《华尔街日报》：住房产业准备应对低迷，投资者却大举涌入

投资者正抓住通胀见顶的任何迹象作为抄底受挫股票的理由。看看房地产股就知道了。

Redfin公司股价自11月9日以来飙升逾50%，当时这家房地产经纪公司的首席执行官警告称：“我们必须假设太阳永远不会升起。“房屋建筑商PulteGroup公司同期股价上涨了11%，尽管其首席执行官最近将需求普遍回落描述为利率攀升所致。

房地产经纪公司、住宅建筑商、抵押贷款机构以及几乎所有与房地产行业相关的股票都出现了飙升，涨幅超过了标普500指数5.8%的涨幅。

反弹背后原因何在？比预期温和的消费者价格数据让投资者希望美联储很快将开始放缓加息步伐。

房地产可能是受央行经济降温举措影响最大的行业。利率上升推动抵押贷款利率较一年前水平翻倍有余，这削弱了买家需求，并开始推动房价从今年早些时候的峰值回落。

随着预计明年房价下跌将加速，一些投资者担心当前的反弹类似于夏季的涨势，当时央行重新承诺其激进加息行动后涨势戛然而止。标普500指数2022年已下跌17%。

“这又是一次熊市反弹，”财富管理公司Homrich Berg的首席投资官斯蒂芬妮·朗表示。“我们认为市场对CPI数据的反应过于极端，且毫无根据。”

同样因温和通胀报告而飙升的还有：凯茜·伍德的ARK Innovation交易所交易基金，该基金在11月10日创下纪录最佳单日涨幅，上涨15%；Peloton Interactive Inc.的股价上涨16%；以及Zoom Video Communications Inc.的股价上涨14%。这三只股票在2022年仍下跌超过50%。

这类股票的价格通常基于对未来增长的预期，因此它们往往会随着利率的变动而飙升或暴跌。对于房地产行业来说，利率的变化不仅会影响股票估值模型，还会对业务前景产生关键影响，因为抵押贷款利率的变化会促使买家进入或退出市场。

“利率下降是有道理的，这至少会给建筑商带来一些光明，”BTIG的住宅建筑分析师卡尔·雷卡特表示。“问题是光明的强度。”

房地产可能是受央行降温经济努力影响最大的行业。图片来源：David Paul Morris/Bloomberg News本周，投资者将分析新房销售和消费者信心数据，以评估经济健康状况。随着美联储继续加息，资金管理者和分析师正在关注美国可能进入衰退的迹象。

经济学家和分析师表示，当前的房地产市场低迷不太可能像2008年金融危机时期那样将经济拖入深度衰退。抵押贷款机构已收紧放贷标准，而住宅建筑商的负债规模也有所控制。

尽管如此，今年建筑商信心指数仍逐月下滑，目前处于十年来最低水平（除疫情初期短暂时期外）。全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨表示：“建筑商的业务活跃度将会持续降低。”

10月成屋销售连续第九个月下滑。根据抵押贷款银行家协会预测，2022年抵押贷款发放量约为去年水平的一半，且预计2023年将进一步下降。

悲观预期使房地产股成为今年表现最差的板块之一。例如Redfin公司股价年内仍下跌87%。但在经历重挫后，投资者正急切寻找任何利好消息。

黯淡前景使房地产股成为今年表现最差的投资标的之一。图片来源：Travis Dove/彭博新闻社Redfin公司11月9日宣布将裁员13%并关闭房屋翻新业务，以实现在楼市持续低迷情况下的盈利转型。次日早间劳工部数据显示10月消费者价格指数同比涨幅创1月以来新低。Redfin股价11月10日大涨32%，次日续涨21%。

上周，30年期固定抵押贷款平均利率从7.08%降至6.61%，创下41年来最大单周跌幅。

不过，Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示，她认为房地产市场至少要到2024年才会复苏，这意味着房地产股的波动可能持续。

“CPI报告只是微弱的希望之光，表明美联储的政策正在奏效，但它并未提供太多关于高抵押贷款利率将持续多久的信息，“费尔韦瑟女士说。

普尔特集团首席执行官瑞安·马歇尔在10月25日的财报电话会议上表示，第三季度购房需求明显下降。他说利率的急剧上升可能是大多数消费者最担心的问题，但通货膨胀和对经济衰退的担忧也在起作用。

“很容易理解为什么消费者选择观望，“他说。

尽管对未来几个月的业务感到担忧，但一些关注房地产股的交易员仍看到了机会。根据FactSet的数据，建筑商D.R.霍顿公司、莱纳集团和普尔特集团的股票在6月份的交易价格是过去十年来未来收益的最低倍数。

即使在反弹之后，这些股票看起来仍比长期平均水平便宜。例如，普尔特集团上周的交易价格是未来12个月预期收益的5.6倍，低于10.3倍的10年平均水平。

斯米德资本管理公司首席投资官比尔·斯米德表示，近几个月来他增持了D.R.霍顿和莱纳的股票。斯米德预计，随着千禧一代安顿下来并购买房屋，住宅建筑商的股票长期表现将强劲。

“我们是否认为未来三到六个月能在住宅建筑商身上赚大钱？答案是：我们不知道，也不做这种假设，”他说。“但在未来十年里，我们相信会通过住宅建筑商发家致富。”

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