更多房主将房屋净值信贷额度用作财务安全网 - 《华尔街日报》

随着高利率推高借贷成本，越来越多的人开始动用房屋净值。

房地产分析公司Attom Data Solutions数据显示，美国人在第二季度提取了660亿美元房屋净值信贷额度（Heloc），同比增长40%，创近三年新高。这类允许房主以房屋价值为抵押借款的账户正重新流行，因为高利率使得抵押贷款再融资不再划算。

Heloc运作方式类似信用卡，但由于有房产作为担保，通常能提供更优惠的利率。根据Bankrate.com数据，Heloc平均利率为7.7%，而信用卡平均年利率为19.04%，个人贷款平均利率为10.64%。业主可根据房屋净值获得信贷额度，但无需动用全部可用资金。

理财规划师表示，在经济不确定时期，Heloc提供的即时资金获取渠道尤其具有吸引力——只要借款人不把房屋当作提款机。他们指出，贷款机构往往会在经济低迷时收紧信贷标准，因此若担心未来需要资金，现在申请Heloc可能是明智之举。

德克萨斯州HomeTown Lenders区域总裁兼高级贷款官Ryan Leahy表示：“客户们说，随着信用卡账单上涨和对失业的担忧，他们需要安全网。”

尽管Heloc能提供财务安全网，但房主必须清楚其中的风险。未能偿还Heloc可能导致失去房屋。Heloc与房屋净值贷款不同，后者通常采用固定利率并一次性发放全部贷款。

尽管房屋净值信贷额度（Heloc）的需求正在增长，但Attom市场情报执行副总裁里克·夏尔加表示，由于风险因素，部分银行选择不提供此类产品。他指出，借款人通常会转而向信用合作社和社区银行申请Heloc。富国银行和摩根大通等大型银行自疫情期间暂停发放新Heloc后仍未恢复业务。花旗银行发言人表示已暂时停止Heloc业务，但计划明年重新开放。美国银行则表示仍在继续提供该服务。

以下是关于Heloc运作机制及理财顾问推荐使用方式的详细说明。

Heloc如何运作

NerdWallet住房抵押贷款专家凯特·伍德指出，申请Heloc通常要求房屋当前价值至少比抵押贷款余额高出15%。她表示不同贷款机构的具体条款和要求可能略有差异。

Heloc最高额度通常为房屋净值的一部分。伍德女士举例称，若房屋估值40万美元，抵押贷款余额25万美元，借款人可获得约9万美元的Heloc额度。

伍德女士补充道，Heloc利率通常为浮动制，会随整体利率环境波动。其他影响利率的因素包括信用评分、债务收入比以及申请贷款金额。

伍德女士表示，房屋净值信用贷款（HELOC）申请还涉及某些费用，这些费用因贷款机构而异，可能包括房屋评估和产权调查的成本，以及其他费用，总计可达总信用额度的2%至5%。

LendingTree的高级经济学家雅各布·钱尼尔指出，HELOC支付的利息可以抵税，但前提是必须将贷款用于房屋翻新和改善。

他补充说，住宅债务利息扣除上限为75万美元——这一限额将同时考虑HELOC欠款金额以及其他类型住房贷款（如抵押贷款）的负债。

用于家居装修的HELOC

HELOC最常见的用途之一是资助家居装修项目，这些项目还可能带来提升房屋价值的额外好处。南卡罗来纳州查尔斯顿的抵押贷款银行家丹·巴茨表示，由于房价和抵押贷款利率双双高企，许多美国人选择翻修而非搬迁。

居住在旧金山的李欣（音译）最近使用HELOC贷款12万美元进行厨房改造。她正在权衡是立即启动装修工程，还是等到家居用品和人工成本下降后再从HELOC中提取资金。

巴茨先生提醒客户，由于HELOC采用浮动利率，建议短期持有贷款余额，通常为18至24个月左右。

抵押贷款技术与数据公司Black Knight Inc.数据显示，第三季度末美国房主平均可动用净值达19.6万美元，虽较第二季度下降9.6%，但仍比去年同期增长约10%。

何时房屋净值信贷额度可能并非最佳选择

新泽西州恩格尔伍德的理财规划师杰森·布鲁姆斯坦警告客户，不要为度假或婚礼等非必要大额消费申请房屋净值信贷额度。他表示，这类支出虽然可能带来短期的情感愉悦，但不会像房屋装修那样产生财务回报。

动用房屋净值进行投资可能具有风险

许多人使用房屋净值信贷额度作为创业资金、另一处房产的首付款或投入股市。但理财顾问警告称，此类投资可能风险很高。

佐治亚州雅典市的理财规划师乔丹·斯林戈指出，近年来一些激进投资者会以低利率提取房屋净值信贷额度，并期待在市场中获得更高回报。但随着房屋净值信贷利率比一年前翻倍且市场波动加剧，这种套利策略已不再是最佳选择。

纽约州梅尔维尔的理财顾问莱贝尔·斯特恩巴赫最近告诉更多客户：“不要用房屋净值信贷额度投资股市下跌行情。你不仅会因贷款费用和利息支付损失大部分利润，还会承担过高风险。”

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