美国政府将为高成本地区超过100万美元的抵押贷款提供担保 - 《华尔街日报》

华盛顿——联邦政府将首次在加州和纽约等部分高成本地区为超过100万美元的抵押贷款提供担保。

这一上限提升反映出过去几年房价的快速上涨，尽管抵押贷款市场近期有所降温。

联邦住房金融局周二宣布，明年在少数高价市场中，房利美和房地美担保的住房抵押贷款最高额度将从今年的970,800美元提升至1,089,300美元。

监管抵押贷款巨头的FHFA表示，全美大部分市场的贷款上限将从2022年的647,200美元上调至726,200美元。根据法律规定，贷款上限每年采用考虑平均房价的公式计算。

FHFA数据显示，在全美3000多个县中，约有100个县被指定为高成本市场，包括新泽西州、弗吉尼亚州和犹他州的部分地区。

这一调整将使购买单户住宅（尤其是价格接近上限的房产）的借款人获得更便捷、更优惠的贷款。更高的贷款限额也可能重新引发关于"政府应担保多大额度抵押贷款"的争论。

符合限额内的贷款称为合规贷款，与超出限额的大额抵押贷款相比，这类贷款通常结算成本更低，首付要求更少。

更高的贷款上限或许能为购房者带来些许缓解，但利率和房价的上涨很可能完全抵消这种好处，导致房地产市场降温。根据全美房地产经纪人协会数据，截至10月，成屋销售已连续九个月下滑。

今年抵押贷款利率快速攀升，二十年来首次突破7%。许多潜在购房者因不符合贷款条件，或在高利率使月供增加数百美元后被迫缩减购房预算。

房地产经纪人协会表示，三季度独栋成屋销售中位数价格同比上涨8.6%。近年因疫情期间住房需求激增，房价涨幅曾更为迅猛。

房利美和房地美并不直接提供贷款。这两家自2008年起由政府接管的公司从贷款机构处收购抵押贷款，将其打包成证券出售给投资者。它们的政策调整至关重要，因其在支撑约13万亿美元抵押贷款市场半数份额中的作用，直接影响着抵押信贷的获取资格与条款。

当贷款符合房利美和房地美的收购标准时，便能在吸引全球投资者的证券市场中进行证券化，从而获得比原本更低的利率。但行业官员指出，在后危机时代的大部分时期，大额贷款的定价优于合规贷款，部分原因是银行视其为吸引高净值客户（可开展其他业务）的重要工具。

抵押贷款银行家和房地产经纪人表示，新限额的设定是为了反映房价上涨的现实。波士顿附近一家房地产公司的经纪人兼老板安东尼·拉马基亚表示，房利美和房地美的贷款限额"需要与房价同步，以解决 affordability 问题"。

房利美总部，它与房地美共同支撑着美国约一半的抵押贷款市场。图片来源：KEVIN LAMARQUE/REUTERS在价格昂贵的市场，即使是起步房也可能达到七位数。在2022年的一项住房调查中，加州房地产经纪人协会发现，售价在125万至200万美元之间的房屋中，近四分之一是由首次购房者购买的。该协会表示，在旧金山地区和南加州，这一比例略高。

一些住房政策专家表示，贷款限额的大幅提高引发了关于纳税人是否应该有效支撑高房价的疑问。华盛顿智库城市研究所（研究经济和社会政策）的数据显示，疫情期间，房利美和房地美的市场份额显著上升，占新贷款的60%以上。

前联邦住房金融局高级官员、现任住房政策委员会主席埃德·德马科表示：“也许贷款限额实际上超过100万美元会引起某些人的注意，至少会引发一场关于政府在抵押贷款市场中的角色的急需的政策讨论。“住房政策委员会是一个住房行业贸易团体，通常支持增强私人资本在抵押贷款市场中的作用。

除非解决长期的新房供应短缺问题，否则住房可负担性将无法真正解决，他补充道。

批评房利美和房地美巨大作用的人士认为，能够负担百万美元抵押贷款的借款人应该能够在没有政府支持融资的情况下获得住房贷款。

联系安德鲁·阿克曼，邮箱：[email protected]

美国的贷款限额每年通过一个考虑平均住房价格的公式计算。图片来源：Justin Sullivan/Getty Images刊登于2022年11月30日印刷版，标题为《美国将为百万美元抵押贷款提供支持》。