中国放松房地产限制以遏制经济下滑——华尔街日报

过去一年的大部分时间里，中国经济一直在习近平主席的两项运动中挣扎：抑制飙升的房地产价格和消除国内任何新冠疫情的痕迹。

如今，随着他开始放松疫情防控限制，中国领导人习近平也发出了房地产调控逆转的信号，这默示承认了这两项政策带来的经济痛苦和公众不满。

中国央行和最高银行业监管机构发布了一系列广泛措施，旨在提振住房供需，根据周五向国内金融机构和政策制定相关官员传阅的通知。该文件的真实性得到了接近央行的人士确认。

新措施取消了之前一些旨在限制开发商债务的政策。图片来源：Cfoto/Zuma Press据参与政策制定的官员称，这些由习近平批准的新政策，取消了之前部分旨在限制开发商债务的规定，并允许银行向陷入财务困境的房地产开发商提供贷款。

“这些房地产措施，加上放松疫情防控的宣布，清楚地表明北京支持经济增长的努力正在加强，”专注于投资策略的纽约公司22V Research的中国研究主管迈克尔·希尔森表示。

尽管中国各地政府已采取较为温和的措施来缓解房地产公司面临的部分压力，但新出台的16条措施是迄今为止为拯救该行业所迈出的最大一步。几十年来，房地产行业一直是世界第二大经济体的关键增长支柱。

房地产调控措施导致房屋销售下滑，损害了房地产行业的整体增长。图片来源：Cfoto/Zuma Press几十年来，中国房价的涨幅超过了整体经济增长率。图片来源：Anthony Kwan/Bloomberg News恒生银行中国首席经济学家王丹表示，新措施"规模庞大"，相当于"针对房地产行业的定向信贷宽松"，这与之前几轮渐进式支持措施形成对比。

王丹称，随着开发商面临迫在眉睫的贷款偿还期限，监管机构迫切希望避免由一波潜在违约潮引发的金融业系统性风险。即便如此，她补充说，“购房需求仍然疲软”，房地产市场的情绪可能取决于经济的长期前景。

房地产和新冠防控措施的放松，距离习近平在备受关注的共产党代表大会上获得又一个五年任期仅几周时间。随着习近平巩固了政治控制权，他现在面临着第三个任期的前景，而中国正面临几十年来最严重的长期经济放缓。

经济疲软很大程度上是其运动式防疫的直接后果，以及自去年开始为抑制持续四十年的房地产繁荣（官员警告可能形成泡沫）所采取的措施导致的。

房地产调控政策引发开发商违约激增、银行坏账攀升、房屋销售与投资下滑——这些因素共同拖累了近几个季度的整体经济增长。

2022年前三季度中国国内生产总值仅增长3.0%，远低于3月设定的全年约5.5%的官方目标。

长期作为中国最大开发商的中国恒大集团，现已成为负债最多的企业。图片来源：ALY SONG/REUTERS数十年来中国房价涨幅持续超越经济增速，导致更多信贷涌入房地产投机，进一步推高房产价值。近年来当局多次尝试通过紧缩政策打破这一恶性循环，却总在经济面临威胁时放松调控。

高盛集团数据显示，截至2019年中国住房与开发商库存总价值达52万亿美元，规模为美国住宅市场的两倍。

随着北京去年对开发商施压（随后重申严格执行紧缩政策），多家民营开发商濒临危机边缘。其中最引人注目的是中国恒大集团，尽管担忧情绪已蔓延至其他大型民营房企。

已有超过30家开发商发生美元债券违约。国际投资者纷纷抛售这些债券，导致价格跌至新低，即便是实力最强的民营开发商也难以发行新债。

消息传出后，中国房地产开发商股票周一大幅上涨。按合同销售额计算的中国最大房地产公司之一碧桂园控股在香港早盘交易中飙升40%，本月涨幅超过200%。恒生房地产类股分类指数上涨7%。

未违约开发商的美元债券价格——包括雅居乐集团控股有限公司和龙湖集团控股有限公司——也从严重低迷水平大幅反弹，因投资者押注其可能复苏。

随着今年整体经济压力加剧，监管机构和地方政府仅采取温和措施试图避免全面爆发的住房危机，推出了税收返还、现金奖励和降低首付等有限措施，并向银行提供窗口指导以增加房地产贷款。但这些零散举措迄今未能扭转市场情绪或提振行业。

行业数据提供商中国房地产信息集团数据显示，10月份中国100家最大房地产开发商的销售额降至767亿美元，同比下降28.4%，为连续第16个月同比下降。

如今，随着党代会后新一届领导班子上任——其中充满了对习近平主席忠诚的党员——这位最高领导人正采取更协调一致的措施来支撑经济，这是为应对与美国更激烈竞争而进行的更广泛努力的一部分。

“党代会后政策宽松的空间似乎扩大了，“麦格理驻香港经济学家胡伟俊表示。“在之前努力的效果被证明有限后，政策制定者现在正大力推动信贷流向房地产行业。”

信贷一直是开发商特别头疼的问题，因为许多开发商依靠大量借款来建设新项目并维持运营。根据国家统计局的数据，今年前九个月，中国房地产开发企业到位资金下降了24.5%。

中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会联合发布的新通知并不代表习近平主席早期抑制该行业过度繁荣的努力被完全逆转。

该通知被称为旨在确保房地产行业"稳定健康发展"的一揽子措施，仍然强调需要抑制投机性房地产购买，重申了习近平主席的口号"房子是用来住的，不是用来炒的”。

根据新措施，开发商未来六个月内到期的银行贷款和某些类型的非银行信贷可以展期一年。开发商的债券还款也可以展期。

此外，鼓励银行为未完工的住房项目提供融资，并与购房者协商延长抵押贷款还款期限，这显然是为了帮助化解自夏季以来抵制还贷的购房者日益增长的不满情绪。

同时鼓励银行为财务状况较优的开发商收购弱势开发商的房地产项目提供融资支持。

据上海易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，新政要求金融机构对国有开发商和民营开发商一视同仁，此举似乎旨在解决银行不愿向民营开发商放贷的问题。

仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示：“监管机构正多管齐下推动房地产业软着陆。“但他同时指出，由于当前措施明显偏向于改善资金链紧张开发商的流动性，“这些举措可能不足以扭转实体市场的下行趋势”。

——Rebecca Feng对本文亦有贡献。

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