中国地方政府成立新公司购地以提振土地销售 - 华尔街日报

中国低迷的房地产市场使得全国各地地方政府卖地日益困难，导致一些地方想出各种办法来避免财政收入大幅减少。

中国财政部的数据显示，2022年前九个月地方政府土地相关总收入同比下降近30%，主要原因是土地出让收入大幅下降。根据万得(Wind)汇编的官方数据，在连续六年增长后，2022年前10个月的土地出让收入下降了36%。

这给地方政府财政收入带来了压力，目前中国许多城市和地方政府不得不在新冠防疫措施以及旨在帮助恢复增长的基础设施建设上投入大量资金。

中国部分地区受到的影响尤其严重；根据当地财政局的数据，东北省份吉林和西南省份云南前三季度地方政府土地出让收入分别下降了76%和59%。

中国一度火热的房地产市场陷入低迷。中国大型开发商的新房销售一年多来逐月下降；房价正在下跌，数十家房地产公司债务违约。

地方政府收入下降的同时，新冠防疫措施支出庞大。图片来源：Bloomberg News中国当局上周出台了一套16项措施，旨在支持陷入困境的房地产市场并帮助开发商获得融资。多位经济学家表示，该计划将有助于实现房地产市场的软着陆，但不太可能显著提振房屋销售——而房屋销售最终是推动土地需求的关键。

许多曾积极竞标新地块的大型民营开发商——如中国恒大集团和融创中国控股有限公司——已陷入困境并停止购地。

国有开发商通过抢购更多地块填补了部分空白，其他政府支持的公司（包括所谓的地方政府融资平台）也参与其中。这些融资平台可以通过发行债券或借款为长期基础设施发展提供资金，而不会增加政府债务水平。

根据《华尔街日报》查阅的拍卖结果和公开记录，在一些城市，地方政府土地拍卖中的国有买家包括在交易发生前不久成立的公司。

在河南省中部城市郑州，2022年前10个月住宅用地销售总额同比下降50%以上，至250亿元人民币（约合36亿美元）。如果不是数十家国有相关企业加大力度参与该市的三次集中土地拍卖，降幅会大得多。

在该市售出的73块住宅用地中，54块由郑州市或区政府或其下属部门控制的本地公司购得。

许多这类公司是在该市土地拍卖公告发布后仅数日或数周内成立的。公开记录显示，部分企业注册地址与法人代表完全相同。所有涉政府关联企业均未在起拍价基础上支付任何溢价。

由当地区政府5月12日成立的郑州中豫安开城建有限公司，六周后即以总计约11亿元（折合1.5亿美元）从政府购得两宗地块。同一区政府8月11日设立的房地产开发商郑州德恒山海置业有限公司，于9月下旬斥资3.7亿元竞得一宗土地。

尚无法确认这些公司是否为专项购地而设立。

中国其他地区亦有类似情况。在东北辽宁省会沈阳，今年拍卖的23宗住宅用地中有14宗由11家本地国企或城投公司竞得。公开资料显示，其中7家竞标企业在招标公告发布前数日才注册成立。

在上海附近的二线城市苏州，今年出让的93宗住宅用地中超四分之三被本地国企收入囊中。其中7宗地块的竞得国企，是在地方政府挂牌出让土地后才成立的。

这些操作可能表明，来自地方政府体系内部或银行借贷的资金被注入国有企业用于购地，最终转化为地方政府的账面收入。

中国大型开发商的新房销量已连续一年多逐月下滑。图片来源：Cfoto/Zuma Press彼得森国际经济研究所研究员黄天磊表示：“地方政府正利用城投公司购地，这样土地拍卖就不会显得冷清。但这就像政府把钱从左口袋挪到右口袋，还因借贷在过程中产生更多成本。这是个愚蠢的做法。”

龙洲经讯高级分析师王晓丹指出，除非地方政府能设法重振土地市场，促成更多与政府无关买家参与的"真实"交易，否则这种操作不可持续。

高盛分析师估算，今年以来中国22个主要城市集中供地拍卖中，约60%的土地由地方国企购得，且大部分地块以挂牌起始价成交。

此类行为已引起北京监管部门的注意。9月下旬，财政部发布指导意见，禁止地方政府通过国企举债购地等方式虚增土地出让收入，并要求地方政府控制支出、不得虚增预算收入。

但地方国企仍在持续抢购土地。官方数据显示，在10月10日结束的广州某次拍卖中，所有9幅住宅用地均由国有开发商或城投公司竞得。

瑞银首席中国经济学家汪涛表示，这项规定可能难以执行，因为房地产行业的深度低迷已令一些地方政府出现"真正的融资缺口"。

中国当局上周发布了16条措施以支持低迷的房地产市场，并帮助开发商获得融资。图片来源：JADE GAO/AGENCE FRANCE-PRESSE/GETTY IMAGES"他们必须设法填补这个缺口，“她补充道。

汪涛表示，国企购地也有助于保持地价稳定。土地和房地产价格下跌可能会降低一系列贷款担保物的价值，进而对整个经济产生破坏性的连锁反应。

债务研究公司CreditSights的分析师周颖和曾子凌表示，虽然中国最大和最富裕城市的大多数地方政府融资平台收购土地是为了建造商业或社会住房项目，但低线城市的地方政府融资平台可能是为了支撑当地的土地销售。

他们表示，这些城市的地方政府融资平台收购的土地中，不到五分之一已开始建设。一般来说，如果未在购地后两年内开始开发，地方政府可以收回土地。

德国商业银行驻新加坡的中国经济学家汤米·吴表示，希望中国经济明年能有实质性改善，使地方政府能够再次"以更正常、更健康的方式创收”。

在此之前，国企购地行为可能持续。“如果无人购地，将对整个房地产市场的信心产生巨大影响，“中国房地产信息网研究员谢阳春表示。

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