投资者购房量下降30%，利率上升和高房价令楼市降温——《华尔街日报》

第三季度，投资者购房量骤降30%，这表明借贷利率上升和高房价不仅将传统买家挤出场外，也导致这些公司开始退缩。

房地产经纪公司Redfin追踪的40个市场中，企业在第三季度购买了约6.6万套住房，而去年同期同季度的购买量为9.4万套。投资者购房比例的下降幅度是自次贷危机以来最大的，仅次于2020年第二季度疫情导致大部分购房活动停滞的情况。

投资者的退缩与几个月前他们购房量仍在快速增长的态势形成鲜明对比。这些公司在去年和今年早些时候创纪录地大量购房，助推了房地产市场的繁荣。

如今，随着抵押贷款利率快速上升导致整体房屋销售下滑，投资者正在减少购房活动。但由于投资者持有大量现金，且摩根大通等大公司计划增加对购房业务的投资，一旦利率或房价开始回落，投资者将准备恢复更激进的购买。

去年和今年早些时候，投资者创纪录地大量购房，助推了房地产市场的繁荣。照片：Angela Owens/华尔街日报这些公司抓住了疫情推动的郊区住宅需求增长机遇，通过出租房屋并将租金提高两位数百分比。到2022年第一季度，投资者占全美购房总量的五分之一。

格林街分析师John Pawlowski表示，但近期借贷成本飙升抑制了投资者的购买力。买卖双方在价格上也更难达成一致，导致交易萎缩。“这导致许多人直接搁笔放弃交易，“Pawlowski说。

租金增速亦开始放缓。CoreLogic数据显示，9月独栋住宅租金同比上涨10.1%，较4月的13.9%有所下降。

但这一增速仍远高于历史水平，且远超公寓市场表现。目前多数指标显示多户住宅租金涨幅更低。接近历史高位的租金水平未能吸引足够新租户，三季度需求跌至13年来最低点。

分析师指出，独栋租赁需求更具韧性，部分原因是这类房源多租给高收入群体——他们发现购房市场过于昂贵。

但今年独栋住宅业主的租金收益并未转化为股价上涨。投资者将这类业主与建筑商归为一类并大量抛售。三大上市业主——Invitation Homes、American Homes 4 Rent和Tricon Residential股价均下跌超25%，表现逊于同期标普500指数。

出租房房东还面临房产税上涨带来的压力，这与房价大幅升值同步发生。

与此同时，大型出租房房东正受到联邦和地方政府更严格的审查。国会民主党人已就驱逐行为和租金上涨问题举行了一系列听证会。本月，加州三位国会议员提出了一项名为“阻止华尔街房东法案”的议案，建议对独户住宅房东征收新税。该法案将阻止房利美等政府支持企业收购和证券化其债务。

投资者减少购买的地区，往往也是他们此前总销售额中占比过高的城市，包括拉斯维加斯和凤凰城——这些地区第三季度的投资者销售额同比下滑超过44%。

根据Redfin的数据，在线炒房者（即iBuyer）的购买减少可能是导致下滑的原因之一。Redfin本月早些时候决定关闭其自有炒房业务RedfinNow。

Redfin统计显示，全美范围内，第三季度投资者仍占所有房屋销售的17.5%，这一比例高于疫情前的任何时期。

这一比例似乎可能再次上升。由于传统买家大规模取消交易而导致房屋未售出的建筑商，一直在寻求批量出售给出租房房东。

与此同时，一些机构投资者正筹备大笔资金准备抢购房产。摩根大通资产管理业务本月宣布，已与租赁物业运营商Haven Realty Capital成立合资企业，计划投入10亿美元购置和开发住宅。房地产公司仲量联行旗下LaSalle投资管理公司与房东集团Amherst合作，表示未来两年拟斥资5亿美元收购住宅。

Tricon公司手握近30亿美元资金计划用于购置和建造住宅。“我们将在适当时机果断投入这些资金，“Tricon首席执行官加里·伯曼在11月财报电话会议上表示。

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟指出，虽然经济衰退可能降低贷款利率，但伴随而来的高失业率会让传统购房者难以获益。而对投资者而言，这反而是以优惠价格收购房产的良机。

“投资者可能在利率下降的第一时间调动更多资源入市，“费尔韦瑟女士表示。

联系作者威尔·帕克请致信[email protected]

本文发表于2022年11月23日印刷版，标题为《投资者住宅收购量下滑30%》。