伦敦办公楼在实现环保达标前将持续降价——《华尔街日报》

伦敦写字楼业主的处境正变得更为艰难，但这可能不会终结节能改造的趋势。

尽管租户需求旺盛，但根据上周公布的业绩，英国土地集团、Landsec和大波特兰地产——英国三大房地产投资信托基金——旗下写字楼在过去六个月（截至9月）的估值下跌了约3%。在伦敦金融城，价格跌幅接近十分之一。

随着利率上升，未来可能还会进一步下跌。作为房地产借贷成本指标的英国五年期互换利率今年已上涨两倍多，目前约为4%。据大波特兰地产称，当伦敦黄金地段写字楼的业主进行债务再融资时，债务总成本可能达到6.25%。由于这一利率高于这些物业在当前估值下产生的租金收益率，若不进一步降价，将难以出售房产。这对于施罗德和贝莱德等资产管理公司的英国房地产基金来说可能是个头疼的问题，这些基金需要出售资产以筹集现金应对投资者赎回。

对办公空间的需求与经济增长相关，因此英国经济产出放缓是个坏兆头。过去十年占伦敦写字楼租赁活动20%的科技行业正在全球范围内缩减岗位。远程办公仍在持续：英国写字楼的使用率仅为疫情前的一半。根据房地产公司仲量联行的数据，伦敦市中心的空置率目前为8.1%，几乎是2019年底水平的两倍。

然而，这次经济下行不会是2008年全球金融危机的重演。伦敦上市的房地产公司资产负债表比当时稳健得多，一个温和的避风港正在形成：随着企业租户努力实现净零排放目标，节能办公室的需求量很大。

房地产投资信托基金比私人投资者更有可能拥有这类建筑，这或许可以解释为什么它们的租赁团队比整个市场更忙碌。根据房地产研究公司Green Street的数据，伦敦办公房地产投资信托基金约40%的房产在能源效率方面被评为A级或B级，而整个伦敦办公楼的这一比例为15%。

至少到本世纪中叶，这类工作场所将出现短缺。从现在到2025年，每年将仅建成250万平方英尺的新空间，而预计年需求量为480万平方英尺。目前在建且一年内完工的节能建筑有75%已预租，创下纪录，这应有助于推高租金。

英国经济产出放缓对伦敦办公空间需求来说是个坏兆头。图片来源：Kin Cheung/Associated Press房东们希望通过翻新投资组合中的老旧办公室来利用这一优势。这不会便宜，预计今年建筑成本通胀率约为10%，2023年将达5%。尽管这低于美国14.1%的通胀率，但欧洲高昂的能源价格可能会使建筑成本在未来几年居高不下。

然而，不采取行动的替代方案同样令人不快——只能眼睁睁看着资产价值继续下跌。GPE数据显示，截至9月的六个月内，伦敦能效较低的建筑物价值下跌了4.2%，而更环保的建筑仅小幅下跌2.5%。对于资金更充裕的房东而言，实施绿色改造比任由资产贬值显然是更明智的财务选择。

联系作者卡罗尔·瑞恩请致信[email protected]

本文发表于2022年11月23日印刷版，标题为《伦敦写字楼价格将持续走低》。