《华尔街日报》：投资领域，VIP席位未必更优

恭喜你。你努力工作并赚了一些钱，现在你有机会接触到一类新的投资。但当红丝绒绳索为你打开时，也可能在你身后悄然关闭。

周四，690亿美元规模的私募黑石房地产收益信托基金（简称BREIT）的投资者被告知，他们从该基金赎回现金的请求已受到限制。这凸显了许多相对富裕的投资者在当前复杂且利率上升的环境中试图分散投资组合时所面临的双刃剑。

任何财富或收入水平的投资者若希望通过股息收益并分散投资于信贷和房地产资产，都可以购买公开交易的商业发展公司（BDCs）和房地产投资信托基金（REITs）。而那些达到特定收入或财富标准的人，还能进入规模日益庞大的私募版本投资工具领域——这些工具有时被宣传为主流投资者接触更另类、非传统资产的途径。根据投行Robert A. Stanger & Co.汇编的数据，自2017年以来，私募BDCs和REITs已募集约1350亿美元资金。

两者间一个关键区别在于：私募版本提供了一种"防冲动"机制，看似更适合非专业投资者——你不能随意买卖。公开交易的BDCs和REITs像股票一样随时交易，可通过任何经纪账户购买；而私募产品只能在指定时间（如每月或每季度）申购赎回，其价格由基金定期评估的底层资产与负债（即资产净值NAV）决定，而非由交易市场定价。这意味着非上市工具不会像公开交易产品那样频繁出现价格偏离资产净值的情况。

有人认为，免受这种价格波动的影响可能很有价值。确实，你会失去关于企业贷款、购物中心等资产价值即将变化或负债成本的市场信号。但市场也可能对新闻反应过度，并预期那些从未出现的问题。没有实时价格或交易可能有助于培养投资者的耐心。而对于非上市的商业发展公司（BDC）或房地产投资信托基金（REIT），你不必承担以可能暂时的市场折价出售或溢价购买的风险。

但这也存在成本。自由买卖的权利对许多投资者来说具有价值，尤其是那些积极交易的人。投资者也无法通过折价买入或溢价卖出来利用市场波动。此外，与公开股票不同，投资者实际上需要将资金投入或撤出非交易工具。因此，在某些情况下，管理人可以对投资者设置“闸门”。例如：BREIT在11月仅按比例回购了每位投资者约43%的申请，因为他们的总申请超过了每月和每季度按净资产值百分比计算的回购限额。

确实，有限的流动性最近似乎成了一件好事。截至9月，Stanger的非交易净资产值REIT指数在过去五年中的年化总回报率约为11%，而MSCI美国REIT指数的总回报率约为3%。这些回报包括非交易工具的股息和净资产值变化，以及公开交易工具的股息和股价变化。它们还反映了这些工具费用中嵌入的费用，但不包括某些非上市基金分销商有时收取的其他费用。

或许非上市房地产投资信托基金的良好回报能在这段经济艰难时期得以维持，关键在于管理人明智地选择抗跌资产。例如，BREIT还宣布本周出售了其在拉斯维加斯两家酒店的股权。黑石集团表示，BREIT今年已以"显著溢价"出售了超过50亿美元的资产。

但总体而言，市场往往比专家更早嗅到危机气息。如果近期公开交易REITs的抛售潮最终被所有基金未来资产净值下跌所验证，那么非上市投资者迟早会感受到公开市场投资者正在经历的阵痛。

倘若市场判断错误呢？这正是公开市场面向所有投资者的另一优势——可以趁机捡漏。根据标普全球市场情报数据，截至本周中，道琼斯权益类REIT指数较分析师普遍预估的资产净值存在约10%折价。

关于赎回压力的质疑可能持续发酵。Stanger数据显示，第三季度非上市NAV REITs的赎回额已占资金流入量的50%。同期非上市商业发展公司的赎回比例约为15%，而去年末该数字近乎为零。“未来几季度可能出现赎回额超过募资额的情况，“Stanger首席执行官凯文·甘农表示。

廉价席位上的观赛视角或许令人心惊，但当比赛变得难看时，靠近出口的位置反而成为优势。

写信给泰利斯·德莫斯，邮箱：[email protected]

刊登于2022年12月3日印刷版，标题为“贵宾区并不总是更好”。