黑石集团的房地产押注正变得岌岌可危——《华尔街日报》

房东对空置房与现有租约的租金要价差距正在缩小。图片来源：尤夫拉吉·卡纳/彭博新闻黑石集团700亿美元的房地产基金可能因表现过于出色而反受其害。该基金青睐的非主流房地产项目所收取的高昂租金，看起来像是另一项即将逆转的疫情趋势。

客户上周获悉，他们需要等待才能从这家私募股权公司的半流动性、非上市房地产投资信托基金BREIT中取出资金。该基金表示，10月份的赎回请求（主要来自亚洲客户）使BREIT超过了其每月净资产值2%的赎回限额。

尽管债务成本上升，BREIT今年的表现异常强劲。其回报率达到9%，而上市房地产投资信托基金的平均回报率为-28%。与大多数房地产投资信托基金相比，黑石的投资组合中充斥着需求旺盛的房地产类型：55%是出租住宅，23%是电子商务仓库等物流建筑，其余是数据中心、学生公寓、办公室和零售物业。

该基金并未免受高利率的影响：管理层现在对BREIT的住宅和物流物业采用5.4%的退出资本化率进行估值，高于去年年底的4.8%，这意味着相对于租金的价格有所下降。但这仍低于任何潜在新买家的融资成本。根据房地产公司世邦魏理仕的估计，目前在美国购买多户住宅和工业物业的浮动利率债务总成本分别高达8%和6.44%。

这一差距可能预示着房产价值还有进一步下跌的空间——除非业主能通过进一步提高租金来提升回报。对于电商仓库而言，这或许仍有可能。美国仓库空置率仅为3%的低位，高昂的建设成本也将限制新增供应。黑石集团目前能迫使物流租户签署租金涨幅达当前通胀率三倍的合约。

但该基金主要配置的住宅地产正呈现疲态。房东对空置房与现有租约的预期租金差正在缩小。根据Yardi Matrix数据，疫情前美国这一差距平均为5%，今年8月曾飙升至16%，但10月已收窄至9%——这表明房东的定价权开始减弱。世邦魏理仕预估，多户住宅租金明年将上涨4%，2024年涨幅将降至2%。

当前高企的抵押贷款利率降低了购房可负担性，而美国住房供应短缺。这些趋势本应利好出租房业主，但多户住宅空置率却在攀升。黑石住宅投资面临的一个风险是：当租金昂贵到租客选择与室友或家人同住以降低成本时，疫情期间美国家庭组建数量异常高涨的现象，可能随着通胀侵蚀收入而消退。

BREIT表现优于上市同行并非仅因押注疫情赢家：纵观房地产业，私募市场估值始终滞后于股市的悲观定价。资产管理公司Janus Henderson数据显示，估值终将回归——2008年私募房地产基金看似抗跌，却在2009年出现价值暴跌。

自2017年成立之初就将资金投入BREIT的投资者表现远优于投资上市REITs的同行。但这种逆势增长恐难持续。

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本文发表于2022年12月6日印刷版，标题为《黑石地产押注风险加剧》。