纽约州怀特普莱恩斯，一座老购物中心的漫长衰亡——《华尔街日报》

纽约州白原市一处1970年代老商场原址上规划公寓的效果图。图片来源：MdeAS Architects长期衰败的白原市购物中心已彻底退出历史舞台，开发商将于本周启动一个6.5亿美元项目的第一阶段工程，在原址建造数百套公寓。这一结果广受欢迎，但历经多年才得以实现。

美国不乏濒临消亡的购物中心，尤其是那些老旧的购物中心，由于购物习惯的改变、电子商务的兴起以及来自新购物中心的竞争，它们已经衰落。这些占地面积大、地理位置优越的物业吸引了开发商的兴趣，而城镇官员通常也渴望看到它们重焕生机。

但改造封闭式购物中心仍然是一项艰巨的任务。根据商业房地产分析公司Green Street的数据，自1992年以来完全关闭的购物中心中，约有五分之一仍处于闲置状态，没有重新开发的计划。

在纽约市郊区白原市，白原购物中心的前业主、几位开发商和该市选举产生的领导人长期以来一直希望拆除该购物中心并建造住宅。这座17万平方英尺（约合1.6万平方米）的两层购物中心建于20世纪70年代初，坐落在距离该市Metro-North火车站两个街区的黄金地段，该火车站约半小时即可将通勤者送达曼哈顿。

“毫无疑问，人们对这块地产有兴趣，”白原市市长托马斯·罗奇表示，“关键在于业主们需要决定如何推进后续事宜。”

零售咨询公司SiteWorks总裁尼克·埃格拉尼安指出，成本和复杂的产权结构是改造衰败购物中心的主要障碍。该公司长期追踪美国购物中心运营状况。开发商需要斥资买断商场内现有租户的合约——这是个昂贵且漫长的过程，而获取地产所有权往往涉及多方谈判。

埃格拉尼安称，许多社区都迫切希望将购物中心改建为住宅，但建造住宅单元成本高昂，在利率攀升的当下尤其如此。

“我认为二十年后回首今日，这些购物中心大多将消失殆尽，被以住宅为主导的项目取代，”他说，“但从现在到那时的转型过程会像看着油漆变干一样——缓慢、昂贵且充满阻滞。”

市长介绍，白原购物中心最初是为重振市中心零售业而建。1960年代的城市改造中，大型写字楼开发挤走了家庭式商铺和公寓。商场开业后吸纳了许多被迫搬迁的小商户，包括五金店、修鞋铺和眼镜店，后来还引入了吸引下班人群的中型超市和餐厅。

但随着附近另两座购物中心相继落成，白原购物中心在竞争和设施老化中走向没落。罗奇表示，近年来业主虽引入了透析中心和车管局，但空置率攀升、霉菌滋生等维护问题始终困扰着该物业。

“它已经过了使用寿命，”他说，“正在逐渐衰败。”

业主代理律师Eon Nichols表示，其客户（一家以W.P. Mall Realty LLC名义运营的家族企业）以商户满意为目标经营商场，并负责建筑物的维修保养。然而意识到该物业已过时且更适合住宅用途后，业主于2016年提出拆除商场、建造数百套公寓及临街零售餐饮空间的计划。Nichols先生称，他们花费两年时间获得市政府的分区批准，并与县工业发展机构达成税收替代支付协议。随后W.P. Mall Realty开始规划项目的债务和股权结构。

2020年年中，威彻斯特开发商Louis Cappelli加入该项目，并很快引入RXR合作。通过将开发分两阶段进行，合作伙伴使项目在经济上可行——RXR以4000万美元购得一期用地，Cappelli以2800万美元购得二期用地。

今年早些时候，纽约州批准为该项目提供至少1000万美元税收抵免（针对整治受污染棕地的开发商）。RXR表示该税收优惠对推进项目至关重要，商场已于上月完成拆除。

周四，RXR将启动耗资3.5亿美元的一期工程，包括四栋住宅楼中的两栋。开发商表示，一期计划于2025年初完工。

完整开发计划要求建设860套多户住宅单元、8万平方英尺的零售和商业空间，以及向公众开放的绿地。

RXR公司首席执行官斯科特·雷克勒表示，该公司对该项目感兴趣的主要原因在于该物业靠近火车站。这家开发商在纽约市郊区有大量开发经验，但表示由于涉及高昂成本，这是其首次对前购物中心进行再开发。

“你几乎需要以土地成本价购入这类项目，“雷克勒先生说。

联系记者凯特·金，邮箱：[email protected]

本文发表于2022年12月7日印刷版，标题为《废弃购物中心改造之路艰难》。