住房短缺反映出持有闲置土地的低成本——《华尔街日报》

要了解扭曲的房产税制度如何加剧美国大城市的住房短缺问题，不妨看看曼哈顿中城一块6英亩的地块。

据分析师称，这块毗邻联合国总部的土地估值数亿美元。在住房紧缺且租金接近历史高点的纽约市，该地块被规划用于建造约1500套公寓。然而过去17年间，这块地始终空置，业主缴纳的房产税却相对较少——因为地上没有任何建筑物。

美国城市中遍布着此类闲置或低效利用的土地。根据Altus集团为《华尔街日报》进行的房产记录分析，仅纽约市就有超过7.7万块空地，或建筑物面积不足规划许可一半的地块。

这家房地产分析咨询公司统计了面积超过3000平方英尺、可能适合开发的私有地块。

Altus数据显示，若业主按现行规划最大容积率开发这些地块，预计可新增8.58亿平方英尺的住宅和商业空间，相当于306座帝国大厦的体量。该公司表示，其中约96%的地块规划为住宅用途。

部分经济学家和住房倡导者指出，这些闲置土地背后存在一个共同因素：对土地征税过低而对建筑物征税过高的房产税制度。

智库经济研究中心主席约书亚·文森特表示：“除了坐等升值外，没有任何动力采取行动。“该机构长期倡导财产税改革。

由于官僚程序、限制性分区法规和高昂地价的束缚，开发商越来越难找到可开发地块。许多土地所有者不愿出售土地，使问题更加恶化。

税收政策在阻碍土地开发方面的作用，是该国住房短缺问题中被低估的重要因素。

包括纽约在内的许多市县通过评估房产价值并按比例征税。由于空地或建有小型建筑的地块售价远低于高层公寓楼等建筑，其财产税通常要低得多。这种征税方式的理由是，拥有高价值建筑的业主更有能力支付高额财产税。

经济学家指出，这种税收制度的一个意外后果是抑制了开发商的建房意愿。一旦空地主建造住宅或公寓，他们的税单通常会飙升。

租赁住房开发商Middleburg Communities的首席投资官科里·吉恩斯表示，财产税是新公寓开发项目每年最大的支出之一。

索洛维耶夫集团在曼哈顿持有的空地正对面就是第一大道685号。图片来源：詹妮弗·克里根/华尔街日报已故开发商谢尔顿·索洛根据房产记录，2005年买下了曼哈顿这块前发电厂用地。2007年，索洛先生表示计划在该地块及附近区域建造4000多套公寓和一栋47层的办公大楼。索洛先生在相邻地块建成了一栋公寓楼。但该地块大部分区域至今仍闲置着，且未设抵押贷款。

房产记录显示，该地块每年需缴纳约150万美元/英亩的房产税。而周边公寓楼的税费高达其六到七倍。

家族企业现任CEO迈克尔·赫什曼（公司现更名为索洛维集团）表示，税收价值并未影响公司决策。“没有开发商愿意持有未开发土地，尤其是在黄金地段，“他说。

公司称， zoning审批耗时数年，后来疫情又阻碍了施工。赫什曼先生表示，其他时期公司也因忙于项目无暇开发。

“无论做什么，“赫什曼先生说，“我们都力求尽善尽美。”

据《华尔街日报》看到的宣传材料，该公司目前正在更新开发计划，并提议建造赌场。纽约州立法机构已批准在纽约市地区发放至多三个赌场牌照。

阳光地带城市也涌现出大量收购闲置地块任其荒废等待升值的投资者。不作为的成本通常很低，尤其在郊区——地主只需在土地上放养几头牛，就能获得针对牧场主的巨额房产税减免。

费城一处正在建设中的多户住宅前的空地。图片来源：Caroline Guttman/Bloomberg News底特律、费城和弗吉尼亚州里士满的立法者提出了改革方案，这些方案将从根本上改变房产税的计算方式。2021年杨安泽竞选纽约市长时，曾呼吁对闲置土地征收更高的税。

“你这样做是为了给那些人施加压力，“推广土地税的罗伯特·沙尔肯巴赫基金会首席执行官乔西·法斯说。

根据底特律等城市研究的提案，每处房产的评估价值被分为土地和建筑物两部分。土地部分的税率提高，建筑物的税率降低。这意味着闲置土地的所有者和有价值地块上小型建筑的所有者将看到他们的税单大幅增加，而高层建筑或复式建筑的所有者将看到他们的税单减少。

匹兹堡在2001年之前实行的是分税率税，许多研究发现，它比宾夕法尼亚州的其他城市有更多的建筑活动。

弗吉尼亚理工大学经济学教授尼古拉斯·泰德曼说：“毫无疑问，如果你把税收从建筑物转移到土地上，你将鼓励建筑，抑制土地投机。”

土地税长期以来一直受到自由市场经济学家的欢迎。部分原因是，与对企业利润征税不同，它们不会抑制投资。亚当·斯密支持土地税，米尔顿·弗里德曼称其为"最不坏的税”。

土地所有者往往反对这些措施，而且对单一房产同时计算土地和建筑物两项价值通常很困难，尽管改进的数据库和估值软件使这项工作变得更容易。许多城市根本不想对他们的房产税制度进行修修补补，担心选民的反感。

索洛维耶夫集团拥有的曼哈顿空地俯瞰东河。照片：詹妮弗·克里根/华尔街日报写信给康拉德·普策尔，邮箱：[email protected]