活动人士"炒房客"对抗华尔街 阻止投资者抢购住房——《华尔街日报》

密尔沃基非营利组织"Acts Housing"二十多年来一直帮助当地低收入家庭购买他们的首套住房。但最近，这些家庭在购房竞争中频频输给投资者，因为投资者的全现金报价对卖家更具吸引力。

“如果一个家庭愿意为房产支付与投资者相同的价格，我们如何确保这个家庭真正获得购房机会？“该机构总裁兼首席执行官迈克尔·戈斯曼问道。

他给出的解决方案是：效仿投资者的运作模式。戈斯曼表示正在筹集资金成立基金，用现金收购房屋后以接近成本价转售给家庭买家。

密尔沃基基金是住房组织新兴战略的一部分，旨在通过抢先交易阻止投资者购买低价住房。

不妨称他们为"激进房屋翻新者”。

新冠疫情期间，投资公司和其他投资者购入的房屋数量创下历史纪录。2022年第一季度，投资者占全美购房总量的五分之一以上，其中多数被改造成出租房源。

投资者声称，通过房屋租赁改造，他们为无力购房或更倾向租房的人群提供了更多住房选择。

住房组织指出，这种商业模式的扩张损害了低收入居民利益，因为租赁改造减少了居民通过房屋所有权积累财富的机会。

尽管全美有许多非营利组织致力于房屋翻新或提供购房计划，但抢先于投资客的行动正成为新兴趋势。在密西西比州杰克逊市，一位社区领袖正在将翻新房屋出售给首次购房者。孟菲斯的一个非营利组织旨在通过将投资者觊觎的房产回售给长期居民，恢复一个曾经的中产阶级社区风貌。活动人士表示，他们正在创造公平竞争环境。许多卖家更青睐现金买家，因其被视为最快捷可靠的交易对象。非营利组织希望提供另一种全现金选择。“我们会给你一个有竞争力的报价，“戈斯曼先生说。

密尔沃基基金的目标是在明年之前筹集1000万美元资金，资金来源包括政府和私人慈善捐助。该组织通常瞄准如北密尔沃基一栋价值7.5万美元、需2.5万美元修缮的小平房这类房产。Acts组织表示，其服务家庭中约80%是有色人种，目前已有100多个符合资质的家庭登记在册，期待通过新基金获得帮助。

尼娅·普雷斯顿在购房过程中与密尔沃基非营利组织Acts Housing合作。“我刚看中房子，投资客就会加价抢走，“2020年开始通过Acts购房的密尔沃基居民尼娅·普雷斯顿说。该组织帮助她提升信用评分，联系首付补助项目并提供房产经纪人。虽然普雷斯顿女士最终获得了贷款资格，但在10万美元以下的房源竞争中仍不敌现金买家。其中一套她现在月租1420美元的房产，租金是其预期月供的两倍。

在田纳西州孟菲斯市，非营利组织Alcy Ball发展公司的负责人塞斯·哈金斯表示，他看到了类似的趋势。他说，过去二十年间孟菲斯整体住房自有率持续下降，而近期Alcy Ball社区房屋正被外地现金购房的租赁房东收入囊中。

“这意味着这些房产将永远无法再为孟菲斯居民创造资产积累的机会，“哈金斯说道。他正通过慈善和政府渠道筹集资金，旨在收购房屋后转售给符合资格的社区居民。

加利福尼亚州去年也拨款5亿美元，专项补贴收购住房和租赁房产的非营利组织，以帮助这些机构与华尔街公司竞争。

购房的住房组织面临着市场挑战，其新干预措施恐难奏效。多数家庭仍需抵押贷款，而当前利率较去年翻倍，使更多人无力购房。尽管投资机构近期购房量减少，但其仍保持市场活跃度且资金充裕，可能开出比非营利买家更高的价格。

鉴于这些限制，部分住房分析师指出，在问责制、影响力及资源规模方面，公共背景的收购方可能更具实效。

最具规模的公共背景买家是大辛辛那提港发展局，该机构收购了近200套同样被大型投资公司盯上的租赁房产。当局希望将尽可能多的房屋售予现租户。这项计划通过低息债券融资，同时该机构正在研究自主发放抵押贷款，使购房者能获得低于市场水平的贷款利率。

劳拉·布鲁纳担任大辛辛那提港发展局首席执行官，该公共机构提供购房咨询计划。图片来源：Maddie McGarvey/《华尔街日报》将租户转变为业主的进程一直缓慢。该机构首席执行官劳拉·布鲁纳表示，当政府收购这些房屋时，许多租户生活在日益恶化的环境中且拖欠租金。

布鲁纳称，她希望到明年年底能有半数租户参与机构的购房辅导计划，但迄今仅有一位租户具备购买条件。宣传计划优势并帮助租户做好财务准备是个漫长过程。“这些长期遭受制度伤害的人——仅仅敲门说’我们是来帮忙的，你想买房吗？‘会招致极大怀疑。“她说道。

在密尔沃基，普雷斯顿女士虽多次被投资者出价超越，最终仍成功购房。去年底她通过当地住房局的中低收入购房计划，购得一套挂牌房源。

但许多与Acts合作的家庭未能如此幸运，他们正期待通过非营利组织的新收购基金购房。为推广该基金，高斯曼先生正联系潜在房屋卖家。他表示考虑效仿专业炒房客的做法，通过张贴传单或邮寄广告进行推广。

“我认为在很多情况下我们会复制它们，”他说。

密尔沃基的一个社区，非营利组织Acts Housing在此有一处房屋正在签约中。联系威尔·帕克，邮箱：[email protected]

刊登于2022年11月30日的印刷版，标题为《住房组织挑战华尔街》。