住房成本——通胀的最大组成部分——有望回落 - 《华尔街日报》

通胀的最大推手之一即将退场。经济学家表示，今年飙升的住房成本助长了通胀高企，但这一趋势可能已经逆转。

瑞银经济学家艾伦·德特迈斯特指出，这一信号来自新租约租金的私营部门指数，这些指数往往比消费者价格指数的测量结果领先不到一年时间。

“去年6月、7月和8月我们看到这些市场租金指标大幅上涨，但现在它们已经回落到疫情前的水平甚至更低，“他说。“这表明月度CPI租金涨幅现在应该已经见顶。“因此他预测，到2024年通胀率可能会低于美联储2%的目标。

美联储已注意到这一动态。主席杰罗姆·鲍威尔在11月30日的演讲中表示：“只要新租约的通胀持续下降，我们预计住房服务通胀将在明年某个时候开始下降。事实上，这种通胀的下降是大多数通胀下降预测的基础。”

即使住房通胀确实将整体通胀拉近2%，也不意味着通胀问题已经结束。经济学家认为，鉴于经济放缓和抵押贷款利率高企，租金和房价的涨幅将保持低迷。如果它们出现反弹，住房通胀最终也会随之回升。此外，住房以外的更持久通胀压力可能正在暗中发酵。

“认为住房本身是通胀驱动因素的观点有些夸大其词，“TS Lombard首席美国经济学家史蒂文·布利茨表示。他指出，由于劳动力市场依然紧张，工资将继续对其他服务价格构成压力。

美国劳工部周五报告称，年工资增长率从10月的4.9%上升至11月的5.1%。这可能是促使美联储明年继续加息的一个因素。

去年初，在低利率、政府刺激措施和经济重新开放的推动下，强劲的消费者支出与混乱的供应链相冲突，导致汽车、家具和其他商品价格飙升，引发了第一波通货膨胀。今年俄罗斯入侵乌克兰进一步推高了食品、能源和其他大宗商品的价格。

近几个月来，这些因素已经减弱。然而与此同时，住房成本却有所上升。住房通胀率从2021年10月的年率3.5%加速至一年后的6.9%。在截至10月的六个月里，年化率达到8.2%，为1982年以来的最快增速。

住房之所以影响重大，因为它是消费者价格指数（CPI）中最大的组成部分：9月份，租户租金占CPI的7.4%，而衡量房主成本的业主等效租金（OER）占24%。在剔除波动较大的能源和食品价格后，住房在核心CPI中的占比甚至更高，达到41.7%。随着核心通胀率从2021年10月的4.6%升至2022年10月的6.3%，住房通胀贡献了约1.4个百分点的增速。

住房通胀往往具有“粘性”，这意味着一旦朝某个方向变化，就很难改变。这与劳工部劳工统计局的计算方式有很大关系。OER不是基于房价或抵押贷款支付，因为购房是一种投资，而不仅仅是一种商品。相反，劳工统计局根据房主为租用自己的房屋所需支付的费用来计算OER，这些数据来自高住房拥有率地区的租金。

与此同时，大多数租户的租金每年仅变动一次，因此当新单元租金上涨时不会立即反应。为反映典型租户的实际体验，消费者价格指数（CPI）中的租金指标同时涵盖新签和现有租约，因此往往会滞后于仅统计新租约的数据。

住房之所以影响重大，是因为它是消费者价格指数中占比最大的组成部分。图片来源：Roberto E. Rosales/Zuma Press“由于统计的是整体租金池而非仅新租约数据，这艘油轮调头需要时间——市场动态显现存在延迟，”荷兰国际集团首席国际经济学家詹姆斯·奈特利解释道。

美国劳工统计局的住房指数计算方法加剧了这种滞后性，因其每六个月对同一批房产进行调查，并使用六个月移动平均法计算价格变化。派珀桑德勒公司高级经济学家杰克·欧比纳指出，租金上涨信号需要近一年时间才能体现在数据中。

私营机构统计的主要新租约租金指标在疫情爆发后数月出现下滑，因许多租客搬去与家人同住且房东较少涨租。2020年3月至6月，Zillow实际租金指数年化暴跌5%，同期CPI住房分项却上涨1.2%。随着失业率下降、联邦收入补贴发放及经济重启刺激了租房和购房需求，德特梅斯特先生表示，房价上涨使租客更难购房，房东得以提高租金。2021年9月，Zillow租金指数以年化25.5%的三个月涨幅见顶，而CPI住房分项仅上涨4.2%。

如今，随着刺激政策用尽、通胀侵蚀购买力以及居家办公趋势减弱，租金涨幅正在放缓。Zillow的数据显示，10月份租金环比仅上涨0.3%，年化涨幅为3.7%，略低于疫情前三年间的月均涨幅。同月CPI住房分项环比上涨0.8%，年化涨幅达9.4%。

欧比尼亚表示，如果CPI仅衡量市场租金，核心通胀率可能已接近2%。考虑到滞后效应，市场租金下降"预示着CPI租金指标将显著放缓”。美联储2%通胀目标基于商务部的个人消费支出价格指数(PCE)，该指数中住房权重仅为CPI的一半。尽管如此，欧比尼亚预测，截至目前租金放缓的态势足以使核心PCE通胀率在明年下半年降至2%。

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本文发表于2022年12月7日印刷版，标题为《住房成本有望回落》