投资者撤资商业地产基金，房地产价值承压——《华尔街日报》

黑石集团旗舰房地产基金的部分投资者在明年之前将无法赎回资金。图片来源：ANDREW KELLY/REUTERS大小投资者正排队从房地产基金撤资，这是利率飙升可能颠覆商业地产行业的最新迹象。

黑石集团上周表示，由于赎回请求激增，将限制投资者从其690亿美元旗舰房地产基金中撤资的金额。据知情人士透露，喜达屋资本集团随后不久也通知投资者，将限制其146亿美元基金的赎回。

黑石和喜达屋的基金是最大的两只非上市房地产投资信托基金，这种投资结构深受富人青睐。

根据相关公司信息，英国其他针对机构投资者的私募房地产基金——包括贝莱德和世邦魏理仕投资管理公司——近期也采取了类似措施以遏制资金外流。一些大型投资者的顾问表示，部分美国养老金也开始从房地产基金撤资。

随着更多投资者和金融机构放弃房地产，赎回请求不断增加。利率上升可能压低这个负债累累行业的资产价值。与此同时，人们对办公空间需求疲软和公寓租金增长放缓的担忧日益加剧。

金融公司霸菱的美国房地产收购主管乔·戈林表示，商业地产价值“需要下降”，尤其是办公楼。“问题在于下降多少。”他说道。

追踪上市房东企业的富时NAREIT全权益REITs指数今年已下跌超20%，办公楼业主的跌幅更为惨烈。经纪商称，由于买家不愿接受与日益恶化前景脱节的价格，银行发放的商业抵押贷款较去年减少，楼宇交易量也随之下降。

赎回请求的上升幅度仍相对较小，且可能被证明是短暂的。2020年疫情高峰期，多家养老基金曾要求从投资工具中撤资，但当次年房地产市场前景好转时，许多基金改变了主意。

不过，若要求退出的投资者持续增加，很可能对房地产市场造成冲击。这是因为需要筹集现金偿付投资者的基金往往别无选择，只能出售房产。

投资咨询公司马凯特联合的总裁兼管理人搜索总监纳特·凯洛格表示：“这会给整体价格带来压力。”

凯洛格称，其公司服务的养老基金和大学捐赠基金中，寻求从房地产基金撤资的比例正在上升。

与2020年不同，个人投资者也在争相退出。非上市REITs第三季度支付了37亿美元赎回款。据追踪该市场的投行公司Robert A. Stanger & Co.数据，虽然它们从投资者处筹集的新资金仍高于赎回损失，但这是多年来最高赎回金额，较2021年第三季度激增12倍。

这类基金通常允许投资者每月或每季度赎回资金，但设有上限。黑石集团旗下690亿美元的基金——黑石房地产收益信托基金（简称BREIT）规定，季度赎回额度不得超过基金净资产的5%。上周，黑石表示赎回请求已超限，意味着部分投资者明年之前无法撤资。

黑石宣布赎回限制当天股价下跌7%。知情人士称，喜达屋的非上市REIT也实施了与BREIT类似的限制措施。

哈佛商学院高级讲师、曾为养老基金提供房地产投资建议的诺里·利茨表示，个人投资者撤资部分源于对未来亏损的预期。房地产基金估值通常基于评估结果，而评估难以及时反映市场变化。这导致基金估值居高不下，即便房地产市场已持续恶化。但最终市场会回归现实。

利茨指出：“评估基于历史数据，而投资面向未来。人们正试图在资产减记前套现离场。”

养老基金通常设有房地产配置比例目标。由于房地产基金估值保持高位而股市等其他市场下跌，私募地产在养老基金资产中相对股票的占比上升。凯洛格先生表示，这迫使养老基金抛售房地产资产以恢复平衡。

华盛顿州投资委员会机构关系主管詹姆斯·阿伯表示，该州养老基金的情况正是如此。截至9月30日，该基金报告显示房地产占其投资组合的22.4%，但其目标配置比例应为18%。

大型机构投资者正转向更低风险的策略——要么发放贷款，要么单纯囤积现金以捕捉经济下行期必然出现的抄底机会。

在英国，资产规模超过150亿英镑（约合183亿美元）的房地产基金今秋已对机构投资者实施赎回限制，理由包括保持现金储备和避免强制抛售。这些基金的管理方——包括贝莱德、M&G集团、施罗德PLC、世邦魏理仕投资管理公司和Legal & General——均确认已采取限赎措施。

房地产基金仍在募资，但规模不及以往。Preqin数据显示，专注美国市场的房地产基金第三季度仅募集156亿美元，创2020年以来季度新低。

高利率环境也使得非上市REITs对新投资者的吸引力下降。当利率处于低位时，非上市REITs因收益率远高于债券而备受青睐。

但理财顾问指出，当前债券收益率更高，且比非上市REITs流动性更强、风险更低。

圣地亚哥财务规划公司Brava Financial LLC创始人凯莉·尼尔森质疑：当某些政府债券收益率已达4.5%或5%时，投资者为何要将资金锁定在收益率仅略高的房地产基金中。

“这不是一个公平的交换，”她说。

写信给康拉德·普策尔，邮箱：[email protected]，以及彼得·格兰特，邮箱：[email protected]

刊登于2022年12月7日的印刷版，标题为《投资者从房地产基金撤资》。