抵押贷款利率高企，只因无人问津抵押贷款——《华尔街日报》

美国银行公司在疫情期间大量购入了数千亿美元的抵押贷款债券。但随着利率上升，其购买狂潮已经结束。

银行已减少购买抵押贷款债券。作为该市场最大投资者的美联储也是如此。分析师表示，外国买家和资金经理也在缩减购买规模。

买家减少推动抵押贷款利率升至20年来最高水平。近期30年期固定抵押贷款平均利率突破7%，进一步冷却了几个月前还火热的房地产市场。

当贷款机构向购房者或再融资者发放抵押贷款时，通常不会持有这些贷款。相反，他们会将这些贷款打包成债券出售给投资者，通常由政府控制的实体担保投资者会获得还款。

近期30年期固定抵押贷款平均利率突破7%，进一步冷却了几个月前还火热的房地产市场。图片来源：Brandon Bell/Getty Images如今，减少的买家要求更高的收益率来持有抵押贷款债券。这导致这些债券中的抵押贷款利率比其基准国债收益率上升得更快。根据城市研究所的数据，两者之间的差距最近是自20世纪80年代以来最大的。

“银行退场、美联储退场、外国投资者退场——这扩大了抵押贷款与国债之间的利差，直接转化为借款人的抵押贷款利率，”摩根大通公司研究分析师尼克·马修纳斯表示。

去年，抵押贷款债券的大量买家帮助将抵押贷款利率维持在接近历史低点的水平。

最大的买家是美联储本身，它在疫情期间购买了大量债券以刺激经济。其持有的抵押贷款支持证券从疫情前的约2.7万亿美元翻了一番。

但美联储今年退出了宽松货币政策。它逐步减少了抵押贷款债券的购买，并开始缩减其持有量。过去几个月，央行没有进行任何购买。

对银行来说，抵押贷款债券是新冠疫情蔓延时存放现金的低风险场所，当时它们吸收了数万亿美元的存款，需要为这些资金找到去处。美国人存下了刺激支票并减少了支出，企业则将大量现金存入银行账户。与此同时，个人和企业减少了借贷。

美国银行首席执行官布莱恩·莫伊尼汉在2021年7月与分析师的电话会议上列出了数据。他说，存款超过1.9万亿美元，而贷款约为9000亿美元。“必须让这些差额发挥作用，”他说。

根据摩根大通的数据，持有最多抵押贷款支持证券的10家银行去年增加了近2190亿美元的持有量。

曾几何时，美国银行是最大的银行买家。2020年底至2021年初，该行增持抵押贷款债券组合的速度几乎与美联储相当。

到2021年底，该行债券组合规模已从2019年底的4700亿美元激增至9790亿美元。其中包括约6220亿美元的抵押贷款支持证券，其中5540亿美元被归类为持有至到期，680亿美元被列为可供出售。

今年利率上升打乱了购买的经济性。银行存款趋于平稳，某些情况下出现下降。贷款再次增长。一些银行选择在账面上持有抵押贷款而非抵押债券。

摩根大通数据显示，2022年前九个月，十大抵押债券持有银行减持了1330亿美元，其中第三季度减持约530亿美元。大部分减持来自到期债券未进行再投资。

随着利率上升，抵押债券价格也大幅下跌。美国银行计划持有大部分现有抵押债券至到期，这意味着不会因价格下跌而亏损。但若现在出售，将面临近1000亿美元损失。

莫伊尼汉表示，购买抵押债券时并未对利率下注，只是将流入的存款进行投资。

“我们不是在择时或赌博，“他在2021年7月表示，“我们只是在确定资金真实到位后进行配置。”

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