购房者或很快能以3%首付获得百万美元房贷——《华尔街日报》

要获得100万美元的抵押贷款资格，美国人通常需要支付至少房价20%的首付。从明年开始，一些购房者可能只需支付低至3%的首付。

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）支持的住房贷款上限在包括洛杉矶和纽约在内的几个昂贵市场将从970,800美元提高到1,089,300美元，联邦住房金融局（FHFA）周二表示。更高的限额意味着借款人可以获得更大的贷款，而无需申请巨额抵押贷款，这些贷款不受联邦支持，对收入、信用和首付有更严格的要求。

该机构表示，对于美国大部分地区，联邦支持的抵押贷款限额将从2022年的647,200美元提高到726,200美元。这些限制是使用一个公式计算的，该公式考虑了平均房价，而房价一直在上涨。大多数抵押贷款都是联邦担保的。

根据Realtor.com的数据，10月份，12.5%的待售房屋价格在100万美元或以上。

房地产公司Redfin Corp.的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示，新的上限将为那些希望购房的人提供更多选择。“对买家来说，这（新上限）为他们打开了一整套新的房屋选择，这些房屋可能以前他们的月供预算无法覆盖，”她说。

NerdWallet的住房与抵押贷款专家凯特·伍德表示，通过降低首付比例购买高价房产，可以在一定程度上抵消房价上涨的影响。除了居高不下的房价，潜在买家还面临着多重压力：住房库存短缺、整体预算受通胀挤压，以及对经济衰退可能性的担忧。

伍德女士指出：“购房者绝非捡到便宜，但只需攒够3万美元首付——而非20万美元——就能让百万美元级的房产变得触手可及。”

巨额抵押贷款与联邦担保贷款的核心差异在于准入门槛。

Bankrate抵押贷款分析师杰夫·奥斯特罗夫斯基表示，巨额贷款机构通常要求借款人信用评分不低于740，负债收入比控制在36%至43%之间。不同贷款机构的首付要求可能有所差异。

而许多联邦担保贷款允许负债收入比最高达50%，信用评分通常只需达到620分。

首付比例低于20%的贷款通常需购买私人抵押贷款保险。随着房价上涨，疫情后平均首付金额也持续攀升。

低首付高额贷款的主要弊端是月供压力增大及需支付私人抵押贷款保险。伍德女士举例称，对于申请100万美元贷款且财务状况良好的借款人，若仅支付3%首付，每月需额外承担约500美元的保险费用。

Realtor.com的首席经济学家丹妮尔·黑尔表示，联邦贷款限额内的抵押贷款可能还有其他好处。（《华尔街日报》母公司新闻集团旗下Realtor.com网站经全美房地产经纪人协会授权运营。）她举例称，疫情期间，《关怀法案》为持有联邦担保抵押贷款的家庭提供了宽限方案，因为政府可以对房利美和房地美担保的贷款制定政策。

Bankrate抵押贷款分析师奥斯特洛夫斯基指出，部分符合传统大额贷款条件的购房者选择该方案可能更划算。历史上大额贷款利率一直高于合规贷款（即符合联邦住房金融局标准及两房指导方针的贷款），但近期其利率保持较低水平。

根据Bankrate11月29日贷款机构调查数据，全美30年期贷款平均利率为6.78%，而大额贷款平均利率为6.32%。

本文由安德鲁·阿克曼参与撰写。

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