但今年抵押贷款利率的快速上涨让买卖双方措手不及，这也使得住房市场低迷将持续多久、会恶化到什么程度变得难以预测。

矛盾的信号比比皆是。需求大幅下降，但房屋供应仍然不足。房价已经下跌，但仍远高于疫情前的水平。与一年前相比，利率高企，但仍低于许多年长的美国人购买第一套住房时的几十年利率水平。

“当价格上涨时，人们无法相信房价会下跌，而一旦价格下跌，他们又无法相信房价会上涨，“房地产经纪公司Redfin的首席执行官格伦·凯尔曼说。

这场疫情导致2020至2021年房屋销量激增。随着远程办公兴起和利率降至历史低点，购房者寻求更宽敞的居住空间，许多美国人因此实现了购房梦。

根据标普CoreLogic凯斯-席勒全美房价指数，2020年1月至2022年6月期间房价飙升了45%。随着年轻人选择独居而非合租，租金也大幅上涨。

美联储主席杰罗姆·鲍威尔甚至将房地产市场的繁荣阶段称为"泡沫”。

“当时房价以不可持续的速度上涨，市场过热，“他在11月30日的活动中表示，“现在房地产市场将经历调整期，有望实现更健康的平衡。”

经济学家指出，明年房价预测呈现罕见分歧。审计咨询公司毕马威预测明年房价将下跌20%，高盛集团预计跌幅为7.5%。而全美房地产经纪人协会预测现房价格将上涨1.2%，美国抵押贷款银行家协会预计明年房价微涨0.7%。

销售低迷将持续多久，部分取决于美联储控制通胀所需时间。当前通胀率处于40年高位，已促使美联储实施自1980年代以来最激进的加息周期。美联储抑制经济过热的举措在很大程度上依赖于房市降温，因为这既能抑制商品服务需求，又因住房本身就是推高通胀的重要因素。薪资上涨等其他因素可能使通胀持续高企。

奥利·温德罗斯（左）与阿曼达·温德罗斯站在密歇根州安娜堡的公寓外。图片来源：《华尔街日报》Nic Antaya### 供应短缺

利率飙升将买卖双方都挤出了房地产市场。买家要么因价格过高被拒之门外，要么因预期未来房价可能下跌而选择观望。

奥利和阿曼达·温德罗斯今年早些时候在密歇根州安娜堡多次竞购首套房失败后，放弃了购房计划。今年秋天他们重启看房，但很快再次暂停。尽管现在房屋挂牌时间延长、价格开始回落，但利率大幅上涨导致他们预期的月供比当前租金高出逾1000美元。

“这笔账怎么算都不划算，“温德罗斯先生说。

房产经纪人表示，除非因工作调动或离婚等生活变故需要卖房，否则业主普遍选择按兵不动。近70%的抵押贷款家庭利率低于4%，他们不愿放弃低利率去承担新房更高的贷款成本。

目前房价尚未大幅下跌。虽然较春季峰值有所下滑，但仍高于去年同期水平，主要原因是待售房屋库存仍低于季节性正常标准。

泰勒和泰瑞·阿贝特夫妇育有三个女儿，2020至2021年间他们曾在匹兹堡地区物色更大住宅，但四次出价均以失败告终。

今年早些时候，随着利率攀升，阿贝特夫妇放弃了换房计划，决定维持现有的低息房贷（利率低于3%），阿贝特先生表示。

泰勒和泰瑞·阿贝特与三个女儿决定继续居住现房并保留现有房贷。图片来源：阿贝特家庭他表示：“如果房价仍处于虚高状态，而你又不得不承担更高利率，那么暂缓行动观望形势就成了理所当然的选择。”

当前楼市活动骤降与2007年次贷危机有所不同，关键原因在于库存量相对较低。当年的危机导致房价连年下跌、数百万房产遭法拍，进而引发波及全球经济的金融危机。

房利美首席经济学家道格·邓肯指出，即将到来的楼市低迷可能更接近1980年代初的态势——当时美联储为应对恶性通胀将利率上调至两位数，市场活动出现剧烈但短暂的萎缩。

他表示：“人们直接停止了交易。一旦美联储控制住通胀并开始降息，市场交易便迅速回暖。”

1979年美联储大幅加息后房价停止上涨，但1983年当激进加息政策放缓时，房价与销量再度回升。

房利美预测明年房价将下跌1.5%，2024年将再降1.4%。

不过，大多数预测者认为当前的住房市场低迷将比次贷危机后的长期萧条更为短暂，尽管其他人持更悲观看法。房地产研究咨询公司Zelman & Associates（隶属于Walker & Dunlop公司）预计，从几个月前的峰值到2024年底，房价将下跌12%，之后开始回升。John Burns房地产咨询公司则预测房价将从峰值到谷底下跌20%，并预计低谷将出现在2024年底附近。

更健康的贷款环境

与上次经济衰退前相比，如今房主拥有的房屋净值更高，且自那时起更严格的贷款标准意味着只要收入不突然下降，他们不太可能违约。

风险最大的是那些在房价接近高点时购房的业主。抵押贷款数据公司Black Knight Inc.数据显示，截至9月，2022年通过抵押贷款购买的房屋中约有8%处于资不抵债状态。

“如果你在峰值时购房且首付比例极低——确实会陷入困境，“美联储理事克里斯托弗·沃勒在上月由瑞银在悉尼主办的讨论会上表示。但他指出，对于2020年或更早购房的大多数业主来说，即使房价下跌15%，其房产价值仍远高于购入价。

近期，由于房屋在市场上停留时间延长，待售房屋数量有所增加。房地产经纪公司Redfin数据显示，在截至11月27日的四周内，市场上活跃挂牌量同比增长12.9%。但同期新增待售房屋数量同比下降21%，供应量仍低于正常水平。

毕马威首席经济学家黛安·斯旺克表示：“令人震惊的是，房价下跌并非由大量过剩供应引起，这完全关乎购房承受力。”

温德罗斯一家曾希望在安娜堡的阿博特社区购房。图片来源：Nic Antaya/华尔街日报斯旺克指出，她担忧房价下跌可能引发恶性循环，尤其当经济陷入衰退时，失业率上升会加剧这一趋势。随着房产贬值，消费者因财富缩水而缩减开支。

尽管许多买卖双方持观望态度，建筑商仍需持续售房。近年来开发商为满足需求扩大建设，目前仍有大量在建房屋积压。

全美住宅建筑商协会调查显示，11月约37%的建筑商降价促销，近60%通过提供优惠吸引买家，例如补贴贷款机构降低买家房贷利率。

科罗拉多州博尔德市的第三代抵押银行家卢·巴恩斯透露，丹佛地区房地产经纪人正获得丰厚佣金和奖金，“半年前不屑与房产经纪合作的建筑商，现在主动抛出橄榄枝”。

亚利桑那州斯科茨代尔的Meritage Homes公司首席执行官菲利普·洛德表示，当房价开始下跌时，“买家会保持观望，直到确信市场已触底”。

洛德先生表示，他预计部分市场尤其是西部地区将出现显著降价。美利泰克已在部分市场下调售价，其第三季度订单取消率从上一季度的13%升至30%。

近年来房价涨幅最强劲的部分房地产市场正以最快速度趋于平稳。根据Redfin数据，在截至11月27日的四周内，拉斯维加斯、凤凰城、得克萨斯州奥斯汀、佛罗里达州杰克逊维尔和加州萨克拉门托的成屋签约量同比降幅最大。

萨克拉门托房地产经纪人协会数据显示，疫情期间该市成为湾区外迁人群的主要目的地，独栋住宅售价中位数从2020年3月的40万美元攀升至2022年6月56万美元的峰值。到10月份，中位价格已回落至51万美元。

“可能还会继续下跌，但我不认为会回到疫情前40万美元的水平，“自2005年就在萨克拉门托从事房地产经纪的艾琳·斯顿夫表示，“现在我有许多客户都在观望，可能等到明年年初再出手。”

总部位于斯科茨代尔的建筑商Taylor Morrison Home Corp.首席执行官谢丽尔·帕尔默指出，许多潜在买家在当前利率下仍符合贷款条件，但他们对房价下跌和抵押贷款利率波动心存顾虑。

她表示：“我们的买家具备购买能力，但更多是情绪问题——既有恐惧心理，也在试图判断市场走向。”

疫情期间萨克拉门托的房价上涨，但最近趋于平稳。图片来源：David Paul Morris/彭博新闻社联系作者 Nicole Friedman，邮箱：[email protected]；Nick Timiraos，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年12月8日印刷版，标题为《房市走向令预测者困惑》。