住房机构报告创纪录财务缓冲 为应对市场低迷做准备 - 《华尔街日报》

华盛顿——一家联邦住房机构周二表示，其财务储备已达到创纪录水平，完全有能力应对抵押贷款市场低迷。

联邦住房管理局周二发布的审计报告显示，作为政府解决住房可负担性举措的一部分，未来几个月官员们将有空间削减抵押贷款成本。

2020年和2021年的低利率以及新建住房短缺推动房价创下历史新高。尽管预计未来几个月房价将从春季高点继续回落，但仍处于高位，且利率已上涨逾一倍。

“联邦住房管理局目前的财务状况非常良好，“该局局长朱莉娅·戈登在报告发布前接受采访时表示，“我们对应对未来任何情况都做好了充分准备。”

主要为首次购房者和信用评分较低的借款人提供服务的联邦住房管理局表示，截至9月底其保险基金净值为1417亿美元，较上年同期增加约420亿美元。其资本准备金比率目前远高于法定2%的最低要求，达到11%。该比率衡量了在覆盖预期损失后，联邦住房管理局持有的准备金占其贷款担保的比例。

联邦住房管理局不直接提供抵押贷款，而是为贷款机构提供损失保险。借款人只需支付3.5%的首付即可获得抵押贷款保险。

目前尚不清楚联邦住房管理局（FHA）会将其担保贷款的保费下调多少，但降低保费是行业团体和消费者权益倡导者的首要任务。据《华尔街日报》7月报道，行业官员正呼吁实施每月能为新借款人节省50至70美元的降费措施。

戈登女士表示，联邦住房管理局将在10月1日开始的新财年联邦预算确定后考虑调整保费价格。目前政府资金依靠一项临时支出措施维持运作至12月中旬。

这一潜在举措已遭到共和党议员的反对，他们认为任何抵押贷款成本的削减都可能适得其反，导致潜在FHA购房者更难以负担房价。

抵押贷款利率的快速上涨推高了潜在购房者的借贷成本，迫使许多人退出市场。图片来源：Ariel Zambelich/华尔街日报“在住房成本创历史新高之际，降低抵押贷款保险费将进一步刺激需求、推高房价，同时让纳税人为不良信用风险买单。”参议院银行委员会共和党首席议员、宾夕法尼亚州参议员帕特·图米今年早些时候表示。

多年来，由于创纪录的低抵押贷款利率和新冠疫情刺激了城市居民逃离拥挤住所、迁往更宽敞郊区住宅的需求，初级住宅的严重短缺因强劲的购房需求而加剧。

然而最近，快速上升的抵押贷款利率提高了潜在购房者的借贷成本，并将许多人挤出了市场。9月份，房屋销售连续第八个月下降。

全美房地产经纪人协会的住房可负担性指数（该指数综合考虑了家庭收入、抵押贷款利率和现有单户住宅的销售价格）在9月份降至自6月以来的最低水平。6月份的读数更是创下了数十年来的新低。

联邦住房管理局表示，由于旨在帮助面临经济困难（如2020年3月经济停摆时失业）的借款人的紧急计划取得成功，该计划正以强劲的财务状况从疫情中恢复。这些计划包括扩大宽容政策的使用，允许拥有联邦支持抵押贷款的借款人暂时跳过还款并在以后补上。

该机构表示，在过去的财政年度中，联邦住房管理局将其投资组合中严重拖欠的借款人数量大约减少了一半，降至不到5%。与此同时，压力测试显示，如果市场像2007年那样恶化（当时失业率飙升，抵押贷款市场崩溃），该计划的资本缓冲仍将保持在法定水平的三倍以上。

“这充分说明了政策制定者在最小化全球大流行影响方面的有效性，”前奥巴马政府住房顾问、现任行业顾问吉姆·帕罗特表示。“他们成功地挺过了本应对联邦住房管理局保险基金造成毁灭性打击的危机，而且比人们记忆中的任何时候都要健康。”

—妮可·弗里德曼对本文亦有贡献。

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