《华尔街日报》：法戈市将旧停车场改造成新市中心

北达科他州法戈市市长蒂姆·马奥尼站在一个新建的公共区域旁，该区域建在以前的停车场和被忽视的市中心地块上，毗邻该州第二高的建筑。图片来源：乔·巴雷特/华尔街日报北达科他州法戈市——在这片大平原的边缘地带，城市领导者们一直在努力通过逐一改造停车场来振兴市中心。

然而多年来，人们并不愿意放弃他们的停车场。

与许多市中心一样，法戈在20世纪不得不适应以汽车为基础的经济，而增加停车位的一个简单方法就是拆除建筑物。到了21世纪初，当地外科医生蒂姆·马奥尼加入法戈市委员会时，该市星罗棋布的停车场已成为经济发展的拖累，几乎无法产生停车费或税收收入。

尽管如此，人们仍然认为市中心的停车位不足，因此几乎没有动力去清除这些停车场。

“当人们来到市中心时，总是说‘停车位，停车位，停车位；蒂姆，没有停车位’，”现任法戈市市长马奥尼先生说。

通过借鉴其他城市的经验并采用新的融资结构，该市已经找到了在不增加纳税人债务的情况下增加停车位的方法。

在他们最大的项目中，该市与几个合作伙伴联手投资1.1亿美元，将一个沉闷的地面停车场和被忽视的公共区域改造成一个几乎占据整个市中心街区的项目。现在，一座18层的玻璃和混凝土建筑高耸在街对面四、五层高的砖砌公寓和商店之上。该综合体包括一家精品酒店、办公空间、公寓和一个名为百老汇广场的公共区域，配有喷泉、农贸市场、电影之夜、音乐会和冬季滑冰场——以及一个停车平台。

市政府官员、居民和商界领袖表示，这项于2020年竣工的项目，为长期被潜水酒吧和装饰艺术风格的法戈剧院巨型霓虹灯招牌占据的市中心区域，成功引进了三家冰淇淋店、公寓楼、餐厅和零售商铺。

“过去人们来法戈市中心就是为了买醉，“30岁的护士安吉尔·科尔多夫斯基与伴侣在贾斯珀酒店玫瑰野酒吧小酌时说道，“而现在大家会说’我们去享受一顿美味晚餐吧——或许还能喝杯好酒’。”

马奥尼先生指出，该建筑群包含北达科他州第二高楼。“我们第一次参观时还打趣说’嘿，从这里都能望见俾斯麦的州议会大厦了’。“这座州最高建筑实际位于200英里之外。

这座12.6万人口的城市自1990年代持续扩张，2010年以来新增居民1万人。

市长表示，作为北达科他州最大城市，法戈不仅吸引本地人才，更汇聚了农业、医疗、教育及科技领域寻求低生活成本与短通勤的专业移民。随着页岩气开采业在该州西部兴起，当地制造业通过供应管道和油罐车获得发展。马奥尼指出，2005年以来市中心地产总估值已从1.5亿美元跃升至13亿美元。

马奥尼回忆，2014年秋市政团队考察内布拉斯加州林肯市时，仍在为解决停车难题寻找方案。林肯市将多层停车场建设纳入总体规划的实践让他们首次意识到，停车设施可以设计成公寓楼或商业区的形态，并了解到公私合营开发新车库的运作模式。

此后，该市已启动三个新项目，涵盖商铺、公寓及办公楼，并配套由税收增量融资（TIF）这一特殊税收机制支持的停车场——该机制将项目产生的新增税收专项用于停车设施建设。

“我们视其为经济引擎，因为必须确保人们能在商业区就近停车，“马奥尼先生表示。

银线奶油坊店主米歇尔·普林称，法戈市在旧停车场原址上开发的项目为市中心注入了活力。图片来源：乔·巴雷特/华尔街日报2016年，道格·伯古姆首次勾勒出市中心大型开发项目的蓝图，包括最终成为百老汇广场的塔楼与公园。这位现任北达科他州共和党州长的企业家曾将公司出售给微软，随后创立了专注于历史建筑改造与填充式开发的基尔伯恩集团，其项目常将停车场改建为混合用途空间。

“设计图令人惊艳，但当时在场许多人都认为’这不可能实现’，“马奥尼回忆道。

基尔伯恩集团总裁迈克·阿尔门丁格透露，开发商最终敲定设计方案，并成功吸引拥有350名员工、经营约翰迪尔经销商网络与农业业务的R.D.奥法特公司作为主要租户入驻。

在与开发商的协议中，市政府努力控制风险，将其对项目的财务承诺限制在1.1亿美元总成本中的1500万美元。“我们不想在项目失败时显得像傻瓜，“马奥尼先生说。

米歇尔·普林是百老汇广场对面一家名为"银衬里冰淇淋店"的老板，她了解法戈市这个项目的潜力，因为她曾在南达科他州拉皮德城见过类似场景。

她曾在那里经营一家咖啡店，大约十二年前，那里举行过反对市政计划的会议，该计划要将一个停车场改造成类似法戈广场的空间。"‘我们需要停车位，‘人们说，他们无法想象这个改变，“她说。“那是个巨大的动荡，你知道，现在每个人都认为这是市中心发生的最好的事情。”

当她在法戈的女儿告诉她该市正在规划类似项目时，普林女士决定让儿子负责她在拉皮德城的冰淇淋店，而自己在法戈开了新店。

“这个广场真的很棒，“她在谈到百老汇广场时说。“你可以在周末晚上11点来，这里挤满了人。角落里有小食品车。夏天的法戈市中心非常热闹。”

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